很多同行和我差不多基本都是营销起步。我们都知道房地产是技术性非常强的行业，如果说设计人员哪怕是个基层的画图员也必须是专业院校毕业，但很遗憾房地产营销一没有多少标准参考，二几乎没有专业院校来培养，完全看悟性的领域。而营销还必须对企业的业绩负责，房地产的开发和设计过程中，我们经常发现营销提的建议不少但被采纳的不多，事后诸葛亮的争辩也经常发生，产品卖的不好业绩压力归营销，但规划设计为什么不能采纳营销的建议？这其中的问题源于开发中的技术解读，不是你想设计成什么样子的都行，各有各的规矩，也各有各的瓶颈，那么我们就从基础的规划条件说起，解密规划、产品和营销之间的专业关系问题。
规划条件是开发商拍得土地接触的第一个综合限制条件的宗地指向。我带过很多的营销团队，对于基础指标问题都存在模糊不清的问题，似乎都把容积率做为指导参标，殊不知规划条件中容积率只是最终建成的地上建筑总面积数量数据。当然容积率越低则舒适度越高，这一点是没有问题的。
通常规划条件都包含容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高强制附加配建等问题，在规划设计角度不论是国土资源规划部门还是住建部门都会把这些问题做为宗地的天花板是不可能突破的。大家都关心容积率，很多开发商在市场压力较大的环境下喜好差异化产品，而洋房别墅等产品确实也可起到溢价的作用，同时舒适度更高、公摊面积更小、客户更乐于接纳，设计低密度产品主要看的不适合容积率多高，而是要看容积率与建筑密度之间的配比关系。建筑密度是宗地范围内楼栋投影面积（基座）面积的总和，洋房、别墅产品的特点是私密度、舒适性，楼层都处于低层建筑的范围内，一般很少突破24米，小高层则一般在11层左右，这种产品实际上在占用的容积率不是太多但保证这类产品数量上符合赢利要求的情况下，那么基座对建筑密度需求是非常大的，同样的基座面积30层和10层之间耗费的建筑密度差不多，如果建筑密度指标过低那么容积率做满就成了问题，也就是浪费掉了可售面积。所以容积率和建筑面积之间总是会存在契合问题的，每一种档次的产品对容积率和建筑密度的需求都是不同的，同等容积率条件下，舒适度越高则对建筑密度需求也就越高。
另外就是绿地率的问题，规划条件中的表述是硬性的指标和用地关系问题，那么除了建筑密度之外，宗地地上还有建筑的南北间隔、东西间隔、社区道路、消防道路、消防扑救面等问题，也就是地面占地不只是建筑基座和绿地的问题。如果是需求型项目绿地率过高绝对不是什么好事，因为在地面占地的所有列项之外，剩余的地上车位面积越多则地下建设成本越低转化成为利润，绿地率通常会达到30%，现在有的地区规划指标会达到40%，虽然说并没有硬性规定绿地必须要设计的位置，但是林林总总的建筑基座和硬性铺装之后，加上绿地率宗地的空间也就会所剩无几，例如建筑密度20%、绿地率40%这就是占到宗地的6成地面，剩余的四成我们还要设计道路与消防，留给地面的车位可想而知。所以根据市场定位符合考虑绿地率和建筑密度与容积率之间的关系也是必须要做的。
建筑限高也是头疼的问题，高容积率地块我们不得不面对的问题，尤其是产品复合的楼盘，又像做满容积率又要建设一部分溢价高的洋房别墅，那么溢价产品的剩余容积率实际堆积给了高层产品，但建筑限高是否经得起这种挤压呢？有的规划指标中明确建筑总高，总高是包含屋顶、女儿墙等因素的实际的出房层高会稍打一点折扣。而没有说明总高数据的规划条件一般要明确考虑区域限制，民用、军用机场的问题往往会进行实测给予限高数据，那么拿地之前参考周边建筑的共性也是必须要完成的功课。
