楼市遇到了大难题。看一下统计局的数据：
1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。
这个是销售端的数据，住宅销售额同比下降31.4%，这个数据如果说的更狠点，那就是距离腰斩都不远了。
再来看房地产开发方面的数据：
1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。
既然是搞投资开发，肯定是需要花钱的，我们再看看开发商的融资数据，同样不容乐观：1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。
25.4%是个什么概念呢？不说腰斩吧，但是也离得不远了。
房地产企业融资数据是大比例负增长，这个缩减的比例，要比房地产开发投资的降速6.4%，高出18个百分点。
换句话说，房地产商们的资产负债表都绷的非常紧，融资的金额远远赶不上花钱的速度。
其他的数据我就不在念了，这些都可以去网上搜出来。找出来这些数据，其实就是为了说明一件事情：房地产行业现在面临着前所未有的压力。
说这个压力是前所未有的，一点都不夸张。相信在看文章的朋友们，如果最近关注了你所在城市的房地产市场，就会明白我说的。除了个别的大城市之外，不管是新房还是二手房，成交量都非常惨淡。好多挂出来的房子，你看到的那个价格，都是虚高，可能最后的成交价都得在挂牌价的基础上减去几个百分点。很多地方都出现了量价齐跌的场面。不说多远，就算放在三年前，这样的场景绝对不会出现。
房地产重要吗？当然重要了。大到一线城市，小到县城，土地的重要性都是不言而喻的，即使是一线城市，在房地产行业如火如荼的年代，土地也给当地财政做出过巨大的贡献。二线城市更是如此，土地财政作为最主要财政收入来源的局面依然存在，只不过很多二线城市，从行动上更想摆脱对于土地的依赖。尤其是在房住不炒这样的大背景下，必须寻找新的收入来源，来代替原来的模式。比如发展新的产业，吸引高素质人口进来等等。
县城的处境跟上面的大城市来比，就有点难搞了，首先县城没有那么多好的产业来创作财政收入，这样的局面导致他们对土地的依赖程度比大城市更高。
其次，县城提高财政收入的方式方法非常有限，工具箱太匮乏，当楼市整体行情好的时候，这个不足就被掩盖了。以至于当楼市突然降温，出问题最早的，一般都是县城。
所以我们最近会看到这样的新闻冲在头条：
多地鼓励公职人员买房引关注。
公职人员发动亲友购房。
而这些新闻的主角，基本上都是县城。
那么，鼓励公务员买房，到底能不能解决县城的楼市问题呢？
很显然，可能有作用，但是力度是想当有限的。
想想就明白，以地方公务员的购买力，对于庞大的库存来说，可能只是杯水车薪。咱们举个例子您就明白了。
现在全国的公务员数量大概在800万左右，如果用这个数据除去全国的人口数量，大概是得出来的数字也就是0.5%，如果一个县城有100万人口的话，那目标买房子人群是5000个。
如果一共有10%的公务员参与了购房，那么一年的成交量就是500套。如果平均到每个月，那就是每月新增41套左右，我们用曹县举例子，2022年上半年，曹县成交了房产4328套，平均每月成交721套。41套和721套，这两个数据的差距是很大的。
当然，如果你说，全县的公务员都重新购置一套房，那效果可能就很好了，不过现实情况下，这样的情况可能很难实现。买房置业本来就是一件大事儿，没有哪个地方会出现一呼吁大家就全部配合行动这样的事情。我们就不要异想天开了。
那么楼市难题的根源到底在哪里呢？直接把观点抛出来。我个人认为是两点，一个是居民部门居高不下的杠杆率。一个是人们对未来收入预期的悲观。
有个网站叫NIFD，也就是国家金融与发展实验室，这上面我们可以找到居民杠杆率的曲线，大家可以看一下。
图中显示，我们的居民杠杆率从1993年的不到10%，一路高歌猛进，除了05年和08年有过短暂的下滑，其他时间就是一路向上，走出了一条非常直的曲线，很少出现有局部范围的波动。
按照2022年7月央行金融统计数据报告，截止2022年7月，人民币贷款总余额是207.03万亿元，那么这个数据除以总人口数，就会得出来，截止到7月，中国人均负债为大约147000元。而2021年，中国的人均可支配收入为3.51万元，那么我们就可以得出来，居民端的平均的偿债周期为4年多一点。
当然，如果我们计算人民币贷款总余额的时候，只计算居民端负债，这个数据得出来会少很多，但是毕竟就算是企业贷款，最终需要偿还的还是老板们，所以，综合来计算的话，还是按照总贷款余额更准确一点。
辜朝明曾经写过一本书分析日本的经济，叫做大衰退，其中提到过一个概念叫做“资产负债表的衰退”，这个概念的大概意思就是，，当经济泡沫破裂时，资产价格会下降，企业资产负债表的资产端大幅缩水，而负债却是刚性的，导致资不抵债。
对于居民来说，房子的价格，是自己资产端的重要晴雨表，如果房价出现了飞速下降，那么居民的资产负债表就会趋于恶化。毕竟债务端不变的情况下，资产端迅速缩水，就会导致资不抵债。
所以，我们稳房价，稳预期是有一定的道理的，防止持有房产者的资产迅速缩水，导致大面积抛售。
当然，即使是杠杆高，也不能成为楼市成交低迷的原因。因为从2017年到现在，杠杆率虽然只是上升了10个百分点左右，但房地产市场的局面却发生了翻天覆地的变化。2017年的楼市和2022年，大家可以去网上搜一下成交数据，我在这里就不在列举。
杠杆再高，如果收入能跟得上，或者说，在可预见的未来，收入能跟的上，楼市的现状也比现在要好很多。
但我认为，正是最近以来，频繁出现的疫情，以及俄乌冲突，让人们对未来的预期有了不确定性。所以，你会发现，人们的存款竟然慢慢的变多了。
存款增多，对于市场来说，不一定是好事儿。我们隔壁那个邻居日本，自从房地产泡沫破灭以来，人们再也不敢加杠杆了。所以就出现了一个奇怪的现象：泡沫破了之后，日本的通胀率，除了安倍执政时期，以及今年7月份受到俄乌战争影响上涨到2%以上之外，几乎很少能涨到2%。而且日本央行的目标也很明确，那就是把CPI 2%作为它的货币政策的锚。
当然，日本的存款增多，跟他们自己的经济结构有很大关系，比如说老龄化，以及技术停滞，存款大部分集中在老人的手里，而老人的消费很少，这样就很难带动其他人消费。
消费和存款，普遍代表着人们对未来经济的看法，在经济预期好的时候，由于对未来收入比较乐观，再加上自己的各种资产也在上涨，人们就倾向于去增加消费，由于资产涨价，所以抵押贷款会增多，这样就会让市场上其他人也赚到钱，其他人赚到钱了，可能就会消费出比他赚到的利润更多金额的消费。
这是为什么呢，为什么消费会层层升级？我们来举个例子，假如张三有十块钱可以消费，但是不够买东西。这个时候，如果张三觉得未来预期好，张三可能会从银行借出来一块，然后凑够11块钱，去买李四的东西。这个时候，李四其实是赚到了11元。李四也对未来比较乐观，他想买一个14块钱的东西，于是李四从银行借了三块，一共十四块买了王五的东西...
以此类推下去，就会看到消费数据就会变得非常好，市场上人人都在赚钱，人人都在消费。
但是如果这个情形反过来就不一样了，同样还是张三，如果他有十块钱可以消费，但是由于未来预期减弱，张三就会选择把至少五块都存起来，然后可能就留下2块钱进行消费。这个时候李四也赚到少了啊，他本来能赚11，现在只能赚两块，所以他必然会减少花钱的额度。可能经过他合计之后，存起来一点，又预留一点，最后能找王五消费的钱，就剩几分了。
所以大家看到预期的重要性了吗？一个是指数级上升，一个是指数级下降，两个指数再一对比，差距就很明显了。
这就是预期对楼市的影响，而且房地产市场可能会陷入一个悖论:
如果稳地价和房价了，居民的购房热情基本上很小，很难对经济带来一波提振。因为现在在很多购房者眼里，即使真是目的就是居住，但是还是很在乎未来是否升值。
因为一旦购买了房产，未来会绑定30年的月供，很多人都说"我有好几套房，但我不希望房子涨价。"说这种话的人，可能连一套房子都没有。
而且稳地价之后，开发商拿地的热情也高不到哪里去，因为他们会担心，到时候项目不好卖出，很容易砸手里。
但是另外一方面，房价真是不能猛涨了，如果房价逐渐脱离群众，飞到了天上，那也就没什么流动性了，到时候就会有价无市。没有流动性，同样的，购房者热情也会大大降低。
如何在稳预期的同时，还能让房地产起到刺激经济的作用，这真的需要好好思考一下。
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