最近我观察市场。
针对刚需、改善和豪宅客群梳理出三个最新的买房逻辑，分享给大家。
刚需不要追求地段，先保障居住条件。
我一直跟大家强调，买房要有接盘侠思维。
如果不是终极改善，你买的房子未来肯定是要置换的，置换给谁，谁会来接盘你的房子？这个问题一定要想清楚。
现在上海楼市的主力接盘侠是新上海人，是年轻人。
相比地段，这一届年轻人更关注产品力。
这种现象背后有几点原因：
首先，这些90后、95后的新上海人，是见过世面的。
他们在自己家乡城市住的房子，品质不会比上海差，只是城市能级不如上海。
而且对于上海，他们没有土著那种地段情结。
你让一个市区土著搬到青浦，他多半不愿意。
但对新上海人来说，青浦也好，市区也罢，反正我要住新一点的房子，至少有要有电梯吧?车位也要充足吧 ？
年代久远、户型奇葩的老破小他们看不上，地段再好又能怎样？
房子终究是用来住的，你出去逛街的时间会有多久？每天大部分时间都还是在房子里、小区里度过。
对刚需来讲，窗户大一点，小区安静点，物业好一点，居住80%的烦恼就已经解决了。
至于周边的繁华，和你关系真的不大。
一个好地段，你要有与他匹配的消费能力，那才是有意义的。
比如TX淮海这种年轻化、溢价高、讲情调的商场，住在成都路那边老房子的居民，多少年才进去消费一次，甚至从来没进去过。
那这种地方灯红酒绿和你有什么关系，是伐？
买房子这个事情，地段确实重要。
但对刚需来讲，为了地段，只能窝在连厕所都没有的老破小里面，那也是自欺欺人了。
尤其这次疫情，封在老破小里的人简直苦不堪言。
索性不如住的远一点，先解决自己的居住问题，那才是真的。
很多人的生活其实不用天天TX淮海的呀，有个大润发就够了。
其次，上海的发展多点开花，外环外也布局了不少产业和商业高地，大虹桥产业园，唐镇卡园……
产城融合，宜居宜业，大家不一定都要挤在市中心。
第三，越来越方便的地铁，汽车，互联网，也把地段的劣势给补上来了。
出入开车，一般购物周边便利店及网购，大型购物去超市，基本上补上了地段的不足，这也越来越成为一种趋势。
所以，对500w以内的刚需来讲，就别追求地段了，找个外环外潜力地块，买个好点的小区，住个好点的房子，才是首要的。
即便买投资房，也要考虑未来接盘侠的自住功能。现在不缺房子，你自己都不愿意住的房子，是卖不给别人的。
一个90后朋友，新上海人，工作在徐家汇，购房预算500万，原本一直在看徐汇的老公房。
后来在我的建议下他沿着9号线去九亭、泗泾看了那边的次新房，回来后跟我说完全不考虑老破小了。
同样是500万的总价，小区环境、居住品质差太多了。住在次新房里，才是真正的生活，最后他买在了北九亭。
改善需求，地段和品质要做好均衡。
举两个例子。
第一个，刚出中环一丢丢的华润华发静安府，在大宁其实属于次一级的地段。
当初高层的均价8.6万，现在的成交价都是稳定上13万的。
房子不满五，买家付了增值税，还照样要买，迫切的背后，是对稀缺优质产品的念念不忘，因为这样的产品太少太少。另一个是普陀光新板块的宝华城市之星，光新这个地段的确不太行。
但宝华城市之星凭借着超高的品质，已经出圈，是名副其实的“网红”小区。
可以说是中产的预算，豪宅的体验。
目前挂牌价格在13-16万之间，但当时新房的价格，最后的楼王批次才刚破10万。
那如何判断房子的品质好不好？最简单的就是看外立面。
外立面具有长期价值，外立面的美观程度对于房子的定价也有着相当高的权重。
比较好的外立面材料，可以保证楼盘在十几、二十年后依然维护如新。更重要的是，外立面的成本造价大不一样，使用好的外立面材料的小区，都不会差到哪里去。一般来说，外立面的品质从高到低，可以这样排序：干挂石材=铝板>贴面砖=真石漆>涂料外墙。
为什么我建议大家注重品质？
因为限价新房品质差，品质楼盘真的很稀缺。
当下土地成交溢价高，各种建材原材料价格又大幅上涨，限价之下，开发商的利润空间被压到极限，能有1%到2%就是烧高香了。
而在上海中环内、内环内这样倒挂严重的地方，新房出来就秒空，根本不愁卖，开发商干嘛辛辛苦苦折腾质量？
所以，15年左右的房子，经典作品要多关注。
尤其中内环的品质次新房，这类产品未来的供需关系会越来越紧张。
另外品质的好处，就是一旦口碑落地，就会展现其强大的硬通货特点，二手价格比别人贵、还好卖。
买豪宅最好要进caz。
豪宅买的是稀缺，买的是圈层。
地段稀缺，产品稀缺，景观稀缺，配套稀缺，圈层统一，才是买豪宅所要追求的几个要素。
而所谓caz，就是中央活动区，这是一个比内环内还小的区域，可以说是“市中心的中心”，地段价值毋庸置疑。
在上海的2035规划《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，中央活动区（CAZ）是定位最高的区域。
2035规划图
该区域占地约75平方公里，仅占上海市辖区面积的1.18%，但却贡献全市GDP超过25%，未来将达到45%，可谓全市的经济心脏。
它和非CAZ之间的差异也是比较大的，无论是规划落地、城市界面、资源配套等，CAZ明显更为优质。
比如徐汇滨江、汉中路、前滩是CAZ，而斜土路、北广场、三林就是非CAZ，区别很明显。
在最近两年上海楼市的一轮行情中，CAZ区域更是完成了价值回归。
只有在CAZ里，才有梧桐树下的小资情调，才有外滩江畔的百年风华，才有陆家嘴的地标三件套，这才是大家眼中的上海。
而徐汇滨江、前滩，虽然已经出了内环，但却被划到了caz，这两个地方未来也会达到市中心的高度。
它们有产业，有规划，有居住品质，城市界面新，历史包袱小，潜力无限。
最后，建议买新一点的房子。
这是上海2010年的户型，103平米只做了两房一卫：
这是2019年的户型，95平米做了三房两厅两卫全明房，而且客厅加宽：
产品的代际变化是非常大的。
每隔五年，住宅产品会有一个大的创新。新一代产品是碾压老一代产品的。
所以大家尽可能买这个片区里房龄比较新的产品。
注意房龄新是相对的，不应该是固定的某个年代，而是至少要比这个片区里最主力成交房子的房龄新个几年。
从现在开始，上海买房的逻辑，有些变化了。
愿你我向上攀登，都做与时俱进的买房人。
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