昨晚，我市大部分县（市、区）均发布了今年普通高中统招分数线，而在之前，各大初中名校，也从各个渠道透露了今年各自学校的中考成绩。
中考之后，又到了学区房成交的高峰。因为中考成绩好坏，直接影响学区房行情，加上其他渠道的大肆渲染，近段时间市区各大知名学区行情一时热闹无比。
为了给市民提供最详实的购房攻略和参考依据，楼市温州（id：loushiwenzhou）将在接下去一段时间内，连续推出系列学区报道，以飨楼市温州的读者，欢迎持续关注。
导读近年随着孩子教育投入的逐年上升，学区房购买的热度也一浪高过一浪。作为温州小学中学的翘楚——温州广场路小学本部；温州实验中学（六中）本部（已下无特殊说明均指这两所学校），一直是学区房交易的重点和热点区域。
小编这次深入该区域，从学校情况；入学政策；学区内房源品质、价格、租金以及综合投资回报等多维度，给大家带来一份详尽的学区房攻略。
▲广场路小学本部
两所学校学区几乎重合，导致广场路小学的学生大多也进入了实验中学（六中），小学6年加上初中3年形成一条优秀的培养途径。中考的好成绩，不仅让实验中学排名第一，也让广场路小学有了间接数据，因为好多成绩好的学生来自于广场路小学。
多年来稳定优秀的教学质量，吸引更多家长费尽心机的把孩子送到这两所学校就读。不管是买学区房还是凭优秀人才子女等政策进入学校的，家长对孩子的学习，从内心上就是极其重视的，家庭愿意为读书这件事情付出极大的精力和时间。
从客观上造就了良好的学习氛围，学校、学生、家长都全力以赴的对待学业。而好的生源又促进更加优秀的教学成绩，互相促进形成正向循环。所以长久以来，广场路小学、实验中学一直在中小学排名中，双星闪耀。
学区政策购买学区房是进入这两所学校最直接的方式，我们先从政策上了解下，要就读两所学校的学区房有什么要求。目前这两所学校都属于热门学校，除了其他正常的入学条件以外，学区房还要特别满足以下关键条件。
两所学校均需满足条件
- 新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的，必须达到居住三年以上。（就是20-60平方的要提早3年买，60平方的以上房东当年没有孩子入学的情况下，可以当年买当年读）
实验中学有更加严苛的学区房政策
- 同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校。（房东要是有孩子当年读了个学校，三年内这户以外的孩子就不能再读这个学校，要等三年后才能入校就读，就是买了60平方以上的也要等3年）
- 2018年12月29日对实验中学等3所中学2019-2021年秋季入学发布红色预警。2019年3月31日以前取得该校施教区内房屋所有权且符合条件的适龄少年全额保障入学；
- 如学校仍有空余学位，则面向2019年3月31日之后购置房产且符合条件的申请入学对象，按照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学；其余对象按相对就近原则分流到有空余学位的周边学校。其他入学条件不变。
▲ 温州实验中学本部
也就是说即使现在买60平方以上的实验中学学区房，也不一定能在当年入学，是在空余学位的基础上，按所有权证取得时间先后顺序接收入学。不确定性骤然增加，会导致购买学区房的人减少。
政策也是想通过不确定性，让购买学区房的人减少。预计随着时间推移实验中学招生压力会有所降低，逐步恢复到预警之前的状态和政策。
政策总结分析
所以对于广场路小学，根据孩子的实际年龄与入学时间，来选择20-60平方的，还是60平方以上的就可以。
如果是广场路和实验中学双学区的，孩子准备明年或者之后入小学的，就不用考虑红色预警的政策，到读中学的时候早已经过了这个预警期。
如果单单是考虑实验中学的则要重点考虑这个红色预警的政策，现在买60平方以上的明年能不能读，这个取决于还有多少2019年3月31日之前买的，明年读实验中学孩子的数量，加上在你之前买的，正好也是明年读实验中学孩子的数量。
如果少于招生人数，你就可以读，不过目前看来这个机会很小。如果你的孩子是在2021之后读的，可以早点买，提早准备学区房，这个就读的概率会随着一年年过去，逐渐增大，但也不能完全保证。
估计今后如果学区房继续涨价的话，60平方以下的价格会涨的更快些，因为即使买60平方以上也不能当年就读而是根据先后顺序就读，那就会导致提前买，且可能提前好多年买，那肯定选择总价更低的小平方。
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了解完政策我们来看下整个学区内房子的情况，我们特意制作了以下的学区图，红色圈定的是广场路小学学区，蓝色圈定的是实验中学学区，重合的部分就是双学区了。
▲保存原图到手机打开更清晰
两个学区基本以老房子为主，较新的小区并不多，小编收集了学区内较新的小区罗列如下
双学区的有：
- 皇家大厦（楼梯/电梯、可按揭）
- 百榕大厦1幢、2幢、3幢（楼梯、可按揭）
- 新世界广场（楼梯、可按揭）
单广场路小学
- 鼓楼商厦 北幢（楼梯、可按揭）
单实验中学
- 百榕大厦4幢至11幢（楼梯/电梯、可按揭）
- 安平大厦（电梯、可按揭）
- 欣翔大厦1幢、2幢（电梯、可按揭）
- 飞鹏大厦（电梯、可按揭）
- 广府商厦北幢、中幢（楼梯、可按揭）
- 金来大厦（电梯、可按揭）
▲新世纪广场
▲皇家大厦
学区总结分析除以上所列的小区，剩余小区基本不能办理按揭。一些老房子房龄超过30年，也已经不太适合自住，购买后基本是用于出租。
多年来学区划区变化较少，边缘部分有一些微调，所以购买学区房，如果是准备较长时间之后入学使用的，建议购买较为靠近学校的学区房，被调整到的可能性会更低一些。
▲解放后巷的老房子
在两个学区内，还有几处需要了解的地方
- 环岛广场后巷口有一处垃圾中转站
- 在城西街与嘉会里巷的交叉口有一处宗教场所
- 在三官殿巷与道俗巷的交叉口有一所鹿城实验幼儿园
- 在沧河巷有广场路小学沧河校区，不在广场路小学本校的六中学区，很多是划归到这个小学读书的。
▲垃圾中转站
▲城西基督教堂
▲鹿城实验幼儿园
学区房价格经过近几年一轮轮的买进卖出，这两个学区已经形成熟的区域市场，表现出供求平衡的市场价格，有一个明确出卖和明确买入的群体。
目前老房子，基本按照单套，报总价来买卖。分成20-60平方一个档，60平方以上一个档。平方大小会稍微影响总价，但是影响幅度较小。比如六中单学区老房子30平方价格165万左右，45平方是175万左右。双学区会更加贵一点比如30平方价格大约在210万左右。
然后来看下较新的百榕大厦、皇家大厦，百榕因为是安置房，普遍面积都较小，皇家大厦则有100平方米以上的大面积套型，但是房龄相对百榕要旧一些。百榕楼梯六中单学区50平方总价大约在230万左右，百榕电梯六中单学区50平方总价大约在265万左右。
在租金方面，30多平方的老房子租金大约只有约700-1000元/月，40-50多平方的安平、百榕等较新的房子，有一定装修家电，租金可达到约2800-3800元/月。
▲百榕楼梯房
▲百榕大厦电梯房
▲飞鹏大厦
▲安平大厦
购买策略买单六中学区？
还是买广小六中双学区呢？
首先这个和孩子年龄有关，如果还未上幼儿园，准备提前考虑小学中学的事情，建议可以买30平方左右的双学区，因为时间足够满足小平方需要提前3年迁入户口政策要求。
等到要就读中学的时候，时间已经过去9年，红色警戒也不会对你构成阻碍。唯一要注意的是购买离学校近一些的学区房，毕竟长达9年后才读初中，学区微调还是有可能存在的。
双学区的另一个好处是一次性解决义务教育期间所有就读问题，而且少一次买卖就少一次交易成本，税费、中介费等都是一笔不小的费用。
所以有机会买双学区就尽量一步到位上双学区。购买双学区还有个难点，你会发现市面上双学区的房子比较少，那是客观上双学区持有时间较长，所以轮动周期也长，市场上房源就相对也少一些。
买老房子？还是新房子呢？
建议目前价位是新房子合算。以单六中学区房为例，目前45平方的老房子大约是175万左右，新房45平方大约是220万。不计算税费的情况下。
购买老房子读书一次性支出175万，加上每年约1万的租金收入。购买新房是130万首付，加上90万按揭贷款，贷款20年每月本息还款6000元左右，其中利息占比平均是2000元/月（等额按揭刚开始年份利息占比会多一些，之后会少一些，我们按平均值算）。
所以是一次性支出130万，加上每年约3.6万的租金收入，减去还本付息。总体上租金收入可以覆盖利息支出。主要是首次一次性支出会减少40多万，也就是说用更少的钱完成了入学读书这个核心目标。
在下次卖出时，贷款并不会影响交易，剩余贷款会被下家还掉再过户，或者转移贷款给下家。加之如果市场整体上涨，一般来说新房涨幅会大于老房，这也是一笔锦上添花的收入。
教育政策的不断调整，
会对学区房造成影响吗？
我们首先从学区房形成的本质来看，学区房的形成是因为好的教育资源有限，想获得好教育资源的人又太多，形成“僧多粥少”的局面，这“粥”就是有限的入学名额。
目前入学名额和学区内户口挂钩，而户口是和房子挂钩，这就造成学区房价格上涨的原因。这个比普通房子多出来的价格，就是市场对这个入学名额价值的定价。教育资源有限这个事情不太可能逆转，而改变入学名额的挂钩方式，也是困难重重，因为这个价值不转嫁到房子上，也会转嫁到其他地方上。
目前学区房是明面上的竞争，如果转嫁到暗地里的竞争可能更加不公。所以现在的方式可能是较为公平且社会整体效益较高的方式。
而近年逐渐起步的私立学校有可能缓解这个情况，私立学校教育质量的价值可以直接体现在学费上，以市场化的定价来解决供求矛盾，将学区房的溢价以学费形式体现。
短期看私立学校是能缓解教育资源供求不平衡的情况，但也只能缓解，因为教育是一个信息不对称的行业，没有一个长时间的良好口碑积累和传承，很难对这些百年名校形成威胁。
以下是针对广场路小学和实验中学学区房的精选中介房源，借此可以更加具体的了解目前房价。如需要更多了解或看房，可以电话联系房源提供中介，优家房产学区经纪人郑小红13282726677。
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