可以说，当下的天津市场，是一个割裂的市场。
刚需不敢妄动，刚改左顾右看，改善开始躁动，豪宅瞅准就下手。
身在其中的购房者，对于买房这件事很是焦虑，今儿和大家分享四个买房故事，希望对大家有启发。
1
彭哥，最近接触的一个粉丝，在互联网大厂上班，来天津时间不长，想在这里安定下来，买房成了第一目标。买房预算最高首付50万以内，妥妥的刚需购房者。
怎么选房子，道士君给了他之前做过一个公式，刚需买房人可以参考。
地段30% 学区30% 产品力（户型、小区配套等）10% 商业10% 利好（交通、产业、环境）10% 其它（10%）。
在他所承受的预算范围内，看了几个项目，最后定了想买的楼盘，房子品牌、产品、价格都到位，所在的区域发展较好，且在通勤圈内，对他来说，均好。
决定交定金的档口，彭哥公司下达命令，整体裁员比例50%。更坏的消息是他也可能在裁员名单中。
彭哥最终决定暂时不买了，延期了买房计划。核心是担心月供没有稳定的资金来还。
现阶段，像彭哥这样的刚需购房者一批批。当下买房，不仅仅是首付凑够就行，还要确认一下收入是否能够完全覆盖房贷，充满不确定的时代，现金流稳定才是买房的底气所在。
现在，很多刚需已经被逼到墙角，当连生存都是问题时，哪还有精力去售楼处看房？哪还有钱去买房？
作为成交主力的刚需，不夸张地讲，直接影响了楼市预期。
的确，疫情影响下，人们经历着行业变动，收入萎缩且进入不安全边际，楼市刚需行情被暂时抑制，置业放缓，这是事实。用一句话来概括，疫情之下，刚需寸草难生。
但对于刚需，道士君还是那句话，能上车，抓紧上车，趁现在买房窗口期。
2
庚少，奔波在买学区房路上的“鸡娃”家长。从去年开始看二手学区房，到现在了，还是没解决。
大家都知道，从开年，天津的学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短几个月的时间，有学区房就涨了接近40%。
学区房，依旧是这一波天津行情中强势的存在。
前几日，庚少和道士君讲了讲其辛酸的买房历程，他主要盯上河西，和平预算不够。来来回回看了不下40多套，要不就太小太破，压根没法住，要不就是超预算了，更要命的还是最近这几套，看上了，和房主也洽谈好了，隔天就要付款了，晚上被告知，已经卖出去了，河西上海道小学那一片，房子稀缺，挂一套出来全靠抢。
最近，好不容易一套可以了，万万没想到房主转天因为其公司原因，牵连个人资产被暂时冻结，解冻还不知道什么时候。
一边是在涨的学区房行情，一边是孩子上学的时间逼近，着实让庚少很愁。
根据庚少反映的优质学区房出一套少一套火热行情，道士君特去查了一下发现，二手房挂牌量和带看量明显增加，尤其是学区房，除了成交量上涨，价格也一定程度上浮。
常规来看，上海、广州都经历从热点学区开始蔓延至热门或大IP板块热点楼盘跳涨，最后迎来普涨。包括北京，也正在按照这个路径在走。
于天津而言，这个行情已冒头很久，但基于目前整体市场判断，这很大程度上是单点行情小爆发，传导至全域，可能性不大。
3
这两天，天津新下发的楼市利好政策：针对名下有多套住房的居民，2022年1月1日后卖掉1套后，可再购1套住房。并强调该政策覆盖全市，各区通用。引发行业热议。
也是，目前新政刚下，成功案例不多，一来是精准调控，满足条件的购房者少。二来，时间短，还需要一定周期发酵。
这几天，去年陷于卖一买一困局里的孟哥，房子终于卖掉了，顺利买了中交融成。
多长周期呢？一年零三个月。
目前一个家庭2套住房，卖一买一置换为主流。能卖的出去，才能做下一步购房打算。
改善是目前楼市破局的关键。为什么呢，曾在《接下来的天津楼市，刚需平，改善起，豪宅争抢！》一文中有阐述，在此不过多赘述。
刺激改善，释放改善需求，道士君建议可以支持置换购房需求，可先“买一”，待领取新的不动产权证前再“卖一”。
4
接下来这个买房故事，意料之外，也是情理之中。
前两天一个粉丝，一个粉丝打算出手买体北鲁能公馆，来咨询主要是夯实几个信息点，其中一点是其规划的小学、中学是否属实。如若属实，就直接买了。
末了，提出在天津在售上千万的房子可选择的太少了。
今儿上午被告知，买完了。本来还想等等接下来新拍的体北地块，得知停牌，觉得短时间这个片区出新盘难，就果断下手了。
豪宅市场，在天津有点特立独行，这几年地王延迟入市，市场供量少，但需求还是很饱满的。数据上，800万 需求，这几年暗戳戳的涨了。除了2016年特殊除外，该波段的成交量又刷新了历史新高。
另一方面，有个事实，天津楼市是割裂的，并没有像连通器一样，要涨一起涨，要跌一起跌，更像是中间有大坝的水库，有的水位持续高，有的地方水位比较低。没有逻辑，没有道理，但它就在那里。波动中，扛价较稳的当属高端改善、豪宅这类产品。这里多说一句，近两年天津市场上的豪宅产品又上新了不少，比如招商江山玺、体北鲁能公馆、龙湖天曜等。
最后，应一个项目所求，抛个话题：新政之后，还想再涨个价，是否可行？
我表情悠哉，跳个大概，动作轻松自在，你学不来......
嗯，道士君又对《本草纲目》上瘾了。练操去了。
数据来源：京津冀数据研究院。图片来源：好友周总、钟总朋友圈
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