近期，我们对蛇口临海揽山进行深度踩盘，希望给大家一点客观建议，项目未来能否热销，还是要看预售价格是否具备竞争力。
工业村旧改而来的逼仄小区，优缺点都有
临海揽山项目占地39567.32m2，总建面约30万㎡，共8栋，包含5栋高层住宅、2栋公寓（70年产权）、7栋联排别墅、1栋保障房和1所幼儿园，首批预计推出建面约120-237㎡天瀑云宅和山海公寓。
项目属于蛇口豪宅片区的地段，背靠大南山，高处远望深圳湾海景，近享安静宜居的环境。
正因为大环境不错，周边区域聚集很多豪宅：龟山别墅、鲸山别墅、兰溪谷、半山海景别墅、鲸山觐海等形成了蛇口豪宅圈层。
然而正因为传统豪宅区，土地来之不易，供地主要靠旧改，临海揽山就是由南水工业村旧改而来。所以项目旁边就是蛇口网谷等写字楼和老厂房，区域显得有些乱糟糟。
升级换代的蛇口网谷
就现状看，新世界临海揽山周边处于老蛇口翻新的尴尬阶段。一边是旧工业园区，一边是以网谷为代表的的新型产业园区，新旧交替，施工不断，一定程度上影响了生活质量。
临海揽山门口沿山路比较狭窄
与此同时，蛇口4路、5路很狭窄，项目位于丁字路口底部，从风水学上不利于业主未来发展，这从万科早年打造的高品质豪宅万科俊园遭遇可见一斑！
地处罗湖核心区丁字路口的万科俊园
万科俊园1999年是深圳中心区核心豪宅，在当时南山楼价3000元、罗湖楼价9000元时时，万科俊园单价就高达2万元！结果南山房价一路飙升到10万 （老小区），罗湖飙升到6万 （老小区），万科俊园则直到2017年后才升到5万 （2015年竟然还是2万左右！！！）。
大配套不错，小区域配套一般
新世界临海揽山距离建设中的K11亚洲旗舰1公里左右，开车很近 但是步行稍远，10分钟可至海上世界超体和汇港购物中心，坐拥360万平方米大南山绿肺等三山五园的城心山林，傲瞰深圳湾15公里滨海长廊。但是小环境有限的一般，从我们踩盘情况看，背后山体裸露较多，景观一般。
临海揽山背后的裸露山体
项目出行主要依托南海大道，日常较为拥堵。项目紧邻的工业四路和工业五路都是双向1车道，非常狭窄。
从学校看，位于南山老牌名校育才一小、育才二中的学区范围，虽然近几年育才中考成绩有下滑趋势，学位明显比南二外、南外高新等差不少，但也算属于名校。
从商业配套看，项目自身商业较小，主要依靠花园城和海上世界商圈，但是步行距离偏远，距离汇港购物中心等大型商业仍有一定距离。
项目本体看，容积率高，高层公共空间较少
新世界临海揽山住宅共871户，其中有83套回迁房，公寓300套。
从车位比看，临海揽山的车位比高达1:2.4，符合豪宅标准，且项目还有别墅，不少客户吐槽：公共空间大部分被别墅占了。因此项目整体4.95的容积率对于高层业主而言，实际上远远超出5以上，和周边的豪宅盘比，确实拥挤。
从产品看，据销售介绍，此次仅仅推出1栋A、B单元，每个单元低层是3梯4户，高层是3梯三户；产品为106平、113平、117平、225平、236平，属于典型改善户型。因为开发商没有把样板房建在项目内，而是在旁边的万海大厦做了个模拟样板房，未能看到实际空间，在此不作过多评论。
从交房时间看，毛坯交房可能接近1.5年，装修交房则要到2年后。
建设中的临海揽山楼间距过窄
从踩盘情况看，上午踩盘时发现7栋在5栋留下了一抹巨大的阴影。另外设计上的小不足体现在北边的户型隐私性会稍差，尤其是115平的户型大门正对卧室；南边的卧室缺少对流，通风一般。
临海揽山总平面图
值得重视的是，因此为了欣赏山景，临海揽山大量户型都设计成阳台朝偏西北，这也是很无奈的事情，因为项目在大南山西南面。
这就意味着，临海揽山低层大部分户型一天大半时间没阳光，低层西北向户型光照不足。尤其是中间位的北面户型光照还容易被南面户型遮挡。
可以预期，虽然项目存在一定瑕疵，但是毕竟地处前海蛇口自贸区地段，未来题材众多，周边高消费人群庞大，如果价格合适，项目热销还是大概率事件。
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