本篇我们来聊聊宝中第一豪宅鸿荣源壹方中心，因为是新晋豪宅，在品质上必然胜过熙龙湾，相比熙龙湾主打跃式、复式大户型，缺少大平面，壹方中心紧跟时代潮流，设计了2栋土豪们偏爱的单证大平面户型，但壹方中心不是一个纯粹的豪宅，夹杂刚需户型、商业、写字楼等，占据最热门的地段也汇聚了强大的人流，少了点豪宅该有的低调品性。
这也是为何此前我们在定义宝中豪宅区的时候，认为宝中暂时没有顶级豪宅。熙龙湾户型设计上有点过时（无超大平面户型），壹方中心虽然户型新颖，也有部分景观，但其配套和定位导致它真正服务的并不是富人，不乏有个别有钱人买了这里最好的户型，更多是中产家庭喜欢的豪宅样式。
了解一下壹方中心地块来源，大家就知道鸿荣源做这个项目的得失在哪了。图片中的时间线索可以看出端倪，总之，鸿荣源不愧为宝安老大哥，也难怪那么多老宝安会选择鸿荣源的产品。
主打单证大平面，有最中心地段、部分海景、良好的物业及配套，鸿荣源壹方中心自此撑起了宝中第一豪宅牌坊。
作为宝中目前来说的头牌豪宅，很多人觉得有点遥远，毕竟宝安能上10万 ，最初就是靠壹方中心拉升起来的，其实壹方中心除了面向土豪人群，也设计了不少改善和刚需户型，不过这类户型的存在就是开发商为了赢利的需要，刚需户型在小区分布处在比较憋屈的位置，有的来选也不错。奔着豪宅社区、地段、地铁和商场配套去，开盘时吸引了不少投资客。
宝中第一豪宅基本概况
壹方中心小区品质、所处地段、配套等方面，不仅是宝中，在整个宝安来说都是一流，开盘时就被市场看好，2015年推出了1-5栋，2016年推出6-7栋，越到后面均价越高，买的人却络绎不绝，买家不仅看中这个地段，更看重鸿荣源品质，特别是一些潮汕人、老宝安，都有“鸿荣源情结”。
小区共7栋住宅（除1、3栋外，其他栋都是带2个单元）、2栋写字楼，商业和住宅区有分离，其中7栋地面与商业连在一起，与其他栋通过空中走廊连接，带高空花园。虽然全是高层，楼栋分布合理，看起来不会像恒裕滨城二期那样压抑，平层、大平层、复式都有，户型越大入住率越低（和开发商保留了一些单位也有关），由于买来投资的居多，目前入住率只有40%左右，刚需和改善入住较高，均价在12-16万左右。
很多房子都还是毛坯状，要么是买来短期投资的，压根就不想装修，升值了直接转手，也有长期投资的，简单装修了下，暂时先放租，急用钱的时候卖相也比毛坯的好，之前大家看我们发过几次壹方中心的房源，基本上都被那老low的装修吓到了，人家都不打算自住，又怎会花那么多心思装修。除了7栋外，其他栋毛坯房还很多。
1、3栋可以说是小区最好的楼栋，2梯1户，主打大户型，看海景、花园；2、4栋面积都在200平以上，2梯2户；5、6栋为中等户型的平面和复式，偶数层3梯4户，奇数层3梯2户；7栋比较接近刚需户型，3梯5户。
不过遗憾的是，鸿荣源在户型设计上一直都不是强项，除了300平以上大户型外，多数户型你都看不到明显的亮点，反而是为了外观牺牲了户型，让你总能看到不足。
土豪最爱：超大平面景观户型
豪宅必备的就是超大平面户型，鸿荣源从景观和安静度两方面考虑，设计了1、3栋全是大面积户型，纯大户板楼，一栋只有2户，而且做到了2梯1户。1栋有370和487平两种面积，3栋2户都是373平，户型格局都类似，487平的主要是多了家庭厅、保姆间和保姆电梯。
这里我们重点介绍下1栋487平的4房，也是经纪人经常说的双龙抱珠户型，全是套房设计，其中有两个主卧，一个看花园、一个看宝安区政府广场，外加一公卫（无采光）、保姆间和保姆电梯，空间感十足。
入户就是走廊，一边通往客餐厅，一边通往卧室，动静分离做得非常好，客餐厅开间大，带90度阔气大阳台，采光、通风、观景都一流；双主卧都是大飘窗、大空间套房设计，其它次卧空间也宽敞。
此前我们在写到金茂府的时候，提到了家庭厅，不少人以为金茂府这个设计在深圳开了先河，实际上只能说还没看遍深圳豪宅（这点我们也承认此前了解不到位），直到看了壹方城487平超大平面户型。所谓家庭厅鸿荣源早就做到了，而且比金茂府做得还要好，家庭厅的存在保证了每个房间的私密性，两个主卧与家庭厅之间有一条带双阳台的通道，采光、通风、私密性都能保证。
豪宅内部该有的大气，壹方中心487平绝对能满足你。不过肯定得是高层的景观和视野会更好（可看海景），高低层差价也上千万了。1栋据说开发商保留了很多单位，最近好像又开始拿出来卖了（有中介在推），价格美丽不了，放了这么久，至少升值了有2-3千万。
看看487平的装修效果图：
家庭厅和双阳台通道
双主卧套间设计
次卧之一
隔壁02户型阳台之一
目前二手有几套低层在卖，报价7000万左右，还有套中层报价8100万，而几个月前有中层7300万成交。
预算5000万以上买低楼层价值性不大，选择也多（香蜜湖、深圳湾等），老一批潮汕土豪可能会偏好，毕竟户型优势明显，或者是有钱人多元化投资下的一种价值配置，但是作为豪宅必备的圈层、景观、低调品性，这点很难满足新富们。
1栋370平和3栋373平的户型格局一样，是487平的缩小版4房，户型特点传承了鸿荣源的一贯风格，空间全部放在客厅和主卧上，也是这个户型亮点所在，其他房间空间就是够用而已，也可以做个家庭厅，不过家庭厅左右没有阳台，也没有保姆间和保姆电梯。
3栋373平毛坯图：
1栋02户型高层可看海景，也有开发商保留单位，报价和成交价之类会比3栋高；3栋除了02户型高层可看海景外，主要是看花园景观，安静，目前在卖的毛坯房居多，报价在5700-6200万左右。
1、3栋是小区入住率最低的，前期买了的据说都是放着，就是不愁没地方住，也不缺钱。定位豪宅大面积，户型上优劣共存，景观面有得有失，5000万以上完全可以去深圳湾豪宅区买了，可能真的只有老宝安、潮汕人会喜欢，还有部分南山、福田的大买家买来当资产配置。
200平以上，还不能做到双阳台通透？
2、4栋是200平以上的4/5房，每栋有两座，每座2梯2户，且户型都是对称分布，面积有少许差异，2栋都是南向、中高层海景视野不错，4栋为西南向、左侧视野有遮挡，据说2栋正前方也是要建写字楼的，后来放到左边拔高叠建了，这就保证了壹方中心2栋中高层视野无遮挡。
2B单元是247-249平的5房2厅3卫，带两个套间，进门是一个套间，客厅出大阳台（和进门套间连在一起），餐厅出去带狭长阳台，能保证通透，但格局一般（据中介说是为了外立面和谐的需要），厨房旁还有一个储物间。2A单元和4AB单元户型格局都类似，面积是216-221平的4房2厅3卫，相对2B单元的5房来说，花园方向少了一个房间而已。
除前面介绍的1、3栋超大平面户型外，壹方中心余下的楼栋户型，没什么惊喜之处，其他开发商设计的符合中国人传统住家喜好的户型，壹方中心并没有这样做，依旧坚持了自己一贯的风格，比如200平以上了居然还没做到前后双阳台通透，为了非一线海景，客厅、主卧方向并非看花园，不过朝向是优势（南/西南向）。
2、4栋入住率也不高，同样是毛坯房居多，在卖的很多都是放盘了半年甚至一年之久的，4房报价在3200-4000万左右，
这种户型适合久居宝安的改善需求买入，我们好几个客户就是原先作为刚需买在宝安，后来置换，如果不是为学位的话一般都选择宝中，预算充足的话，首选就是壹方中心；还有就是原先买的壹方中心小户型，再换房的话，宝中几乎暂无比壹方中心更好的选择，继续换到本小区更大户型。刚需、刚改、豪改、奢享，壹方中心均能选，开发商牢牢的锁住了老宝安和有“鸿荣源情结”的老业主。福永、沙井一带的工厂老板会买，这差不多可以解释为何毛坯房依旧多了。
成交最火户型：5、6栋148平4房
5、6栋个AB单元户型都是对称的，面积有少许差别，但户型格局都一样，均为刚改户型，卖得最好的是148平的4房，还有复式，都是客厅出阳台东南向（阳台普遍小，复式的大一些）。目前视野还可以，看前海一带，后期旁边泰华梧桐聚落建起来了视野会受影响（高层会好点），周边建筑密度也有点高。
174-179平的复式4房分布在奇数层（每栋的01、02户型），复式挑空户型，有些业主会把挑空处做成上下平层，多一个房间，或者二楼窗户外拓出去增加空间，整体格局一般。目前空置率很高，开发商一手、二手都有在卖，毛坯报价3200万左右，带装修的要更高
173-177平的5房分布在5、6栋的端头位，和148平的整体户型格局相同，作为5房，带大入户，但所有房间空间都比较紧凑，横厅带个小阳台，而且也只有2卫，不是那种享受型5房。对比之下，148平的4房2卫更实用，只是少了个房间、没有入户而已，总价要比5房便宜300-500万，刚好适合刚改需求，成交比较活跃，入住率也高。
148平的毛坯报价在2600-3100万左右
7栋：刚需也能上车豪宅小区
7栋是壹方中心入住率最高的，不管是自住还是放租，空置房很少。3梯5户，有52平1房、95/101/的3房1卫、129/139平的3房2卫，户型间私密性差，不过因为总价低又是豪宅小区，不愁卖。
52/95/101平的户型客厅均是无阳台，东北向看新湖路，朝向差、有噪音困扰，视野也一般；129/139平西南向客厅出阳台，看花园安静。
52平的1房可以改为2房，基本上都被投资客买了，很少放卖
95和101平的都是3房1卫，厨房均带生活小阳台，95平最小的房间有点紧凑，不过餐厅带明窗，通风采光还可以；101平客厅、所有房间空间都刚刚好，住家比95平的舒适；129和139平的3房2卫户型格局类似，各方面都要比95/101平3房好，所有空间都宽绰，住家舒适度高。近来无成交和放卖，去年8月份有101平的1256万成交。
7栋的户型非常适合刚需和追求优质配套的家庭人口较少的改善群体，由于一手买来就是押宝一样看中小区品质、地段和配套的，除小户型外，其他户型业主基本是自住，不管是住家还是投资普遍都惜售。
换房一站式解决
通过上面我们对壹方中心户型的介绍，以及讲到的客户换房案例，壹方中心在户型设计上同时满足了刚需、改善、豪宅客户的需求，这种设计可以说是对项目所处位置的精准把握，这也是为何开盘初期很多投资客会青睐。
首先从地段上来看，壹方中心是宝安难得的一块正中心住宅用地，远眺海景，由宝体、区政府广场至欢乐港湾连成的宝中中心绿轴视野空旷、无遮挡，有这种景观必须搭配豪宅。毕竟宝安除熙龙湾占据海景资源外，暂时还没有、未来也难有海景住宅，而且熙龙湾的户型已经跟不上买家需求，壹号公馆虽有大户型，但地段和景观相对壹方中心差了点，所以设计了1、3栋土豪最爱的景观超大平面，客厅主卧上极尽的满足买主对豪宅的想象。
如果看中宝中的潜在价值、对宝安偏爱的话，这部分群体的最优标的非壹方中心莫属，别看现在都是毛坯状，等前海自贸区成型、腾讯科技岛落成后，稀缺只会更稀缺。
其次，凭借地段和配套，开发商并没有彻底的走纯豪宅路线，地铁和商场注定了必须搭配改善和刚需产品。壹方中心这块地非常关键，从开发商先是以商用形式拿下，到后期争取到做商住用地，足以见得这块地的重要性。宝安商业分布比较散（海雅缤纷城、创业天虹、西乡天虹），都只能服务周边区域，宝安并没有一个可以服务全宝安人的商业配套，更何况宝中此前最缺的就是商场，同时又是1号线和5号线上盖，建一个能够虹吸全宝安购买力的商场迫在眉睫。
壹方城的入市成功了！可以说是近几年营业最成功的的商场，不管是上班日还是周末，商场每天客流量惊人。
而正是因为有了虹吸全宝安购买力的商场、地铁口物业，注定壹方中心不能走纯豪宅路线（真正的豪宅都是低调的奢享，而不是被地铁和商场带来的人流导致社区周边环境不纯粹），所以搭配了中等面积的改善大户型，满足宝安人对宝中豪宅的居住需求，如果对圈层、顶豪有追求的，可以去深圳湾、香蜜湖买。
再次，7栋的存在，一方面是靠新湖路，吵，周边建筑密度高、视野差，设计大户型不好卖（翡翠海岸C栋的存在就是这个道理，当然，和政策限制也有关系），另一方面，小区定位宝中豪宅、配套商场、地铁上盖物业，如果有友好刚需的户型，吵、视野差都不是问题，只要开卖一定抢手。7栋的户型就这样诞生了，事实证明开发商对地块和不同客户群体的心理拿捏的非常准，7栋户型不仅一手卖得好，现在二手放卖也很稀缺。
最后，这种结合地段、景观、配套设计的阶梯式豪宅小区，无形中又加强了住户对小区的黏性，换房可以在同一小区内进行。如果你现在住在壹方中心的95平3房，等你有了换房需求，你要么换去南山，要么依旧在本小区完成置换，很少有人会从汇集一切优势的宝中最好小区换到其他小区去，不管是心理还是居住习惯上都让你无法进行这样一场置换，否则在资产配置上也是一种倒退的表现。
稀缺又为何空置率高？
开发商到底保留了多少单位，这个很难知道，但最近开始让中介推了，应该是觉得近来房价势头很好，拿几套楼王单位来试试水，可惜现在是刚需和改善主导的市场，大户型能不能卖出去还得看有没有合适的买家，高层据说要卖到8000万，这个预算买宝中，目前来说还需要一定勇气和魄力，毕竟不像深圳湾1号、悦府这种纯豪宅，地段对了、圈层定位也没问题，买入就是价值持有。加上壹方中心从户型上吸引了多个层级的买家，小区住户不够纯粹，未来可能会影响小区房价。
另有一种对空置率高的合理解释是，买这里的业主都不止一套房子，所以都不着急入住。我们去看房的时候就碰到一个正在装修的业主，以为他是二手买来的，其实不是，该业主说只是买来后一直没时间打理，现在才开始装修，打算搬到这里，宝中人气也很旺了。
现在在卖的反价也厉害，成交活跃的是刚需和刚改户型，大户型比较平淡，网上看到的各大中介放卖不多，实际放卖量很高，据说达40-50套，月成交量可能在5套以上，前期买的中等户型的很多在转手，二手买入的基本以住家的为主。这几年完成第一轮二手交易后，入住率可能会提升。
结语
壹方中心不是一个纯豪宅，居住人群多样，刚需到土豪均有，但它是宝中集地段、配套、楼龄新、户型多样于一体的住家豪宅，比较符合宝安人口味。大户型空置率高的原因可能就是非纯豪宅小区，大买家看不上，但不乏宝安工厂大老板、拆迁/棚改的老宝安买入，也有个别南山、福田的金主看中宝中潜力，没有住的需求，但可以作为价值配置买套房先把资金沉淀。
整体上壹方中心的购买对象是宝安人和潮汕人居多，未来也会是宝安人置换的最优标的。现在价格有点虚高，长期肯定是没问题的，毕竟有地段优势支撑。
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