福州的楼市最近有点意思。有传闻称，三江口南江滨畔的综合体项目——榕城·江上图差不多要开盘了。
算下来，从2018年拿地至今，过去已一年多，按照其他开发商的路数早开盘了。作为开发商，嘉里这是刻意保持低调，还是本性如此？总之，嘉里，实在耐人寻味！在房企云集的三江口，这个房企还是很值得说道。
图丨郭氏集团业务板块
作为一家香港上市公司，从嘉里建设的年报可以看出一些门道，其拿地和开发，基本只定位于一线城市综合体项目，内部一直有一个不成文的拿地规则——城市最好的地段，要么属于城市中心，要么属于城市稀缺资源中心。
三江口南江滨畔的这个项目，牌面真的这么大？
2005年福田区VS 2020年三江口
历史可以启迪未来
2005年的深圳在中国很难说的上是顶尖热土，这个城市离中国第一波互联网红利期和上市潮来临还有两年，离大规模高新尖端制造业涌入还有3年。在中国的明星城市中，上海一枝独秀，而一线城市只有北上广。
那时候的福田区还属于深圳新区的范畴，虽然城市总体规划已经向这里倾斜，深圳市委市政府已经落户，但日后大火的香格里拉大酒店、四季酒店、丽思卡尔顿酒店和嘉里建设广场一期还没动土，城市资源都聚集在罗湖，一大堆农田还没有征迁，观望和怀疑的情绪十分浓厚。
图丨深圳雅颂居
那一年位于福田区中心位置的雅颂居刚刚开卖，周边一片荒芜，楼盘以上百平方的大户型为主，价格是8000——10000元/㎡，楼盘品质和小区规划哪怕现在看来都很牛叉，但开盘时不少看房者看完都在网上发帖，表示"客观地说：雅颂居房价定位过高"。好吧，120-140万买三房，在当时的深圳确实很贵。
不久之后，深圳和福田区开始发飙，后者GDP从2005年的1000多亿涨至2011年的2000多亿，迅速站稳深圳第二中心的宝座。雅颂居的房价也开始狂飙，2011年二手房猛涨至5万元/㎡，6年直接翻了5倍，今年的报价更是达到了10.4万元/㎡。而周边楼盘也随之水涨船高，纷纷突破"9"字头。
图丨深圳城市实景图
如今该地段已经成为福田区知名的高档豪宅聚集区。卖掉这里的一套房回福州，应该可以过上躺着收租的生活……
巧了，当时深圳雅颂居的开发商，和三江口最近即将开盘的项目榕城·江上图，是同一个开发商，都是嘉里。值得一提的是，这块商住地，是三江口片区目前在建的最大项目。根据嘉里自己的说法，榕城·江上图项目计划打造集办公、商业及住宅为一体的大型综合项目，项目共规划8栋住宅、9栋商务办公及配套商业。
如果三江口的战略规划能够落实到底，江上图在这里的竞争优势就很大了。
图丨榕城·江上图效果图
来自上海的运营样本
逆势下，钱是怎么赚的？
江上图这个盘很有意思，因为将近一半比例的体量会作为商业商务配建，很多业内人在谈论这里的商业潜力和运营能力，毕竟福州刚刚有一家老牌百货退出了市中心。何况住宅 商业 商务，非常考验开发商和运营商的把控能力。
考虑到嘉里在福建的案例不多，我们可以用外地运营项目作为参照，例如上海静安嘉里中心早年的定位、规模和现在的樟岚商业项目相仿，可以一看。
图丨静安嘉里中心
去年是各大巨头们战略收缩的一年，但是静安嘉里首层租金平均报价却涨到了2342元/平方米/月。
品牌方面，嘉里拉来了Swisse、WHATEVER EYEWEAR、AHAKHFRUITIOUS 果然滋味4个首店品牌，NESTGRAM、EVISUKURO、Her own words等新品牌，未来还打算拉拢shake shack、Space等。
一方面是上海人民买买买的能力确实强，另一方面嘉里的运营能力也确实厉害，厉害在哪？特别爱折腾。实际上，静安嘉里中心每年都有几十个品牌履新。2015年调整的品牌近40个；2016年和2017年调整的力度差不多，涉及的调整品牌大概有70个；2018年则有20余个。
图丨浦东嘉里城
业内人应该都清楚，这么搞其实是很累的，而且成本很高，但累死招商部门的结果就是出租率几乎都是满格。
去年，上海浦东嘉里城的零售部分出租率为100%，北京嘉里中心零售部分出租率为97%；杭州嘉里中心租出94%的商场面积；深圳嘉里建设广场一二期出租率分别为92%及95%。
老牌港系地产商确实都有两把刷子。
图丨榕城·江上图商业效果图
每天为每个工位掏2180元
世界500强在想什么？
单说商业其实也没什么意思，三江口的规划重点之一，大型企业总部企业的引进，才是这个片区的"旗舰店"们，所以商务业务如果维持不好，整个地区的含金量也会悬。而且福州现在的商务写字楼运营商，强势的很少……
但嘉里就不太一样，套路和打法都比较特别。
图丨深圳嘉里建设广场
像是深圳中心四路的嘉里建设广场，是典型的自持产权模式，既是大厦项目的开发商，也是产权人和服务商，和现在流行的轻资产运营模式差别很大。
当然，这也意味着运营团队需要付出更多的时间和耐心，更大的现金流成本。说到底都是本钱问题。
好处是，这里成为全球跨国企业在中国的发展平台，汇聚了福田区近四成的世界500强企业项目，成为深圳CBD的总部高地，很多企业都是5年起租。
思科、微软、汇丰、戴尔、高盛、穆迪、香港恒生、松下电器、Bose、JLL、CBR……以及中资背景的"国家队"，包括华润深国投、平安等。早年嘉里在罗湖落户时，香港恒生是最大的入驻企业。2008年嘉里建设广场开业，恒生银行深圳分行也迁了过来，租下了整整两层。
图丨深圳嘉里建设广场
这里的写字楼租金一直是深圳CBD的行业标杆，尽管目前单工位每月租金已经达到2180元，平均出租率还是达到了90%。
这方面的优势，对江上图的前景来说，是好事。
图丨榕城·江上图效果图
图丨闽江畔夜景
从喊出三江口要打造福州版"陆家嘴"以来，三江口夜晚依旧黑灯瞎火不假，但在建中的地铁6号线直达樟岚板块，与1/4号线均可实现换乘，据悉6号线芦岐站直接到达榕城江上图住宅地块，"出站即到家"，区域交通再提速。 海峡文化艺术中心、国际会展中心、福州学校等等，基建项目已经在这里大量投入，可见三江口发展的决心。2020年仓山政府工作报告中，三江口出现了11次。
图丨榕城·江上图
基建是不赚钱的，配合基建兴起的项目才是发展的关键，从这个投入来看，福州的政策决心没有动摇。三江口正在等待一个临界点，也许是一栋地标的封顶，也许是一条主干道的完工，过了这个点，柳暗花明，世界将会很美好（也会有很多人后悔没上车）。
若干年之后回首看，榕城·江上图会是这个临界点吗？
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