7月一开张，就看到坂田的热点。
省实来坂田的靴子总算落地了，坐标坂田岗头（临近亚洲工业园）的深圳市第十七高级中心开工了。官微“深圳教育”6月30号就低调报道了。
这2个多月，坂田业主可在房网论坛忙死了，各种讨论省实的动静。一讨论，离省实最近的佳兆业城市广场报价就贵了1万。
天下房子，唯学而贵！
深圳第十七高中由广东实验学校合办
坂田，是深圳的一个热点板块。因为，华为在这里。因为，华为又要从这里搬去东莞松山湖。整个坂田，或者整个深圳IT圈的心都被华为研发总部的漂移，而悬着心。华为在，则坂田楼市在；华为亲近松山湖，则坂田楼市横盘个小二年。
与隔壁龙华相比，坂田似乎便宜了2、3万一平；与隔壁布吉相比，坂田又似乎贵了1、2万块。但是，坂田人却认为自己是深圳真中轴，跨国鸡公山隧道就是福田、罗湖，金命天成。
1坂田考古，停驻的前产业区
坂田这两年，最被失望的，是坂田的“城市化进程”的不理想。
这个不理想，是坂田人自封的。爱之切，责之切。各方面似乎越来越不如龙华，真是孰不可忍。
坂田大体分为坂田南、坂田中、坂田北。坂田中-北，基本上就是原关外工业区的升华风格。有了华为、有了万科城，但是其他地方大部分都不高大上。住在坂田，总感觉欠缺优质教育、市政配套。公园没几个，三甲医院没一个。
坂田南好一点儿，坂雪岗大道是这块最像“世界都市”的一条绿化大道。新房很多，环境相对纯粹。离市区，也最近。但是，或许住宅压过产业，坂田南房价其实也就是6、7万。也是没有大型市政公园。
2019年，光明承接“宇宙新中心”之后，玖龙台房价被业主开价式往7万抄。而离市区近了约1小时路程的坂田新房，却是5万多卖还得靠全市中介加油推。冰火两重天。
坂田，一直是深圳市给予厚望的地方。也一直是，龙岗的钱仓，税基来源。政府不可能不重视的。只是，这个重视被一座“旧改”的大山挡着，开山拓路不容易。
坂田是一个开发很早的地方，几乎没留多少空地。到处是厂房、城中村和老旧小区。市容市貌基本跟布吉老城一个档次。政府也很想，在这正儿八经建一个“坂雪岗科技城”。可是，拆迁这事，就是神仙也没法加速的。
从规划建设而言，坂田这些年通了5号线地铁，即将通车有10号线地铁，深惠、深大城轨、平湖铁路也都要进入坂田；引入了几个好学校，痛定思痛在建几个公园、场馆。但是，坂田（和华为）发展上更需要的产业空间却供应不上来。
这跟深圳上个时代的一些历史背景有关。城市更新，老村旧改，里面的瓜葛真的很多。村里鸡毛蒜皮的事儿不少。哪怕佳兆业等开发商的旧改办公室进驻10年，有些地方还是没拆的迹象。
大型旧改停滞，才是坂田发展暂缓的真实原因。
2坂田矛盾，配套向华为宿舍密集
深圳需要华为，华为需要员工福利，以解人才的后顾之忧。
市政资源，向华为倾斜，还是向坂田居民倾斜，这是坂田人的一个阶段性的矛盾。从自身诉求而已，坂田居民当然都希望名校建到家门口，场馆、公园举步可达。
可是，华为年度大会光鲜亮丽在东莞松山湖召开，成为东莞的面子时；深圳始终要面临这个问题：你想把华为总部留住，能给华为坂田一件怎样的秀场丽服？
坂雪岗科技城的提出，很自然的是以华为为轴心，进行产、学、研、住、娱的布局。一个高级领军人才的引入，政府都要给300万的生活和研发补贴；第一批引入到坂田的名校分校，自然会跟着华为宿舍、华为办公中心布局，直接为人才释放资源分配。
华为人扎堆的过渡住所城中村，也是首批环境微更新的。华为总部附近，也是道路最漂亮的。华为宿舍周边，也是名校集中的。新修的公园、文化场馆，也部署在坂田中的位置，以靠近华为人的居住地为原则。
自深圳实验进坂田，挨着华为居住区建校后；深外国际部和这次的省实验校区，都“以贴近华为”为原则选址。深外国际部更明确地说明，定向驻扎坂田的世界500强企业员工子弟招生。嗯，这是最强的企业子弟学校吧。
但是，难道坂田人要反对这些“先行一步”的部署吗？如果留不住华为，留不住高端产业链企业，坂田经济是不是更让人黯然，房价是不是更持久低价徘徊、赶不上龙华？
本地的龙头企业强、高端产业强，才能有扎实的经济基础，楼市才不会漂浮在泡沫上。
但是，旧改拆迁如此之艰，先顾了华为人的生活配套，一些其他人的资源配套建设就可能会慢一点。
矛盾！但是，坂田人又发自肺腑支持华为，打赢世界的产业之役。
3坂田沉默，教育和规划待蝶变
为什么一条省实的新闻小标题，就能点燃坂田楼市的话题？
广东省，有2所传统牛校，1所新星牛校。
2所传统牛校，一所是华南师范附中，一所是广东实验学校。这2个学校，不但基础教育牛，还可以全省择优选拔一些小牛娃，集中培养。在竞赛、高考、海外名校上，多年霸主广东省榜首。
后来，深圳中学耀眼亮相了，也不断在高考、竞赛、海外名校上，追赶2位传统老大哥名校。深圳中学的水平，都可以跟北京的人大附中进行学术往来交流了。
虽然今年深中扩招了千余学位，但还是有很多深圳虎爸虎妈遗憾孩子没得到更好的学位。省实毕竟是省里的一梯队牛校，本省教育资源丰满，教育经验丰富，还有卓越的竞赛班、重点班的经验和资源。深圳家长们，自然会期待省实的落地，让自己娃多一个名校的选择。
其实，省实并不是第一所挺进坂田的名校。
在好早以前，信义嘉御山的外国语学校（科技城外国语），就有深外师资相关的说法。导致昵称甲鱼山的嘉御山的房价，从起步就是坂田的最高处。去年，嘉御山部分高分户型就已经到了9万，今年已经逼近10万。
深圳实验也进了坂田（深圳实验坂田校区），只是还没像深高级龙华校区那样，出了让人惊喜的成绩。深圳外国语也进了坂田，定位还是私立国际路线，面向坂田的世界500强招生。
坂田跟深圳其他地方一样，只要是公立学校，生源就挤爆，入学积分分数线就很高。
教育之外，坂田并没有放弃坂雪岗科技城的规划。如前文所述，科技城的建设依赖于旧改的进度。但是，坂田的现在，已经把基本的道路路网、轨道路网架构完毕，深大、深惠城际也都将经过坂田五和，四通八达，而且进福田方向的地铁、隧道都ok了。
岗头河滨水空间效果图
路网就是平台，教育、医药、公园、文体场馆也是平台的一部分。坂田南、中、北，都陆续新建高标准学校、公园；核心区域的文体场馆也在建设；三甲医院，人民医院坂田医院也在建设。
大概3年后，坂田的路网、市政就挤得进准一流了。平台建成后，旧改一日日推进，很多大项目就自然能在坂田落地了。
比如，44万建面的TOD、万科万致天地，就可以重新定义坂田中部、地铁枢纽板块的面貌。一举把“坂田的几何中心”，坂田地铁站周边拉升为龙华上塘档次吧。
4坂田抄底，行情年初已逆转
旧改固然是时间的玫瑰，但是房价总是有惊喜的去处。
去年11月份，芳姐就已经呼吁，刚需、刚改们抓紧坂田上车。上车次新盘、新盘。
因为，自2019年9月份深圳示范区落地、取消豪宅税费线双利好，从西往中，启动了一个楼市行情。宝安变得很贵很贵，光明变地很贵，龙华北也很贵。
坂田以西，基本被6-7万房价区所围攻。而当时坂田的新房房价才5字头。一年之间，坂田新房瞬间都笋了。
去年底时，四季花城这种老牌子大盘，还有很多4万多的房源，坂田简直是轻压力房价区。
可是，被龙华、光明价格倒逼，加上坂银通道、10号线通车利好，坂田肯定是守不住这4、5万的价位的。
年后，坂田楼市果然一步启动。信义嘉御山的房价，自古就比较贵，我们且不说她。银湖谷的房价，也标上了9万，那些企图标高到10万以上的，都被中介网站限价下架了。
银湖谷，是坂田最近市区的一个板块。山清水秀，环境也很好。本身是个山湖综合体，周边也有新兴产业园。贵一点就贵一点。
但是，沿着坂雪岗大道看下去，两边的楼盘的价格，跟去年比已悄悄上调了几千块、近万块。房价拉地比较厉害的，是佳兆业城市广场，为一直低调的坂田北创造了新高度，出现了8字头。
原因无他，佳兆业城市广场离广东实验学校深圳校区（坂田岗头亚洲工业区）近。大概距离1、2公里。虽然省实目前建的是高中，但是民间都推测可能会建小学、初中。房网上网友讨论，因为学校周边是工业区，所以以后小初建成招生，大概率是要招佳兆业城市广场的。
民间的逻辑是这么推测的，大家可上房网论坛去看。芳姐仅扼要记录与此，仅供闲聊。
无论怎么说，2020年坂田楼市走出低谷，开始上扬。2019年买坂田的人，都算是历史性抄底了，无论是5万买新房的，还是4万买二手的。买到不但赚到，住坂田开车去福田、车公庙、南山总是方便许多。10号线又马上要刷选坂田出现的幸福指数。
生活得得便利，才是安心的便利。
5坂田未来，科技城高度妥投的
最近，芳姐在思考，我们考量一座城市，一个板块，是不是该跳出房价去思考。
人生的本质是什么？城市的本质是什么？纯只看房价K线走势，容易陷入股市般的“追涨杀跌”的乌合之众陷阱。
城市房价到了这么一个高位，如果还是盲目的喊“多”鼓“涨”，未必不会成为高位站岗。
回顾过去3、4年，深圳楼市领跑的，其实的都是产业高地，GDP涨速爆表的地方。往未来望去，坂田的科技中心的地位，并不是规划的，而是会自然长成的。
在价值投资角度，对坂田的信心，还会更大一点。
首先，前面已经总结，坂田的平台已构筑，在路网、配套方面成为一个支撑体。是可以引凤而来，助凤飞扬。
其次，华为的生态链、天安的云谷、银湖谷的产业园，为本地注入了很多上市企业、独角兽。这些企业，不可能全部撤出。深圳再不济，还是优秀独角兽可以吸收更多养分、资源、信息、人才的地方。
坂田有362家国家级高新技术企业，已云集包括289万㎡ 天安云谷、 160万㎡星河world、 8.6万㎡ 云里智慧园、宝能科技园、神舟智慧园等高新产业园。
第三，华为在扩容，而不是腾移。华为的松山湖总部基地的概念不变，华为也在很多省市有分支总部。这些，都不影响华为的“深圳系”标签。坂田不会被低密度的松山湖彻底抢走华为，华为世界级壮大也需要深圳的总部精神。
第四，旧改缓慢，让坂田低调了一个楼市周期。但是，也护全了坂田楼市的理性。客观上，坂田让科技从业者的安居压力释放。几大名校、公园、场馆、综合体mall、医院进驻，又瞬间提升坂田的生活质素。这些，都在帮坂田（和深圳），留住人才。
第五，坂田旧改是大趋势，未来会加快。比如，万科旧改已经入市，成为坂田城市新地标，也为坂田注入了产业空间。坂田其他的旧村、旧工业区都很多，一步步的裂变，才能让未来的成长空间更大。
毕竟，佳兆业、信义、恒大、大族、星河、万科等等都来了。未来更大，坂田的楼市不是可以走地更远？
我相信，一个产业持续增强的地方，自然有各种前途！
—— END ——
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图片来源：爱住家、百度、链家
咚咚找房、乐居网等等
芳姐投资理念
粤港澳大湾区时代，科技是最大突破力。
先占位深圳核心，进阶优质学位，再跟着轨道交通进驻大临深！
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