学区房专题系列前语

昨晚,我市大部分县(市、区)均发布了今年普通高中统招分数线,而在之前,各大初中名校,也从各个渠道透露了今年各自学校的中考成绩。

中考之后,又到了学区房成交的高峰。因为中考成绩好坏,直接影响学区房行情,加上其他渠道的大肆渲染,近段时间市区各大知名学区行情一时热闹无比。

为了给市民提供最详实的购房攻略和参考依据,楼市温州(id:loushiwenzhou)将在接下去一段时间内,连续推出系列学区报道,以飨楼市温州的读者,欢迎持续关注。

导读

近年随着孩子教育投入的逐年上升,学区房购买的热度也一浪高过一浪。作为温州小学中学的翘楚——温州广场路小学本部;温州实验中学(六中)本部(已下无特殊说明均指这两所学校),一直是学区房交易的重点和热点区域。

小编这次深入该区域,从学校情况;入学政策;学区内房源品质、价格、租金以及综合投资回报等多维度,给大家带来一份详尽的学区房攻略。

▲广场路小学本部

两所学校学区几乎重合,导致广场路小学的学生大多也进入了实验中学(六中),小学6年加上初中3年形成一条优秀的培养途径。中考的好成绩,不仅让实验中学排名第一,也让广场路小学有了间接数据,因为好多成绩好的学生来自于广场路小学。

多年来稳定优秀的教学质量,吸引更多家长费尽心机的把孩子送到这两所学校就读。不管是买学区房还是凭优秀人才子女等政策进入学校的,家长对孩子的学习,从内心上就是极其重视的,家庭愿意为读书这件事情付出极大的精力和时间。

从客观上造就了良好的学习氛围,学校、学生、家长都全力以赴的对待学业。而好的生源又促进更加优秀的教学成绩,互相促进形成正向循环。所以长久以来,广场路小学、实验中学一直在中小学排名中,双星闪耀。

学区政策

购买学区房是进入这两所学校最直接的方式,我们先从政策上了解下,要就读两所学校的学区房有什么要求。目前这两所学校都属于热门学校,除了其他正常的入学条件以外,学区房还要特别满足以下关键条件。

两所学校均需满足条件

实验中学有更加严苛的学区房政策

温州六中学区房如何购买(亮瞎眼特制温州第一学区)(1)

▲ 温州实验中学本部

也就是说即使现在买60平方以上的实验中学学区房,也不一定能在当年入学,是在空余学位的基础上,按所有权证取得时间先后顺序接收入学。不确定性骤然增加,会导致购买学区房的人减少。

政策也是想通过不确定性,让购买学区房的人减少。预计随着时间推移实验中学招生压力会有所降低,逐步恢复到预警之前的状态和政策。

政策总结分析

所以对于广场路小学,根据孩子的实际年龄与入学时间,来选择20-60平方的,还是60平方以上的就可以。

如果是广场路和实验中学双学区的,孩子准备明年或者之后入小学的,就不用考虑红色预警的政策,到读中学的时候早已经过了这个预警期。

如果单单是考虑实验中学的则要重点考虑这个红色预警的政策,现在买60平方以上的明年能不能读,这个取决于还有多少2019年3月31日之前买的,明年读实验中学孩子的数量,加上在你之前买的,正好也是明年读实验中学孩子的数量。

如果少于招生人数,你就可以读,不过目前看来这个机会很小。如果你的孩子是在2021之后读的,可以早点买,提早准备学区房,这个就读的概率会随着一年年过去,逐渐增大,但也不能完全保证。

估计今后如果学区房继续涨价的话,60平方以下的价格会涨的更快些,因为即使买60平方以上也不能当年就读而是根据先后顺序就读,那就会导致提前买,且可能提前好多年买,那肯定选择总价更低的小平方。

温州六中学区房如何购买(亮瞎眼特制温州第一学区)(2)

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温州六中学区房如何购买(亮瞎眼特制温州第一学区)(3)

学区房源概况

了解完政策我们来看下整个学区内房子的情况,我们特意制作了以下的学区图,红色圈定的是广场路小学学区,蓝色圈定的是实验中学学区,重合的部分就是双学区了。

温州六中学区房如何购买(亮瞎眼特制温州第一学区)(4)

▲保存原图到手机打开更清晰

两个学区基本以老房子为主,较新的小区并不多,小编收集了学区内较新的小区罗列如下

双学区的有:

单广场路小学

单实验中学

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▲新世纪广场

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▲皇家大厦

学区总结分析

除以上所列的小区,剩余小区基本不能办理按揭。一些老房子房龄超过30年,也已经不太适合自住,购买后基本是用于出租。

多年来学区划区变化较少,边缘部分有一些微调,所以购买学区房,如果是准备较长时间之后入学使用的,建议购买较为靠近学校的学区房,被调整到的可能性会更低一些。

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▲解放后巷的老房子

在两个学区内,还有几处需要了解的地方

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▲垃圾中转站

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▲城西基督教堂

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▲鹿城实验幼儿园

学区房价格

经过近几年一轮轮的买进卖出,这两个学区已经形成熟的区域市场,表现出供求平衡的市场价格,有一个明确出卖和明确买入的群体。

目前老房子,基本按照单套,报总价来买卖。分成20-60平方一个档,60平方以上一个档。平方大小会稍微影响总价,但是影响幅度较小。比如六中单学区老房子30平方价格165万左右,45平方是175万左右。双学区会更加贵一点比如30平方价格大约在210万左右。

然后来看下较新的百榕大厦、皇家大厦,百榕因为是安置房,普遍面积都较小,皇家大厦则有100平方米以上的大面积套型,但是房龄相对百榕要旧一些。百榕楼梯六中单学区50平方总价大约在230万左右,百榕电梯六中单学区50平方总价大约在265万左右。

在租金方面,30多平方的老房子租金大约只有约700-1000元/月,40-50多平方的安平、百榕等较新的房子,有一定装修家电,租金可达到约2800-3800元/月。

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▲百榕楼梯房

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▲百榕大厦电梯房

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▲飞鹏大厦

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▲安平大厦

购买策略

买单六中学区?

还是买广小六中双学区呢?

首先这个和孩子年龄有关,如果还未上幼儿园,准备提前考虑小学中学的事情,建议可以买30平方左右的双学区,因为时间足够满足小平方需要提前3年迁入户口政策要求。

等到要就读中学的时候,时间已经过去9年,红色警戒也不会对你构成阻碍。唯一要注意的是购买离学校近一些的学区房,毕竟长达9年后才读初中,学区微调还是有可能存在的。

双学区的另一个好处是一次性解决义务教育期间所有就读问题,而且少一次买卖就少一次交易成本,税费、中介费等都是一笔不小的费用。

所以有机会买双学区就尽量一步到位上双学区。购买双学区还有个难点,你会发现市面上双学区的房子比较少,那是客观上双学区持有时间较长,所以轮动周期也长,市场上房源就相对也少一些。

买老房子?还是新房子呢?

建议目前价位是新房子合算。以单六中学区房为例,目前45平方的老房子大约是175万左右,新房45平方大约是220万。不计算税费的情况下。

购买老房子读书一次性支出175万,加上每年约1万的租金收入。购买新房是130万首付,加上90万按揭贷款,贷款20年每月本息还款6000元左右,其中利息占比平均是2000元/月(等额按揭刚开始年份利息占比会多一些,之后会少一些,我们按平均值算)。

所以是一次性支出130万,加上每年约3.6万的租金收入,减去还本付息。总体上租金收入可以覆盖利息支出。主要是首次一次性支出会减少40多万,也就是说用更少的钱完成了入学读书这个核心目标。

在下次卖出时,贷款并不会影响交易,剩余贷款会被下家还掉再过户,或者转移贷款给下家。加之如果市场整体上涨,一般来说新房涨幅会大于老房,这也是一笔锦上添花的收入。

教育政策的不断调整,

会对学区房造成影响吗?

我们首先从学区房形成的本质来看,学区房的形成是因为好的教育资源有限,想获得好教育资源的人又太多,形成“僧多粥少”的局面,这“粥”就是有限的入学名额。

目前入学名额和学区内户口挂钩,而户口是和房子挂钩,这就造成学区房价格上涨的原因。这个比普通房子多出来的价格,就是市场对这个入学名额价值的定价。教育资源有限这个事情不太可能逆转,而改变入学名额的挂钩方式,也是困难重重,因为这个价值不转嫁到房子上,也会转嫁到其他地方上。

目前学区房是明面上的竞争,如果转嫁到暗地里的竞争可能更加不公。所以现在的方式可能是较为公平且社会整体效益较高的方式。

而近年逐渐起步的私立学校有可能缓解这个情况,私立学校教育质量的价值可以直接体现在学费上,以市场化的定价来解决供求矛盾,将学区房的溢价以学费形式体现。

短期看私立学校是能缓解教育资源供求不平衡的情况,但也只能缓解,因为教育是一个信息不对称的行业,没有一个长时间的良好口碑积累和传承,很难对这些百年名校形成威胁。

以下是针对广场路小学和实验中学学区房的精选中介房源,借此可以更加具体的了解目前房价。如需要更多了解或看房,可以电话联系房源提供中介,优家房产学区经纪人郑小红13282726677。

温州六中学区房如何购买(亮瞎眼特制温州第一学区)(15)

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温馨提示:本文对政策、区域、房源的介绍和解读,仅供参考,不作为交易行为的依据。我们务求客观真实的报道,但因政策理解差异及信息瞬息万变,难免百密一疏,敬请知晓。原创作品,未经授权,谢绝转载,侵权必究!更多原创深度爆文,请关注微信公众号“楼市温州”,获取更多精彩内容!楼市温州(id:loushiwenzhou),戳文末扩展链接跳转原文哦!↓ ↓

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