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中国的城市化发展到了如今这个地步可以说是想也不敢想啊！作为中国四个计划单列市的老大深圳，它的城镇化率100%，基本上的土地已经开发完毕。
而同作计划单列市的宁波去年的城镇化率为73.6%。所以，明显可知：宁波还有很多土地等待开发。那么，宁波未来的发展趋势是怎么样的呢？
早在10年前，宁波就定好了城市化发展的大方向，就是向东进发连接北仑，而北仑向西发发展连接宁波。
所以，宁波的东部新城孕育而生。经过10年的发展，东部新城核心区已经开发完毕，开启了明湖时代。而宁波在未来快速路网中，有这么一条快速路代表了宁波东进的希望和北仑融入宁波的愿望。这条路就是东外环快速路。
目前，宁波东外环快速路已经全线贯通！东外环快速路：南起鄞县大道，北至蛟川枢纽，主线全长19公里，穿过鄞州、高新区、北仑、镇海四区。
东外环快速路的建成将进一步促进中心城区形成快速环线、构建立体化的交通网络，助力宁波东部地区、新材料科技城发展，缓解城市交通拥堵。
东外环快速路的全线贯通代表着宁波第二条纵向快速路的建成。也是目前宁波与北仑和镇海之间融合的过度带，也是宁波未来向东发展，城市化进程中必须啃下的硬骨头。
可以看出：东外环和绕城高速之间有一大片可开发的土地，其中不乏包括高级别的开发平台：滨江新城和五乡。
如此大片面积进行城市化推进，所需要的时间和精力是可以想象的！因此，我将这片区域分为7块进行开发。
NO1：雄镇路以北区块
这块区域基本上都是农田，具体多少田是永久性耕田，我没有去细查，感觉不少。这片区域的东边就是炼化区，西边是新材料城，南边是工业区。整体开发难度比较大，不适合建造住宅，可能会是工业开发区为主。
未来这片区域不会太早开发，也会因为永久性耕田的缘故，不会开发。我对这片区域的未来不看好。
NO2：镇宁路—雄镇路
这片区域以农田和工业区为主。东边是工业区，西边是庄市，北边是农田，南边是临江片区。
所以，我认为靠近庄市的片区和清水浦站的区域会开发房地产。东边的那一片会是以产业园为主。
未来发展潜力巨大，如果开发房地产，预计会是一房难求的情况。
NO3：滨江新城—临江片区
该片区主要配合北仑的滨江新城的开发，未来前景可观。外加各项配套的落实，这会是新的一片热土。我在此也不再过多阐述了。
NO4：通途路—江南路
这片区域面积之大堪称恐怖，相当于一个江东区的大小了。未来如何开发未知，只知道东北角是滨江新城的连带区域，其它区域基本上都是农田，未来如何规划，目前为止都是未知。
虽然，这片区域规划未知如一张白纸，但是这也恰恰是宁波未来巨大的发展潜力啊！
NO5：五乡西路—通途路
该片区目前以工业区为主，其西边明湖片区，东边为五乡老区，南边为轨道交通的TOD开发区。
我个人认为由于工业区基本上已经遍布该区域，整体搬迁不现实，进行整体工业园的打造很有可能。但是，也保不齐明湖开发完后，为了找新的卖点，出新的规划来打造这片区域。
总之，这片区域扑簌迷离，让人又爱又恨，就看个人的眼光如何了！
NO6：甬台温高速—五乡西路
这片区域已经有轨交在进行TOD开发了，剩余的工厂和老破小基本上会被清理干净。又因为有铁路穿过，导致该片区不会全是住宅区，很有可能建造高铁车库。
未来该片区的发展将是一边火焰一边海水，喜得是靠近明湖和TOD的住宅片区，悲的是高铁车库对该片区的制约。
NO7：鄞县大道—甬台温高速
这片区域是永久性耕田，而且面积巨大，相当于下应街道的面积，未来保不准会有巨大的规划。
该片区东临雅戈尔动物园，西临农田，南临东钱湖。这是一块非常有发展潜力的地方：面积足够大，一张白纸，拆迁成本小，便于规划。但是，难点是耕地红线难度巨大。
我预计未来该片区不会有太大的发展。
说了这么多，可以看出：未来宁波向东推进城市化进程，是以东外环快速路为起点的。宁波花了20年时间从世纪大道延伸到东外环快速路。
那么，我预测宁波将要花上半个世纪的时间才能把城市化推进到绕城高速。
对此你们怎么看？需要50年么？欢迎留言讨论！
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