放眼市场，西安二手豪宅就像他们的主人一样神秘。
本次我们就以数据为依托，浅聊一波，这些换手就翻倍的溢价之王。
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此处我们以总价千万为门槛定义豪宅，包含住宅/别墅/公寓等项目。数据统计周期为2019年6月至今的40个月，数据抽取平台为西安贝壳。
2019年6月至今，西安有千万级二手豪宅交易记录的社区总计36个，小区总计房源31385套，千万豪宅挂牌量437套，挂牌占比仅1.39%。
2022年11月，中大国际挂牌量仅为1套，还有三分之一的小区，挂牌量不超过10套。
富豪们倾向于将优质资产握在手中，西安豪宅出手意愿很低。
从成交上占比上看，曲江一马当先，以55套占比达到了63%。高新以23套紧随其后，其余由浐灞6套，航天3套瓜分完毕。
从成交套数上看，从2019年起西安千万豪宅成交量明显上涨，到2021年已经达到34套，而2022年截止9月已成交27套，大概率会超过去年。
从成交套数排名上看，2019年至今成交排名前三为华侨城108坊、中海铂宫以及紫薇公园时光。
从成交价格上看，2019年至今成交排名前三为长安龍胤、中大国际九号和金地九玺。
没错，中大国际九号的豪宅NO1已经易主给了万达。
备注：总价及均价为成交挂牌价，仅供参考
因此能得出几个结论——
第一，豪宅二手房市场热度上升，溢价能力强，已是不容置疑的事实。
中大国际九号2016年下半年入市均价3.9万元/㎡，2018年清盘价5万元/㎡，2020年二手起售始终稳在8万元/㎡，实现了6年翻番。新晋王者长安龍胤2019年起售5万元/㎡，如今已冲进10万元/㎡，3年实现翻番。
第二，值得注意的是，在投资基础理论“不可能三角”中，高收益、高安全性、高流动性，三个目标不可兼得。豪宅作为高收益、高安全性的王者，三者占其二，流动性就表现的比较随性。
例如同小区同房源同价格，交易时间长达3年，短则1天。豪宅成交取决于欣赏它的人。
如同文首所述，富豪们并不急于出手，他们更相信产品的价值和时间的力量。随着财富洗牌，欣赏豪宅的人必将越来越多。
02
确实如此，对于西安来讲，豪宅正迎来新的机遇。
首先，买得起豪宅的人变多了。
2021年胡润百富榜陕西上榜人数创新高，西安是陕西富豪最集中地区。
新上榜的陕西富豪，大部分是上市公司掌控者，除去隆基、荣民之外，康拓医疗、蓝晓科技等同样表现抢眼，折射出城市在经济结构转型中，新兴产业的可持续生命力。
截止2020年12月31日，西安拥有千万人民币资产的“高净值家庭”数量为7510个，较上年增长4.02%；陕西拥有千万人民币资产的“高净值家庭”数量为1.97万个，较上年增长3.68%。
西安拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”数量为680个，较上年增长6.25%；陕西拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”数量为1280个，较上年增长3.23%。
西安拥有亿元人民币可投资资产的“超高净值家庭”数量为410个，陕西为750个；西安拥有3000万美元“国际超高净值家庭”数量为410个，陕西为740个，分别较上年增长5.13%、2.78%。
其次，富豪们需要更多豪宅。
《2022年财富报告》显示，有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。这与世界发展趋势一致。
而就笔者的亲身感受，这其中也有情感需求。
与很多人的认知不同，二手房豪宅的成交率不高，甚至长期有价无市，是因为富豪们通常不会置换，而是添置。
因为富豪们会有多套资产——女人衣柜里永远缺一件衣服，富豪们的清单里永远缺一套豪宅。
笔者认识的好几个朋友，就是兜里揣着2000万，只是在市场巡游，只要看上就全款拿下。
他们不缺钱，但他们只要最好的。
这还不包括陕北、甘肃、新疆等，源源不断涌入的外地富豪们。
备注：关中城市群示意图
03
那么什么样的作品，更能俘获富豪们的心？
我们也可以从这些数据中，找到一些答案。
第一，区域在变化。
所谓最好的地段，正在悄然变化。
曲江和高新声名在外，但也面临着每个城市发展的通病——拥堵、噪音、人口密度。这些都在影响老牌豪宅的舒适度。
以豪宅聚集地曲江池为例，逢年过节，开车回家的困难程度无需赘述。
因此，一些居住环境好，交通便捷，有独特的自然资源成为豪宅的新贵。
第二，产品在迭代。
最好的产品，自然经受得住时间的考验。
不必厌旧，但喜新是本能，尤其是在进化顶端内卷的豪宅赛道。
当旧时代的审美与新时代技术相会，以科技呵护人性的居住空间，更符合现代生活的奢阔横厅和三房设计，特立独行的曲面建筑外观等都是全新的居住体验。
富豪们倾向于一起拥有。
当然最近西安新房市场的豪宅热，也已经体现了这一点。今年国庆节7天假期，招商西安序成交了11套，成交额1.53亿元，表现不俗。此外，同样是千万级别的自然界成交也较好。
第三，圈层在细分。
比起传统别墅，西安大平层的溢价能力更强且成交周期更短。这与全球顶豪抢位赛中，大平层屡屡胜出的趋势完全一致。
无论是西安亦或世界，大平层正在获得更多富豪的青睐。
别墅和大平层就如同海山之别，各有各的魅力，但其吸引的人群更为细分。
从客群上看，别墅的前堂后院更符合旧时代隐士的审美，选择它们的，不少是刚刚完成阶层跨越的企业家；而大平层则更具备城市资源一手掌控的俯瞰视角，其拥有者，多半是新兴行业的贵胄或是城市顶级咖位的收藏家。
前者更像越过山丘后的嘉奖，后者则更像是旅程的起点，更加游刃有余，这种审美趋势的变化，也无形中让其圈层更为纯粹。
无论如何，随着西安城市能量的不断放大，我们已经预见到了豪宅市场，那片瑰丽蓝海的碧波。
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