光谷房价暴跌(武汉楼市光谷涨完)(1)

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000 人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。

以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问:房姐您好!去年根据星球里的建议,结合自身能力, 购置了经开区三环内地铁盛观尚城的超高层,100平小三房,约1.56万每平。有几个问题向您请教: 1、该盘地处三环内经开区与汉阳交界的“插花”地区,这个区位加上周边的人口、城市界面等要素,该房长持能否抵抗通胀?2、近几年都没有自住需求,拟出租。最近有很多民宿公司打电话,对这种模式不太了解,不知是否靠谱(住宅做民宿不知有无风险,运营公司是否有坑)。民宿、简装出租等方式怎么选,您有什么建议?装修可以控制在多少成本?可否推荐靠谱的民宿运营者或者装修团队 ?正收房,后续怎么最大程度利用,有些茫然,请赐教,非常感谢!

回答:你好,感谢付费!

武汉各个板块投资价值排序,详见知识星球内部分享。

四新的上涨逻辑是全武汉普涨,奈何这一轮光谷的上涨带动了白沙洲,还没有传导到四新就戛然而止。房价上涨的规律:一个区域板块的上涨一定是收到上一个板块(单价比这个板块高)的拉升引起的,原因很简单的,因为隔壁板块的价格被买高了,所以这个区域板块就显得价格低了。

往后的日子里,大的区域板块轮动,以及区域内得所谓楼盘的轮动,这种规律越来越不明显了 原因就是“大水”不会那么大,而且“大水”也不会那么勤,所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀,老老实实的在选筹上下足硬功夫,你自然就会受益非浅,无论是经济效益还是教训 选筹的核心变为了:好区域、好产品,用接盘侠思维来通盘考虑,并结合区域板块的增量兑现,用你的“天眼”来筛选。

地铁盛观尚城在当时的环境下,是性价比相对较高的产品。你的入手价格不高,其实可以继续持有,但是天花板不会太高,下一个比较好的卖点在隔壁的地王开盘时,炒作掩护你出货。

关于房子出租价格排序:民宿>床位>隔断>高端出租>简装>中介托管

装修成本从500-4000元/平不等,但是收入和投入的时间成本 精力也是成正比的

选择高端还是低端装修,取决于地段和人群。核心板块做高端租赁,成交结合部低单价房产+群租房。如果时间相对充裕,建议可以自己做,从第一套开始运营,就会摸到门道,慢慢接客户的单子,当你运营的量足够大的时候,可以控制房源,链家自如其实很大一个战略意义就是控制房源

装修思路大概跟你说一下 买特定物品 淘宝 和 1688同时搜索。淘宝有一个栏目是家装的,叫 极有家 在里面找也行。另外好好住 app 也可以关注一下,里面有很多案例。

提问:房姐你好,我在汉阳城云顶投资一套118户型,但云顶的车位从投资角度分析的话可以买吗

回答:买房还是租房?绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位?相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位,很多人都在纠结。 根据经验来看,如果小区是刚需盘,车位比例在1:1以上,那车位买到最后一般都会剩余,而且最后剩下的还会降价处理,而高端住宅在1:1.3以下,需要尽快入手,买的迟了好位置基本就没了,所以还是得尽早买。 如果想用作投资,最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比,因为车位市场只存在于500之内的小区内部,买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要买,租车位就可以了

提问:新人首问,房姐你好: 我跟我老公目前在万科翡翠云台买了一套小洋房;武汉院子买了一套联排别墅,当时买的343万。 1.您对这两个楼盘的评价如何? 2.现在觉得联排别墅空间有点小,实用性不高,预计明年2月交房,想问下是否容易出手?不满5年交易需要缴纳多少税费? 3.武汉院子有大点的别墅户型,有没办法可以直接置换?因为武汉院子不限购,如果不能置换,考虑先囤一套大的再出手联排别墅是否合适? 4.目前我们武汉名额已满,再考虑投资的话是否只能通过离婚的方式? 盼复,谢谢。

回答:你好,这2个盘都属于自住改善盘,自住不错,投资一般。万科翡翠云台为了能随大盘涨。 武汉院子这类远郊别墅,实用价值的确不高。买入属于赌博,赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展,从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区,可以作为第一居所,于是价值大大提升。 但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的,在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 如果不能跟开发商协商退掉,建议交房之后直接出手。 武汉破限购除了离婚之外,还可以开发老人票和亲戚代持票。

提问:房姐,现在凌晨一点半,刚和中介和买家沟通一轮,没成交。大兴黄村滨河西里的,97年52平,六层(非顶层),不满五。精装修,带家电,209万的要价。对方出价206。有点沮丧,也忐忑,不知道现在出手合适吗?因为去年9月份217万没卖,现在209万的价格让我很难受。没成交居然还有点松口气的感觉。在这段时间感觉楼市缓上来点了,中介确说南城大兴的房价不会比现在更高了,是我判断错了么?求指点!谢谢?

回答:你好,感谢付费! “中介说南城大兴的房价不会比现在更高了”——中介针对卖家惯用说辞,真信了就上钩了。 作为卖家,中介和买家会一直攻击你的心理防线。 事实上,北京最近一直在发展南城。 现在北京没有城乡结合部洼地了。 北边回龙观天通苑孙河,东边常营通州,南边亦庄大兴,西边到田村金顶街。 黄村已经漫过大水,现在属于不功不过的地段。 未来还会随着大盘涨,只是投资有比黄村更好的板块。 如果不是有确定收益的笋盘值得入手,其实可以等等北京热度起来之后再出手。

提问:星人首问,子弹800,自主为主,建议哪个区域和楼盘?武昌滨江龙湖天奕198大户型是否合适?

回答:你好,买房的所有风险中,有2个风险最致命:

1.买贵,就是买了特别贵的CEO盘,收割有钱人和一线城市下来的土豪,自己卖4万,旁边二手房才卖2-3万,这个叫买贵。

2.买错,就是判断错了城市重点的发展方向,毕竟开发区、新区千千万,不少城市东南西北都是开发区、新区,听信了开发商片面的画饼,或者没有看清,没有赌对整个区域、片区的发展,从而导致物业价值停滞不前。 买贵和买错都是我们要尽力避免的,直接决定着持有物业资产价值未来的成败。 一个新板块,进入几家大开发商,价格拉动非常快。新盘的价格不具备参考性,二手房的成交价才代表区域真正的价值。 武昌滨江是我们非常认可的板块,所以不存在买错的问题,但是目前的价格确实相对贵了,新盘3.8,隔壁的二手2-3万。站在投资角度,更倾向入手板块内的二手房。

自住不太建议入手武昌滨江,需要忍受武昌滨江未来很长一段时间内各方面配套不成熟,除非你的生活半径在武昌,否则中北路是比武昌滨江更好的选择。 当然,如果单纯考虑自住,子弹800,建议入手一套汉口滨江千万级别的江景大平层,作为收藏品,短期内IP风向不会改变,且自住舒适。

提问:再买房已经是第三套房,想在武汉或者成都入手,子弹50万,应该选择哪个城市?是该打新还是淘二手,因为没有在当地笋盘很难找。第三套房是停贷吗?

回答:你好,武汉和成都,武汉能级更高一点。 毕竟,一个是中部枢纽城市,一个是西部枢纽城市。 九省通衢,何等的霸气。 成都目前限购比较严格,武汉各种政策更宽松一点。 打新和淘二手可以同时进行。 全国范围内,第三套房都是不允许贷款的。 建议全款抵押,或者开发老人票做接力贷买入。

提问:你好房姐,想投资惠州房产临深圳60公里之内,有投资价值吗

回答:你好,惠州房产没有投资价值 一万多的惠州,很可能还要横盘很久很久。 惠州,不是一块未被发掘的洼地,反而因为常年不限购,早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低,并且极端扁平化,是因为两个原因。 惠州的房子太多太多,严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征,就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度,肯定是深港广三核最大,莞佛次之,珠中惠再次,临深的机会,我个人认为东莞比中山惠州大,原因是产业; 从房产投资角度,要考虑就不止是这些了,为什么临深我一直不建议买,原因就在于临深的土地供应量太大,一手房茫茫多根本卖不完,二手要卖出获利基本打到骨折; 房子不是买便宜,而是买涨,未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大,不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城,就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问:睿智的房姐你好,加入圈子很幸运。 家人现选择自住学区房遇到分歧,请帮忙指点指点: 1、子弹300个,年入100个。买房主要考虑小孩明年上小学,现住招商公园,对口墨水湖小学一般,想换到江岸区学区更好的,因工作在汉口,看中万科御玺滨江,有现房12月交付,单价41800,总价915w。 2、现纠结于家人觉得二七滨江价格普遍偏高,倾向汉阳江边的江御或者远洋,上钟家村小学、三初也不错。 3、本人在武昌生活三十年搬来汉阳,虽然招商环境好,感觉适合养老不适合年轻人奋斗,有说法宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳,我不想一步落后步步落后。 4、武昌老房子快三十年,已挂中介在售。买万科房子需要还清招商贷款,父母jlh,武昌房子父亲名字,那么过户给父亲,母亲名额留着投资光谷东。

回答:你好,“宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳”,这是武汉一直存在的买房地域鄙视链,投资角度我们可以参考土著的意见,但是不可作为选筹标准。 事实上武汉old money在汉口,new money在武昌。 板块涨幅轮动规律跟着产业轮动,一个光谷让土著们改变三观。 四新板块发展相对较晚,没有产业,所以天花板相对较低,不过环境不错,属于四新标杆盘,可以继续持有。 工作在汉口,可以买汉口,高档买天地 万科的顶豪,中档买滨江苑,低档买育才老破小。 考虑到流动建议入手总价最好不要超过700万。也可以适当分仓到一线城市。 此外还可以考虑泛海国际和万科汉口传奇等。

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