“金九”的一线城市楼市还好吗？
论市场敏锐度，当然是正在销售的项目最灵敏。“镁刻地产”最近在广州楼市的实地调查中发现，打折促销成为一些广州楼盘在“金九银十”的自选动作。难道，广州楼市真的降价了？
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随2017年“330新政”以及后续政策轮番加码，广州楼市开始出现下行信号。
据“镁刻地产”记者实地调查发现，广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位，以折扣之名行降价之实，有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金，降低购房门槛，一成首付重出江湖。
同时，调控下楼市乱象丛生，双合同屡禁不止。部分楼盘为加快签约进度，拒绝公积金贷款，商业贷款折扣力度高于公积金贷款，引导购房者选择商业贷款，加快资金回笼。
多盘降价优惠幅度高达20%
距离“史上最严”调控政策一年有余，这无疑相当于给广州楼市浇上一盆冷水——房价上涨动力熄火，成交量萎缩。
据“镁刻地产”记者（以购房者身份，下同）实地调研多个楼盘发现，近半年广州部分楼盘价格开始松动，多盘以特价房之名行降价之实，降幅在10%-20%不等。
记者在现场看到，南沙保利城售楼部仅寥寥数人，只有一个年轻男子陪长辈在和销售人员了解楼盘情况，几名工作人员开着电脑在接待客户的椅子上办公。
冷清的售楼部与半年前的人声鼎沸形成鲜明对比。彼时，记者在此看房，售楼部人来人往，嘈杂无比，小户型尤其抢手，很快售卖一空。如今，保利城新再推出的四期产品74平方米小户型单位货量充足，还有特价单位推出。
保利城销售人员告诉记者，楼盘部分户型推出了少量特价单位，以74平方米户型为例，原价约为179万，现一口价163万，商业贷款可享受额外96折以及准时签约享受99折，最终折后价约为158万。
从179万原价降至158万，折扣力度高达21万元，降幅11.7%！
一口价特价单位在南沙楼盘当中较为常见，越秀滨海新城项目南向95平方米原价219万，一口价折后为182万，其中包含了3万元锁定一口价的费用，相当于优惠37万。一北向单位折扣力度更大，原价214万，折后价为172万，优惠42万，折扣力度高达19.6%。
同时越秀地产南沙东坡项目1栋和7栋单位推出部分特价，约为171万元，单价仅为19719元/平方米。
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此外，位于番禺的时代柏林项目还推出原价、折后价以及一口价多重优惠，其中一低楼层户型从4.3万元折扣到4万再到一口价的3.6万元，降幅高达7000元/平方米。
以一套112平方米的中高层户型计算，折后总价约为453万元，再减去8万额外折扣以及2万元“换房无忧”基金，最终总价约为443万，单价不足4万元/平方米。
地产经济学家邓浩志告诉“镁刻地产”记者：
目前市场上优惠幅度约为7%-10%，确实是实实在在的降价了，但是并不是所有的户型都有优惠，开发商只是拿出部分房源做特价。
双合同屡禁不止
记者实地调查发现，广州市场仍然存在双合同，包括南沙保利城、越秀滨海新城、阳光城丽景湾以及番禺时代柏林项目均采取双合同的形式签约。
上述4个楼盘销售人员均向记者表示，限价之下，目前广州一手房市场绝大多数均是采用双合同的形式签约，是行业普遍现象。
但早前广州还进行房地产市场乱象专项行动，整治双合同等违规行为，如今看来，收效甚微。
采取备案合同和装修款合同的双合同的签约形式大幅提高了购房者购房门槛。
以保利城74平方米户型为例，折后价约为158万，其中备案价为104万，装修价格51万。购房者需支付备案价的三成首付，装修合同款可一年分期付款，7天内支付10%，剩余90%的装修合同款分别在3个月、6个月内以及一年内三个时间点，每次支付30%装修合同款，每期约为15万元。
如果支付装修款合同有压力，还可以向银行以及金融机构贷款，很多楼盘均与金融机构合作。越秀滨海新城销售人员告诉记者，向金融机构贷款可分期1-5年，利率为4.8%。
保利城、滨海新城以及阳光城丽景湾均采取双合同的形式签约，如此来，购房者首付门槛提高至5成左右，而备案价与实际销售价格悬殊的时代柏林项目首付门槛则到7-8成。
“除去备案合同价可贷款的7成，剩余的都是首付”，时代柏林销售人员告诉记者，项目备案价仅为1.58万/平方米，低于项目拿地价格。
如此一来，以443万元总价单位计算，177万为备案合同价，剩余266万则为装修合同款，贷款仅约为124万，剩余319万均为首付，首付比例高达72%！
为减轻购房者的资金压力，时代柏林推出装修款合同分期付款，先交付装修合同款的25%作为首付，剩余75%装修合同款进行分期付款。一年半无息分期，这也是目前开发商中分期时间最长的。
“镁刻地产”记者了解到，除去备案合同价的七成贷款需要偿还的月供外，购房后一年半内，购房者还需每3个月支付33万分期款项。
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开发商资金承压 “一成首付”重出江湖
时代柏林超7成的首付比例让部分购房者压力倍增，为降低购房者的准入门槛，项目推出一成首付，为购房者首付垫资。不贷款的客户可在一年半内支付剩余90%的房款。同时，尚未获得购房资格的购房者也可通过支付一成首付锁定房源，等到有资格后再网签。
但按照规定，无购房者资格客户不能购房房屋，通过支付部分资金提前锁定房源的行为不符合现行规定——业内人士告诉“镁刻地产”记者。
关于一成首付，邓浩志认为更多的是开发商的宣传噱头，按照网签规定，必须缴清三成首付，最终操作下来应该是首付分期。
另据记者了解，调控下部分开发商面临项目去化以及回款率下降的问题，融资渠道收紧下，部分开发商资金压力显现。部分楼盘为加快资金回笼，以额度有限为由，拒绝公积金贷款。
保利城销售人员表示，选择商业贷款可享受额外的96折优惠，但是如果选择公积金贷款，则不享受该折扣。越秀滨海新城更是直接拒绝公积金贷款，销售人员称，每个楼盘的公积金额度都是有限的，用完了就需要再等下一批的额度。
据 2月6日广州发布《关于维护住房公积金贷款缴存职工购房贷款权益的通知》显示，房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》时，在申请报告中须承诺不限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，并在楼盘销售现场显著位置公示有关书面承诺，明确告知购房人有选择住房公积金贷款的权利。
对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，由市、区住房和城乡建设主管部门责令限期整改，并处以一万元的罚款。违规情节严重、拒不整改的，广州市、区住房和城乡建设主管部门和市公积金中心将会公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。
邓浩志接受“镁刻地产”记者采访时指出，开发商年底面临资金压力，会采取各种手段加快资金回笼，支付银行贷款和工程等款项。预计金九银十以及年底是买房的好时机，开发商会继续推出特价单位，购房者可实现9折购房。
记者 |魏琼编辑 | 林菁晶
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