经济导报记者 孙罗南
国资进场大型民营房企的步伐正在加快。
最新的案例是——河南房企建业地产（00832.HK）6月1日晚一纸公告宣布，将引入河南省铁路建设投资集团有限公司（下称“河南铁建投集团”）旗下企业作为二股东。胡葆森执掌的建业地产是河南最大的房企。
近期已经成功迎来国资入局的还有华南城（01668.HK），5月17日，深圳市属国资企业——深圳市特区建设发展集团有限公司入股华南城正式完成，并成为华南城单一最大股东。
计划引入国资的还有中国奥园（03883.HK），这家总部位于广州的房企，被传出有望引入山东能源集团入场成为控股股东的消息，后者是一家实力雄厚的山东省属国企。
对于民营房企引入国资入股，合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明在6月3日接受经济导报记者采访时表示，这个措施在这个阶段，既能给民企纾困，又能在一定程度上规避后续风险。
河南国资将成建业地产二股东
6月1日晚间，建业地产发布公告称，该公司及控股股东恩辉投资有限公司（下称“恩辉投资”）与河南同晟置业有限公司（下称“同晟置业”）订立了框架协定。
恩辉投资将向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占建业地产全部已发行股本的29.01%，代价为最高每股股份0.80港元，较2022年6月1日收市价溢价约23.1%。代价总额约6.88亿港元。恩辉投资同意在收取上述代价后，以股东贷款的形式向建业地产提供贷款，以补充建业地产的运营资金。
作为投资方的同晟置业，主要从事房地产开发和经营以及酒店管理，其由河南铁建投集团全资拥有，而河南铁建投集团又由河南省人民政府全资拥有。
此次交易的主角之一恩辉投资，则由建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实际拥有。截至6月1日，恩辉投资直接拥有建业地产20.78亿股股份，相当于已发行股份总数约70.11%，并且是建业地产的控股股东。
而本交易完成后，恩辉投资将持有建业地产41.1%的股权，仍为第一大股东。同晟置业则将成为建业地产的第二大股东。
与此同时，根据公告，最终认购协定签订后，同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。
公告显示，可换股债券持有人预计有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。待可换股债券按初始换股价获悉数转换后，合共约5.9亿股换股股份可予发行，相当于建业地产现有已发行股份总数约19.90%及该公司经发行换股股份扩大后的已发行股份总数约16.60%。
由此看，未来，建业地产的第一大股东还存在变数。建业方面对此表示，“可转换股债券持有人有两年可再延期一年的可选择是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。”
67岁的胡葆森已经带领建业走过30年的历程。在1992年初，胡葆森辞去公职从中国香港回到河南创业，并于1992年5月创办建业。
根据建业的官方介绍，该公司于2019年实现资产规模、销售额双双破千亿，河南省122个县及县级以上城市全覆盖；在河南省内位居服务业企业和服务业民营企业榜单首位。
建业地产则于2008年6月6日在香港联交所主板上市。截至2019年底，建业地产已进入河南省的18个地级城市和104个县级城市，并于2021年进入天津市场。
对于河南铁建投集团和建业的此次战略合作，按照建业的说法，“将有助于稳定河南房地产市场、稳定河南经济大盘，是省委省政府坚定市场信心、决心的重要举措。这一合作，体现了国有企业在稳经济、稳大盘方面的担当，体现了省委省政府对民营经济稳定发展的高度重视。”
对于国资进场民营房企，许传明对经济导报记者分析说，“民营房企现在经营压力确实比较大，从民企的角度讲，实际是引入战略投资者来纾困，解决现金流的问题。”
“从国企的角度，有两个方面考虑，第一，现在这些房企经营压力比较大，这个阶段进去的话，谈判条件会比较好一点；另外，现在很多情况都是，地域性的民营企业、地方性的国企在介入。”许传明对经济导报记者说。
“国资在目前这个时间节点进入，整体对价条件相对比较合适，成本相对而言是可控的。”许传明提到。
从参与混改到有望迎来国资股东
当前，还有房企在积极引进国资战略投资者。近日，根据REED消息，山东能源集团已经完成尽调并离开奥园集团，计划通过子公司兖矿能源持有奥园39%股权，并成为中国奥园控股股东。
对此奥园方面回应称，“公司引入战投的相关事宜正在进行中，目前暂无可对外披露的消息，若有消息会第一时间公布。”
若山东能源集团未来成为奥园的第一大股东，那也将意味着拥有很强的话语权。山东能源集团是山东省委、省政府于2020年7月联合重组原兖矿集团、原山东能源集团，组建成立的大型能源企业集团。拥有兖矿能源、新矿集团、枣矿集团等20多个二级企业，境内外上市公司9家，从业人员22.97万人。
山东能源集团主要以矿业、高端化工、电力、新能源新材料、高端装备制造、现代物流贸易为主导产业。该集团2021年实现营业收入7521亿元、利税总额531亿元，年末资产总额7514亿元，位居2021年世界500强第70位、中国企业500强第24位。
经济导报记者注意到，山东能源集团和奥园集团在此前是有过合作的。
根据山东能源集团官网2020年发布的一则消息显示，当年9月，奥园集团高层曾到访能源集团，山东能源集团对奥园集团参与中垠地产混改及未来发展规划表示欢迎，希望双方以此为起点，把中垠地产项目做大做强。奥园集团则表示，中垠地产是奥园集团在济南区域深耕的重点项目，此次达成合作，将发挥双方在各自领域的优势，强强联合，助推中垠地产实现更好的发展。
在2020年6月底，中垠地产40%国有股权及23.4885亿元债权转让项目在山东产权交易中心挂牌，挂牌底价31.3931亿元。彼时，中垠地产是兖矿集团的地产行业平台，后者持有其100%的股权。
此后，奥园集团参与了中垠地产的混改，最终接盘中垠地产40%股权。当时的股权转让后，山东颐养健康产业发展集团有限公司持有中垠地产60%的股权，另外40%股权则由奥园旗下的深圳市奥园实业发展有限公司持有。
经济导报记者注意到，奥园在2017年首入青岛，而通过接盘中垠地产40%股权，奥园又“曲线”进入济南等城市。经济导报记者查阅中国奥园2021年中期报告看到，其旗下项目已分布于山东多个城市。
（图片来源：中国奥园2021年中期报告）
奥园于1996年在广州成立，2007年在中国香港上市，已涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等产业板块。从中国奥园2020年年报披露的数据看，其近年来扩张步伐比较快。
（图片来源：中国奥园2020年度报告）
不过2021年下半年以来，在多种因素的叠加下，不少房企遭遇挑战。在今年1月19日，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，该公司将不会支付于2022年1月到期票据的余下本金及最后一期利息。
奥园也开启“引战”之路。今年2月份，市场曾传出，奥园正与山东、广东的多家国企就潜在战投合作进行洽谈。值得一提的是，当时传闻洽谈的战投还包括中垠地产。
在今年3月，奥园集团微信公众号引述中国奥园集团副总裁、大运营管委会常务副主任杨海能的采访提到，奥园的未来发展战略非常清晰：积极引进战投，拥抱重组，联合国企央企的资源优势，同时保留民营企业精细化管理的传统，打造新形势下奥园核心竞争力。
彼时，已有市场消息称，有国资已经入场尽调。据《上海证券报》报道，今年3月初，山东某知名国企已派出包括财务、法务、评估、资产管理顾问在内的近百人的尽调团队，提前进驻奥园总部所在地广州番禺万博中心，开展紧张有序的尽调工作。
奥园也透露，正与潜在投资者讨论资本重组问题。3月25日，中国奥园在公告中称，该公司在法律顾问及财务顾问的协助下，正在持续评估集团的流动资金状况，并制订一个重组计划，为所有利益相关方提供一个协商一致的解决方案。此外，鉴于集团面临的流动资金问题，集团正在积极与潜在投资者讨论有关资本重组的问题，作为实施债务重组的一部分。
从当年参与山东能源集团旗下房地产企业的混改，到如今传出有望被山东能源集团战投入股，这也从侧面反映出民营房企强弱之势的变化。
,
