前絮：近日，一位市区的朋友说来嘉定吃饭，说万万没有想到，南翔印象城MEGA的点都德竟然需要排队318桌，在全上海所有的点都德的餐厅中，排队人数是最多。或许是怕我不信，特意发来网上排队的截图。
部分截图页面，南翔的点都德是排队人数最多的
其实，这个属于意料之中，也是意料之外。意料之中的是，印象城很多点都是全市销冠，甚至是全国销冠。但是没有想到的是，点都德会甩后面几家上海标杆商业体的店那么多。
南翔印象城MEGA
近日，为了验证这个现象是偶然还是一个常态，蛋哥也取号排队，同时查询排队软件，在不考虑营业面积等因素的前提下，发现南翔的点都德确实是最旺的，而且比其他上海所有的店都要好很多。
这引起了蛋哥一个思考，原因到底是什么？
点都德嘉定南翔店
我想原因不外乎两个，一个是嘉定人极强消费欲望的释放，第二个是虹吸效应开始显现。
消费欲望需要吃螃蟹的勇气去释放，嘉定从商业的荒漠到群雄争霸的战场在大约10年以前，嘉定镇的新开罗宾森广场还是很多时尚年轻人喜欢去的地方，而那里有嘉定最早的现代化电影院——大地影城。别说嘉定镇上的，很多安亭，甚至南翔的都会去那里看个电影，吃个饭。
但是，往嘉定城区走的毕竟只是少数，很多南边区域的居民，更愿意去市区消费，中环百联、徐家汇、人民广场、南京路...那边才是时尚的中心，那里有嘉定不可比肩的商圈、商场和餐厅，那才是消费的地方，而嘉定更多是用来居住。
但情况随着11号线开通正在悄无声息的改变，第一个吃螃蟹的是11号线南翔站的中冶祥腾城市广场。
中冶祥腾城市广场
2013年，中冶祥腾开业，依然记得开业时，那么多市区的品牌第一次来到了嘉定，星巴克、麦当劳、必胜客、优衣库、保利影城...虽然在市区都是极其平常的品牌，但是如果没有中冶祥腾，这些品牌真的不敢吃嘉定这个螃蟹！
蛋哥在开业时，问过几个相熟的品牌负责人，他们都对嘉定这个郊区市场完全是赌的心态，而海底捞更是表示了疑虑——嘉定有夜生活吗？
但是中冶祥腾做到了，让“市区的品牌”第一次见识到了嘉定人的购买力！
后面的情况，大家都非常熟悉了，一大波商业体随着嘉定的发展拔地而起，中冶祥腾、五彩城、太茂、嘉亭荟、江桥万达、大融城、宝龙广场、中信泰富万达、嘉定百联、西云楼、印象城...就像雨后春笋伫立于嘉定各个角落。
虹吸效应开始显现，嘉定等边三角形商圈内卷模型已构建根据嘉定区统计局2021年1-8月嘉定区商业情况数据，全区有主要17个商业综合体和2条新型商业街区纳入统计，共实现零售额76.4亿元，同比增长99.5%
这是非常了不起的成绩！
菊园信业广场
蛋哥将嘉定主要商业体进行的标注，发现一个很有意思的现象。其中最大的四家商业体——南翔印象城、江桥万达、安亭嘉亭荟、新成路的嘉定百联、新城核心区的中信泰富万达合围成了一个几乎标准的等边三角形，嘉定绝大部分商业体都围绕在这几个航母商业体旁。
嘉定等边三角形商圈内卷模型
但是，蛋哥也注意到嘉定商业开始出现较为明显的虹吸效应。
这种效应，对外来看是将本来习惯去市区消费的嘉定客群留在了嘉定本土消费，同时，还吸引了一批通过地铁或者其他交通方式来嘉定周边客流。
关于这一点，印象城、嘉亭荟、江桥万达最为明显，不光有本地客群，还吸引了周边的普陀、闵行、宝山、昆山等地的客流。
安亭嘉亭荟
但是对内，则相当内卷。
区域内被列入重点统计的商业体和街区就有19个之多，大量消费人口被分散，3-10万商业体，品牌数量相对少，很难满足以孩子为中心，玩上一天的消费趋势，而10万左右的中大型商业体，既有被众多小商业就近消费吸纳的客流，又要面对15-30万 大型商业体的人流虹吸。
头部的商业自然是虹吸效应的最强者，在一系列“最”字的加持下，无论传播效应还是眼球效应，都时刻把控着媒体和招商的话语权。
因此，转到刚才话题，无论是点都德南翔店还是酒吞、南京大牌档等等品牌在巨无霸的磁场内，完全有可能在成就上海乃至全国单店第一。
上海旅游节闭幕式上，印象城的南京大牌档入围餐饮类前五
嘉定中型商业体的寒冬阵痛期实话实话，这两年，嘉定的中型商业日子不会很好过，头部品牌都基本选择了区域的标杆，而在疫情，特别是近期“双减”政策的影响下，曾经占据重要阵地位置的学科类教培业态出走，造成不少商业体面积的空置。
而填满这些位置，必须经历一个阵痛期，这是对招商和运营的巨大挑战。
嘉定商业应该在市场竞争中应有宏观指导目前嘉定商业体有几个明显的问题：
1. 同质化比较严重。几乎所有商业体都有影院、超市等业态，而餐饮品牌很多都是雷同，缺乏业态和玩法的创新。
2.档次雷同比较严重。目前无论是印象城还是嘉亭荟，无论是百联还是万达，大家几乎都是中档消费。未来在二次、三次招商时，例如印象城是否能将档次再提高一点点，打造一个轻奢为主，多层次的航母商业，同时把更多的中档品牌空间留给其他中型商业，而中型商业将部分大众消费留个社区级小型商业。
3.建筑形态比较保守。能否更多打造类似K11、太阳宫、太古里那样有艺术气息或者独特建筑形态的商业项目，说网红打卡点可能比较俗，那能否让建筑不但可以阅读，不但是购物的空间，也是艺术和人文融合的空间。
4. 舰船很多，没有形成舰队。嘉定商业体数量众多，但和其他地方一样，缺少形成舰队的抱团精神。从某种程度上来说，也是一种资源的浪费，虽然让每个商业体协调资源非常难（似乎也是不可能完成的任务），但需要去设法谋划，否则就是一种雷同的过剩，这对嘉定整体商业格局是不利的。
目前，嘉闵线已经开工，未来嘉定还有很多站点上的TOD商业项目，在未来的规划打造时，是否可以对投资方提出一些总体设想和宏观指导，让商业项目成为嘉定的一张闪亮的名片，这不但是嘉定人获得感的需求，也是嘉定对外软实力的展现。
嘉定商业，有非常可期的未来！
说了这么多，或许很多同学有疑问，那嘉定需要这么多商业体吗？要，当然要！
这句话的前提是，嘉定目前已经定位为“独立的综合性节点城市”，是上海大力发展的五大新城之首。而五大新城一个重要的指标就是要将目前嘉定新城的人口从70万增加到100万人。人口，特别是有消费能力的人才，将是未来的巨大红利！（关于嘉定新城的规划，今日不在赘言，有兴趣可以翻阅此前的文章。）
如果说嘉定新城的打造蓝图有点远，那么近期，我也看到了很多商业体开始积极求变的努力。
在“双减”影响下，虽然有很多学科类培训关门，但是有更多机构及时转方向，正在素质培训方面下力气。
五彩城
只有时代的企业。
在时代的洪流中，唯有进取和革新，唯有懂方向的企业，才能谋远途。最后在给大家爆个料，很久以前羊肉串已经在五彩城装修。新晋网红餐厅陈香贵即将在中冶祥腾启动装修。
期待嘉定商业能更高品质，多层次发展。衷心的。
编辑｜蛋哥
拍摄｜蛋哥、Mr.bee、玛豆
鸣谢 | 六月北极星
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