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随着城市城镇化的快速推进，新城概念层出不穷，新城的规划和发展热潮依然火热。
一方面地方通过释放新城的土地资源来获取财政营收，另一方面通过新城建设让城市从单核心转向区域的多中心，优化城市的空间布局，进一步优化城市界面。
通过新城的科学规划，紧锣密鼓的建设，城市品味上来了，也吸引了更多资源向新城倾斜，从而带动产业导入、人口升级，进一步提升城市综合竞争力。
据不完全统计，宁波各区大大小小的新城有二十余座，而东部新城就是宁波“新城”的成功范本。历经10余年，投资千亿，如今已成为宁波的行政中心、航运中心、金融中心和文化中心，代表着城市的高度。
东部新城，Allen摄
有东部新城的成功案例在前，按理与他紧邻的“新城”板块会受到更多人的关注，但与东部新城同属鄞州的“东南新城”现在却鲜有人提起，淹没在宁波一众新兴的新城之中。
时间拉回到2012年，《鄞州新城区东南片区核心区城市设计》出台，位于下应街道、坐落在高教园区和东钱湖景区之间的区域被定位为：一个融居住、商业、文化休闲等功能于一体的城市宜居大城。
至此，计划投资约400亿元的东南新城初次走入宁波人民的视野。
鄞州新城区东南片区核心区规划示意图
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那么东南新城当年到底凭借怎样的优势成为鄞州发展的重点新城呢？
单从区位上看，东南新城板块里的下应街道北向是东部新城，西部是鄞州中心区，东边是东钱湖新城，南望姜山、云龙，城乡融合的交织点。
可以说鄞州向东南发展，下应就是桥头堡，再加上下应与东钱湖的“联手”关系，也让下应攒足了规划发展的红利。
那么下应板块的综合发展潜力如何呢？我们不妨从以下三点来考量：板块自身是否有强力的规划格局；是否处在城市未来发展的主轴区域；配套是否趋于成熟。
之前“东南新城”的一系列重磅规划，让下应迎来了它的高光时刻，吸引了中海、融创、万科、荣安、新希望等大牌开发商争先恐后的入驻，一座以“创意、生态、活力”为特色，环境优美、宜居宜业的低碳城市示范区初现雏形。
在各大规划的构想中，这里还将建设欧洲城、泰悦城、深国投综合体、欧洲风情小镇等大型商业项目，包括还迎来了培罗成商业广场的优先布局，如众星捧月，让人不得不遐想多年以后的繁盛图景，可以说下应的强有力规划种子在多年前已早早埋下。
东南新城功能示意
但时至今日，相比之前预期的规划而言，还是显得雷声大雨点小，板块内部的拆迁工作的速度，只能说是“相对平稳”，例如一些原本规划的配套因为投资主体尚未确定、方案调整等延缓了新城整体发展的进展。原先计划在8年时间内建设的东南智慧新城，似乎并没有按预期的节奏建设。
但好消息是今年9月，《鄞州区重大建设项目“十四五”规划》中更是强调要着力建设钱湖高科新城、钱湖文旅休闲区两大板块，其中包括创智钱湖核心功能区、云龙会展配套区块、下应智慧区块，安排重大建设项目76个，“十四五”计划完成投资814.1亿元。
钱湖高科新城规划图
规划还提及要加大国际社区、国际医疗、国际教育等国际化功能的谋划植入，着力实施梅湖教育新城、东钱湖玉泉里TOD商业综合体、下应洋江水岸东侧地块商住开发等重大项目，大力度建设国际化生活、生产、公共空间，打造全市国际化城区标志地。
另外，在今年宁波“十四五规划纲要”中，东钱湖新城也纳入东西两大发展主轴中的城东发展轴，而在其规划范围内的下应也搭上了这波发展主轴的顺风车，达到原先预期的规划只是时间问题。
如今的下应，区域的交通主体通达性越来明显，印象城、万象汇、环球银泰城、鄞州万达广场等大型商业综合体仅15-20分钟左右驾车便可抵达，咫尺宜家家居，包括绕城高速、甬台温及杭甬高速等交通主干，也仅需驾车10分钟左右。
万象城，Allen摄
轨交4号线可让你直达老江东感受烟火气息，5号线（年内开通）又可去东部“宇宙中心”shopping，加上重磅的7、8号线（规划），未来板块的交通通达性不言自明，要知道，四条线路经过同个板块是极为罕见的！
交通腾飞的同时，板块的产业发展也按下了加速键，今年2月鄞州发布，下应街道将于今年启动建设美康生命健康产业园二期项目，计划引入日立等全球500强以及国内知名医药企业分支机构、生物医药产业研发型、初创型企业入驻。
更重磅的是今年10月，鄞州区YZ04-09-c2地块（下应福庆路西侧商业地块）在聚焦下被开市客（宁波鄞州）贸易有限公司竞得，美国最大的连锁会员制仓储量贩店——Costco开市客，花落下应已板上钉钉。
开市客示意图
有了这一系列的发展保障，相信下应也能在这个五年内焕发新生。随着版图的继续深度开发与发展建设，一个拥有崭新的城市界面和醇熟生活配套的宜居宜业的生态绿城——“东南新城”将呼之欲出。
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宜居性的逐步提高及板块价值的不断跃升，也反映在了下应这几年的价格走势上：
从数据上来看，下应板块价格确实是在逐年攀升，从25840元/㎡涨到了30319元/㎡，涨幅约17%。
下应在18年出现密集土地供应后，19年板块便全年无推出地块，导致2020年处于全年断供状态，仅20年及21年各出过一块，目前住宅库存还是相对稀缺的。
板块内在售楼盘仅剩誉澜颂一根独苗，而且，如果下应在宁波第三批次集中土拍未推出地块或推出后开发商拿地热情不高，那么明年下应可能又将面临断供，毕竟今年第一批次集中供地中，由新希望竞得的东钱湖组团下应地段地块是现房销售，入市可能也要2023年了。
总体上，未来板块产业、教育、交通等各方面功能趋于完善，整体的宜居性相对良好，如果近期板块内加速各大商业综合体的落地，那么也许真正属于下应的时代，正在缓缓驶来。
附：下应项目信息
华润·誉澜颂
▲项目效果图
项目地址：4号线金达南路站地铁上盖
建筑面积：约12.2万平、总户数：472户、装修：带装修
首开户型：高层建面约105-119㎡
参考均价：约30271元/㎡（含基础装修包）
交通配套：距离地铁5号线下应路站约600米、南侧紧邻地铁4号线金达南路站
商业配套：培罗成商业广场、128商业广场等
综述：该项目位于下应板块，双地铁盘，距离开市客宁波会员店（规划中）约1.2公里；项目自带商业，2500㎡的超市，以及由华润自持的一幢13层的商业大厦。
新希望·东钱湖组团下应地段
所属下应街道，东北至首南东路，东南至昇桥路，西南至宗德路，西北至应慈路。出让面积13896平方米，容积率2.2，总建面3.1万平，规划为城镇住宅及配套用地，住宅限高27-54米。
该地块商品住宅毛坯销售均价不高于31300元/平方米，商品住宅毛坯最高销售单价不高于35995元/平方米；车位最高销售价格不高于25万元/个。该地块住宅实行全装修现房销售，装修标准在2000-3000元/㎡。
不过按照3000元/㎡的装标来计算，该地块的销售均价应该为34300元/㎡左右，这可能会对整个下应市场造成重大打击，按两年工期计算，也就是说2023年的时候，下应新房价格已经定格34300元/㎡，但当前万科桂语里的二手挂牌报价已经3.6-4万元/㎡左右，即使降低涨幅预期，依然会对板块内的市场造成一定影响。
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