记者｜张子怡
上海重启堂食，久违的感觉回来了：在恒温制冷的空间里，明亮的灯照耀着周围，环绕在身边的服务员，端来一道又一道菜。
菜品可能是是烤肉、火锅、韩料、日式拉面和牛排........聚餐的人取下口罩，拍着食物，也拍着朋友和自己，重建线下生活。
睽违近100天后，漕河泾印象城迎来堂食的客人们。这座餐饮品牌比重占60%的商场，恢复堂食后的第一天：客流量比之前增加50%，恢复到疫情前75%的水平。
错过5.28周年庆生日的漕河泾印象城，计划在7月10日重启周年庆的活动。他们计划开启会员积分秒杀奶茶咖啡、售卖大众点评团购券、服饰限时折扣等活动。
“如果顺利，我们也计划进入到周边社区、园区做一些推广活动，吸引大家进入商场。”漕河泾印象城总经理张宇明说。
7月后的上海，生活秩序井然恢复，购物与堂食也回到人们生活中，再次成为基本且必需的需求。
曾经在上海漕河泾开发区工作的年轻上班族，生活大部分时间是“三点一线”——办公室、食堂、住所，三点来回，沉迷打工。
曹河泾开发区是上海唯一位于中心城区的国家级经开区，历经30多年的发展，开发区已拥有聚集近4000多家高科技企业，包含141家世界500强企业、144家内资上市企业。
第一太平戴维斯的数据显示，截止2021年，漕河泾开发区甲级写字楼存量达270万平方米，未来三年约65万平方米的新增供应；入驻行业（包括但不限于）信息技术，人工智能，传媒娱乐，生物医药，制造；重点企业租户有：微软，3M，腾讯，字节跳动，商汤，默沙东，强生，太美医疗等。
无疑，漕河泾开发区源源不断的吸纳着大量年轻人，他们属于高收入、高学历的新青年，也有着相当繁忙的工作。
这成为印力集团切入该区域商业地产市场的重要切口。
2020年，印力集团同其他4家企业共同竞标漕河泾商业项目，最终由印力中标该项目。中标后面临的迫切问题是：留给印力的时间并不多，项目必须在2021年5月开业。
印力上海团队用了252天的时间，实现开业，引入超150家品牌，开业率达90%。
2021年5月28日，上海漕河泾印象城开业。漕河泾印象城是印力上海集团轻资产输出的项目，项目为临港集团旗下上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司开发，印力集团负责全方位的商业管理与运营。
5.6万平方米的体量，在购物中心中属于中小规模。在招商、商场设计方面，漕河泾印象城有特色，但不算太特别。
界面新闻记者在走访发现：这是家有大量连锁品牌的商场，吃饭容易，喝咖啡亦如此；倘若想要购物，选择不会太多。
然而，这座看似平平无奇的购物中心，开业后出租率达到99%，客流量方面工作日日均3万人次、周末日均3.2万，开业三个月后成为大众点评的“五星商场”。
上海商业地产市场相当内卷，上海购物中心协会统计发现，去年5-10万平方米体量的购物中心上海新开了10家，截止去年底3万平方米以上的购物中心可能超过380家，其中中心城区170多家，已趋饱和。
如此激烈的商业地产竞争环境中，漕河泾印象获得的成绩属实不易，那么，它究竟如何吸引着漕河泾开发区中繁忙的年轻人前来光顾？
吃饭是最重要的
漕河泾印象城开业前，园区“打工人”普遍面临的问题是：当吃腻园区食堂提供的快餐时，想改善伙食还能去哪？
漕河泾片区周边的商场是万象城和日月光中心，数公里的距离不远不近，但对工作忙碌的人而言，距离已经是最大的障碍。
“我们当时做调研的时候发现，整个漕河泾片区有将近30万的人口，平均年龄在28岁左右，都是刚毕业两三年的年轻人，消费力不是特别强。这些年轻人是劳动密集型IT人士，收入不低，但没时间花钱，这是项目面对的现实问题。”漕河泾印象城总经理张宇明介绍道。
基于此，漕河泾印象城每层基本都设有餐饮店铺，餐饮比重占60%。美团显示，漕河泾印象城有163户商家，餐饮类商家有86家，购物类有49家。餐饮类商家客单价普遍在200元以下，甚至不少餐厅客单价在100元以下。
“堂食”对于漕河泾印象城餐饮拉动起到至关重要的作用。
“没有开放堂食前，很多餐馆做外卖不赚钱，昨天恢复堂食后，来商场上班的员工比复工后多了30%，满足不高于70%上座率的疫情防控要求的前提下，不少餐馆都能坐满，虽然不是疫情防控前要排队等餐的水平，但恢复的已经比较好，租户经营业绩能有比较好的提升，大家也有了信心。”
值得注意的是，漕河泾印象城的餐饮类商家主要为连锁品牌，餐饮品牌的连锁化对于购物中心而言也有降低吸引力的可能。这使得项目团队必须依据项目针对的客群，做得更多、更细致。
于是，除可供工作党一人食的简餐外，漕河泾印象也引入不少可供聚会类的餐饮企业。据MALL先生统计，开业100天后，场内日均销售前十的商家中，聚会型餐厅达4家。
张宇明表示，“园区企业有业务招待需求的很多，别看我们项目体量小，包间共有54个，每天都爆满。餐厅一月能做到300万元的营业额，一年能有三四千万元。”
咖啡、奶茶类商家更是必不可少。漕河泾印象城引入9家咖啡馆，包含星巴克臻选、LAVAZZA、MANNER、M STAND、代数学家、Tim Hortons等网红咖啡馆。商场也齐聚喜茶、奈雪的茶、乐乐茶三大顶流新茶饮。
界面新闻记者发现，漕河泾印象城工作日下午三点的时间，设有座位的咖啡馆每家都是满座。
漕河泾印象城客流量分布情况为，工作日的客流高峰集中在中午，但下午和晚餐前后，也吸纳了全天80%左右的客流；全周来看，周五恰逢两者客流叠加，形成整周的销售巅峰。餐饮类商家吸引客流的能力可见一斑。
不止于此，漕河泾印象城团队同商家联合，在工作党上班动线上，推出7:00早餐供应，打造“早餐地图”。
据了解，漕河泾印象城同麦当劳联手打造智能取餐柜，工作日漕河泾麦当劳智能柜的早餐订单数超过800单/日，其它提供早餐的品牌也都在正式营业前生意爆棚，销售获得可观的增量。
不过，张宇明表示，过高比例的餐饮品类使得漕河泾印象城的增长空间有限。
“这个项目的特点是坪效高，一年销售额大概7亿元，租金在1亿元左右，表现非常好，非常稳定。但比较大的局限是零售比例低，成长空间有限。餐饮店有局限性，它有销售额的上限，比如这里一家饺子馆，他们现场捏饺子，一个月捏50万个，再怎么捏，能捏多少饺子？这是比较致命的缺陷。但项目定位就是做配套，服务办公人群，餐饮比例不能降低。”张宇明说。
在配合疫情防控措施闭店数月后，餐饮行业受到较大的冲击后，商场管理团队也并不计划改变对漕河泾印象城的运营思路，开放堂食后客流量的大幅恢复也给予其信心。
挖掘潜在顾客
印力上海团队在中标漕河泾项目后，对漕河泾项目的定位是：做园区和社区的配套服务。这是印力上海团队提升项目餐饮比重的另一重要原因。
为了应对餐饮品类日后营业额增长空间有限的问题，漕河泾印象在项目设计初期决定减少主力店，缩小单铺面积。
不同于大体量购物中心设置10 家以上面积超千平的主力店铺，漕河泾印象城只设置了6家千平主力店铺，而且，这些主力店基本没有处于核心位置，而是在帮助购物中心吸引客流、消解非热门空间。单铺平均面积162平方米，使得项目能够引入更多商家。
漕河泾印象城服务于漕河泾开发区的定位属性，也使得项目团队在运营过程中对园区内企业做过不少有针对性的特色活动。
“我们制作了一个漕河泾印象城的手册，罗列了商场商户给园区员工或者企业的优惠活动，园区的企业都有这些手册，方便他们知道那些商家有活动，可以提供给企业哪些服务。”
除此之外，漕河泾印象城团队将印象会员积分体系接入漕河泾开发区，打通商场积分同园区权益，使得会员积分可用来在园区停车、充电桩充电。
当然，在运营漕河泾印象城近一年时间后，项目营收增长空间有限仍然是问题。漕河泾印象城项目团队希望继续通过推进其他同园区有关的活动、策划，实现周边客群的深度挖掘。
“来漕河泾印象城的顾客有个特点是：高渗透率、高复购率。很多人是每天都来，甚至有的人可能一天两顿都在这里。”张宇明表示。
张宇明告诉界面新闻，对商场进一步精细化运营计划在于：一是让商场的积分越来越有用，推进“积分可做现金或者折扣券”的活动。二是，打通漕河泾一卡通（杉德卡）在商场的使用。“我们访谈过园区很多企业的员工，这些员工都希望能够解决杉德卡里前的消费问题。很多人不在园区食堂吃饭、有的人经常出差，以至于杉德卡里存了很多钱，没法消费掉。这个事情蛮难的，我们在找银联的人沟通，如果做得成，对员工、对商场都是非常好的事情。”
撬动合作
回到印力集团本身而言，漕河泾印象城是集团内部一次成功的轻资产输出案例。
漕河泾印象城不仅填补了漕河泾开发区商业空白，同时也填补了12号线虹梅路站前后6站的商业空白。项目对漕河泾现代服务业园区核心客群及周边3公里内70万余潜在客户都具有吸引力。
目前来看，以配套服务为主的精准定位让漕河泾印象城获得成功，日后运营方面，团队也希望以精细化运营、深度服务园区的方式让商场发展“再上一层楼”。
界面新闻了解到，漕河泾印象城的成功，使得印力上海之后成功签约不少轻资产项目，并且多是同上海国企合作。
去年12月28日，上海市浦东新区房地产(集团)有限公司与印力上海城市商业公司签署战略合作协议。根据协议，未来印力上海将在浦东商业规划开发以及项目全程商业服务等维度，为浦房集团的新商业物业提供租赁、管理、运营、市场推广、物业维护等支持。
4月29日，印力集团通过官方微信发布消息，其与富士康科技集团就共同打造上海闵行区华漕镇的购物中心及办公物业签署合作协议。
协议包括印力与富士康科技集团合作开发位于上海市闵行区华漕镇293街坊2/3丘地块，双方各持股50%。地块计划建设一座大型高品质购物中心——虹桥前湾印象城（暂定名）；同时，印力将为富士康科技持有的华漕镇293街坊2/2丘地块（不含Costco）提供开发管理和资产运营管理服务，计划打造优质办公物业。
漕河泾印象城仅仅是一座体量为5.6万平方米的购物中心，它看起来没有太特别也没有很出众，精准的定位与精细化的运营却让上海印力通过这次小小的项目，撬动了不少合作机会。
不过，目前的上海商业地产市场充满了新的挑战。
以漕河泾印象城而言，已有两三家餐饮店铺因人手不足而无法恢复营业。
“之前商场闭店，餐厅不开门，很多员工生活比较紧张、不少人离开。现在再开业，确实有人手不足的问题。开放堂食后，有些商家备料都会比较谨慎，也是怕再出现问题。”张宇明表示。
有熟悉上海商业地产市场的人士告诉界面新闻：“上海商业地产市场经历了很大的打击，原来是‘内卷’的趋势，一年能开几十家新商场，现在不少商场推迟了开业计划。无论是商业地产商还是品牌商家，信心都受到冲击，恢复要时间。”
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