以前买房都是先看看地段位置怎么样，现在买房的逻辑似乎在发生着转变。特别是在2021年，一些房产开发商出事之后。
比如恒大，这么知名的企业都以为不会有什么，没想到还是出事了。之前拿的地，卖的期房都停工了。购房者也是无可奈何，只能等待。
这件事呢也似乎在给购房者上了深深的一堂课，买房不仅仅看的是地段位置，开发商的靠谱程度你也要考虑进去，甚至作为比地段还要重要的考虑因素。
买房时最关心的问题就是，这个项目会不会烂尾？能不能如期交付？买房的底线似乎也变成了只要能交房，对于房屋的品质，那都是其次的。毕竟能交房的基础上才有所要求。
因此现在买房人群对于央企、国企和稳健的开发商都格外青睐，如果再是准现房，那就是锦上添花。今天咱们要评测的项目就是打着今年买，今年住，真央企，不降标，不延期的口号，它呢就是中原华侨城。
项目区位分析
中原华侨城位于中原西路与杭州路西北，属于中原新区板块。在一心两翼发展格局中，中原新区承载着西区崛起的重任，它位置独特，地位突出。
在郑州的城市功能布局中，因为优越的生态条件，“西美”成为西区的主要定位。“西美”不仅是因为这里拥有西流湖、南水北调干渠、西流湖干渠、索须河等丰富的生态资源，更意味着，相比其他区域，这里有着更宜居的生活。
在西区的崛起过程中，该板块也是中原区新的行政中心，未来区政府的所在地，在定位、规划、资源投入上更是非同一般。中原新区内的须水河核心片区作为郑州32个核心区之一，该片区定位为科技服务创新产业基地，将与常西湖内的CTD中央科技活力区一起，对标北龙湖中原科技城，一东一西，共同助力郑州科创产业的转型。
但是从目前状况来看，只有宽宽的马路、地铁10号线以及华侨城和金地的高高塔吊林立。这里没有车水马龙，没有商业繁华，甚至还没有烟火气息。让人一度怀疑，这里能发展起来吗？或者说他需要多久才能发展起来？10年？20年？还是30年？
再往西走约2.9公里就是西绕城，过来绕城就是荥阳东片区，这里的房价基本上在七八千，甚至六千多的都能找到。往东就是常西湖新区，常西湖新区发展太快，吸引力太强了。
还有一个所谓的真央企的华侨城，卖成了准现房房子还没卖完，可见购房者对这里的认可度到底有多高呢？
项目基本信息
中原华侨城总占地九千多亩，一期105亩，分东西两个地块开发。1号地位于西侧，占地约55亩，绿地率:35.01%，容积率2.99。共规划为11栋住宅，7栋高层（总高27层左右），4栋洋房，总高7层左右。
整体成交价位：
1号楼：中间户89㎡，边户115㎡，成交价在11000左右；
2、3号楼：中间89㎡，两边108㎡，成交价在11000左右；
4、5号楼：中间89㎡，两边117㎡，成交价在12000左右；
5号楼成交价在13000左右；
7号楼：中间户89㎡，边户135㎡四房，成交价在12000-12500左右；
10、11号楼：125-139㎡，1楼送地下室（挑高5.6米）带35-40㎡的院子，顶层带10-20㎡的露台，洋房标准层成交价在15000左右，一楼带院带地下室价格在21000左右，顶层带露台价格在17000左右。
支持市直、省直、部队、铁路公积金、组合贷。
2号地位于东侧，占地约50亩，容积率2.99，绿化率35%。共规划了8栋高层和一栋幼儿园，在售面积段89平-134平，整体成交均11000-13000左右。
项目优势分析
1、交通配套
项目出门就是中原西路，中原西路北誉为郑州的“长安街”，往东直线2.9公里可上西四环高架通达全城，往西2.9公里可到绕城高速出省入市开车自驾还算便利。
距离地铁10号线须水站直线距离约1公里，也算在地铁的辐射范围内，未来也可以依靠地铁出行。
2、生态资源
作为西四环外的“连片改造”位置得天独厚，须水河景观带、南水北调工程等水系加持下生态景观资源优异。
3、品牌
华侨城央企大品牌，大型央企要比本土开发商靠谱得多，施工进度也比较快，而且现在有的楼栋已经封顶，一期西苑今年年底交房，二期东苑明年年底交房，烂尾风险较小。
4、规划
中原华侨城总规划面积6.1平方公里，将投资建设全国第一个集欢乐谷、欢乐海岸、水公园、海洋公园等产业为一体的文旅产业综合项目，郑州欢乐谷也将是华侨城在国内的的第十座欢乐谷主题公园。
5、准现房
一期今年年底交房，二期明年年底交房，不用担心烂尾，着急入住的可以考虑。
6、五大交付标准
wifi社区全覆盖；每一栋楼都有入户大堂；雾森系统；高空抛物、环境监测系统；三层中空玻璃，听上去很不错，虽然没有写进合同里面，但是作为华侨城这个品牌，我们有理想相信它能给信任华侨城品牌的业主，并且选择了华侨城的购房者一个完美的交付，甚至要做的比承诺的更好。
7、产品面积全
从89平--134平的高层到125--139平的洋房，在售的户型面积有8个之多，基本上在这里都能找到你想要的面积段。
项目劣势分析
1、商业配套
小区南侧规划的商业，再有就是常西湖新区的四大中心和九州坊等大型商业综合体和欢乐谷、玛雅海滩等文旅规划之外，各种生活配套比较欠缺，短时间内如果要在这个区域居住生活的话，不是很方便，没有任何居住氛围。
2、医疗配套
3公里范围内没有医院，距离最近的医院就是解放军988医院，驾车的话也有11公里左右。
3、教育资源
学校也与金地西湖春晓一样，不过幼儿园华侨城签约了中原区第五实验幼儿园，金地西湖春晓没有签约，高中为龙湖一中，已经动工开始建设。但是孩子上学首先要考虑的肯定是小学和初中，但是小学和初中都还处于规划当中，没有动静。
4、公摊大
产品得房率约在72%，相对市场上主流产品来说24%和25%来说，公摊就显得有些大了。
5、铁路
目前华侨城在售的一期的西园距离铁路稍微近一点，直线距离200米左右，东院相对来说较远一点，直线距离在300米左右，还好的一点是在项目的北侧，对于选择楼栋的时候，注意背面楼栋的噪音影响。
6、开发周期长
规划看起来确实很好，但这些项目真的开始动工建设还需要很久，建成运营也要好几年，短时间内是难以享受到配套。
7、工地和售楼盘位置天壤之别
华侨城售楼部的位置在柳湖旁边，看起来环境很好，实际一期工地的位置更靠西，和金地西湖春晓处于对面的位置。
项目户型评测
建筑面积约87.75-89.82平三房两厅一卫：
优点：全明方正；动静分离；三开间朝南，南向双卧室。
缺点：过道过多；空调外挂机占用主卧和客厅阳台部分面积。
建筑面积约108.2-108.28平三房两厅一卫：
优点：三开间朝南；主卧配备衣帽间；餐厨一体；明厨明卫。
缺点：空调外挂机占用主卧、次卧卧和南向客厅阳台部分面积。
建筑面积约108.2-108.28平三房两厅一卫：
优点：全明功能三房；餐客一体。
缺点：户型狭长；空调外挂机占用主卧阳台部分面积。
建筑面积约114.88-117.55平三房两厅两卫：
优点：全明功能三房；餐客一体空间大；主卧套房设计。
缺点：户型狭长；进门穿过卧室和卫生间才是厨房，不符合生活习惯。
建筑面积约114.88-117.55平三房两厅两卫：
优点：南北通透；户型方正；南北双向阳台；主卧套房设计
缺点：空调外挂机占用主卧、次卧卧和南向客厅阳台部分面积。
建筑面积约124.95-127.85平三房两厅两卫：
优点：户型方正；全明布局；南北三阳台，主卧配备衣帽间。
缺点：空调外挂机占用次卧卧和南向客厅阳台部分面积。
建筑面积约126.32-129.36平三房两厅两卫：
优点：三开间朝南；南北双阳台；主卧次卧在客厅两边互不影响；主卧套房设计。
缺点：去餐厅不方便，不符合生活习惯。
建筑面积约134.6-135.7平四房两厅两卫：
优点：格局方正；南北通透；南北双阳台；主卧套房设计。
缺点：过道太多，空调外挂机占用阳台和飘窗面积。
项目价格分析
中原新区作为一个开发新区，拆迁也比较彻底，基本上没有次新房的二手房社区作为对比参考，而距离再远一点的又没有参考价值。
我们主要看下周边在售的新房项目：
金地西湖春晓，一个在中原西路的南边，一个在中原西路的北边。在售产品94㎡三室两厅一卫、112㎡、122㎡三室两厅两卫，均价在12000元/㎡左右。金地西湖春晓相较于中原华侨城来说，户型相对于华侨城来说要比华侨城的更合理一点，得房率响度也高一点，再者位于中原西路的南侧，相对铁路的不利因素较远。
但是金地西湖春晓的学校暂时还没官宣，因为地块也相对较小，配套的话要依赖中原华侨城的。中原华侨城作为中原新区的大型文旅项目，中原华侨城的业主享受的是文旅大盘体验，而金地西湖春晓就显得相对孤立了。
如果追求产品和居住舒适度，金地西湖春晓相对于中原华侨城来说是个不错的选择。如果在意的大盘大综合体验，建议华侨城。
金科中原，一个小镇项目，总占地7000亩，是中原区段庄、郭厂、冯湾、道李四个城中村的改造项目，是金科深耕中原的战略性标杆之作，也是金科中原项目的首个“生命之城”，同时还是郑州首个把贾鲁河纳为社区内河的项目。在售产品面积段96平--143平，均价在12000左右。
作为号称洋房之父的金科，在郑州交付的产品并非在重庆等地那么漂亮，有失洋房之父之称，简配、质量瑕疵等各种问题。但是和中原华侨城对比，毕竟有一个环的地理位置差别。
如果不在意品质，金科中原是个不错的选择，但同时要注意金科的资金链问题。相对于央企华侨城来说，就安全了许多，对于购房者来说，央企的背书就是一种购房的保障。
汇泉西悦城，作为中原新区最早的开拓者，也是昔日神盘之一。汇泉深耕西四环近十余年，交房的交房，维权的维权，该买的依旧买，这也是郑州房地产的奇葩现象。汇泉西悦城的房子只能说刚需盘正常交房正常办证，至于你想提升居住品质和其他的想法，那就别想了，所以购买者要有这个觉悟。目前在售10号院，4号楼6号楼5层及以下房源9999的价格，虽说楼层不好，但比着之前11500-12000入手的，还是太香了。
相较于中原华侨城来说，汇泉西悦城有交房的小区，生活配套和教育资源这是实实在在能看得到的，这对于刚需客户来说，不用等待，交房就能使用。
周边在售的新房还有：汇泉景悦城：在售均价13000左右，融侨悦城：在售均价11500左右。
从周边在售新房价格上来看，中原华侨城一万一二的价格，就显得非常烫手了，比着东边常西湖一万三四的价格着实不贵，但看看周边拓荒起步的程度，似乎又觉得不值这个价。西边的荥阳东又是大盘林立，七八千的价格，压倒式的优势，让西区刚需非常心动。由此可以推断华侨城在项目去化困难的情况下，降价也不是没可能的。
但是作为财大气粗的央企华侨城来说，它有坚持的资本，哪怕是现房了在卖也无所谓。但是作为购房者，特别是刚需客户对价格又比较敏感，即使是现房，在当下的郑州楼市也不占性价比吧。如果项目只靠央企这个金字招牌，恐怕也去化也不会太理想。
项目总结建议
“准现房、今年买，明年住、大型央企，资金实力强”，种种宣传都是为了让购房者放心。也刚好迎合了当下购房者的心态。从开发商角度来说，华侨城安全性确实很高。打造的都是大型文旅项目，而中原华侨城也是如此，规划的有商业、公园、欢乐谷等，但也只是规划中的。
中原华侨城作为西区的大型文旅项目，凡是说文旅的，基本都是远郊大盘。但凡有点配套，能说自己的文旅资源丰富吗？但是话又说过来，文旅项目能做好的，做成的是少之又少。需要大量资金的投入，而且需要很长时间的运营。这种项目需要很长的孵化周期，其实是不符合刚性需求，不如多掏点钱去常西湖新区心里更踏实，除非说你是地缘性客户可以考虑，但还是建议多对比下周边在售项目。
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