来源：魔都财观（moducaiguan）
01
趋势专家
说实话，现在的房价已经不低。大部分人对买不买房这件事都是心存疑虑的。
楼市已经过了黄金十年，接下来还有白银十年，大机会一定是有的。但是波动也会增加。也就是无脑买买买的时代已经过去，买入的趋势判断变得越来越重要。
在买房决策体系里，第一你需要择时，你要知道未来三年全国楼市大趋势是牛市还是静淡市。这直接决定了你买不买和仓位多少。第二你需要择机，你需要知道你看中的那个城市在全国大趋势里轮动节奏，这样你可以找对切入的时间。
举个例子，2015年这一轮大牛市，轮动是这样的：
第一波（2015年）：深圳、上海、合肥
第二波（2016年）：南京、广州、北京、天津、郑州、长沙、杭州等
第三波（2017年）：重庆、沈阳等
接下来各个城市进入静淡市的时间顺序也是如上文轮动的。深圳、上海已经接近筑底完成，南京、广州等正在进入静淡市，其他城市也差不多。
你需要跟对一个趋势专家，帮助你判断买不买房和买在哪里这2个问题。不能说帮你买在大涨前夜，但至少不让你买在牛市顶部。专家的作用是找出房产的大周期和小周期，至少要能判断出大年、小年，城市的板块、新旧物业轮动情况，这样给你足够信心下注。
自己应该掌握一些基本的楼市知识，你不用成为楼市专家，但至少应该有判断专家的能力。知道专家是不是在胡扯，这点很重要。
如果你实在不知道如何判断。有一个最简单的判断方法，你看看这个专家自己买了多少套房，在房圈里6套以下都是新手。
02
买新房要认识哪些人
讲完大趋势判断，我们进入实操环节。
很多朋友都喜欢买新房，新房很适合自住。我们来看看买新房需要哪些人脉。
新房的交易模式可以简化成两个方面：
售楼处提供房源
按揭银行提供信贷
新房的问题是新房属于标准化的业务模式，不管是房源的网签环节，还是后面的信贷环节，都是指定的流程。标准化，意味着可以变通的地方不多。
房源只有开发商有，由开发商的售楼员和项目的营销总监把持。信贷只有开发商的指定银行能够办理，一般是给开发商放开发贷的银行，而且借款方式只有按揭，没有什么创新的信贷方式。
你如果想拿到比较大的房源折扣，那你需要认识售楼员，他大概会有1%的折扣权限；你认识项目的营销总，他大概有2个点的折扣权限；你认识大区的营销总，他压一压项目营销总，大概有3-5个点的折扣。
除非是开发商整体降价，否则你要在开发商营销人员拿到折扣的话，一般就在3%以内。因为开发商每多让你一个点利润，项目营收就少一个点，项目业绩是与项目营销总的奖金挂钩的，别人不会轻易让步的。
再来看看信贷环节。新房的按揭是由开发商指定的二、三家银行放的。他们一般是项目所在地的指定支行。信贷方式是标准的按揭，首套3、4成首付，二套7成首付，刚性的规定，没啥好商量。由于行口很固定，你能打招呼的也就是那个支行的信贷员和支行行长，能做的就是在准入条件上放松一点，放款快一点。要想在贷款成数上有突破基本不可能。搞定支行一把手行长，大概能降低些利率。
没有办法的办法是
——参加团购。
有的自媒体或者管家公司（后面会介绍）会组织团购，他们会集结一些买房人，一起与开发商谈判，由于买方实力足够强劲，争取一些折扣问题不大，一般至少是2%。
03
买二手房要认识哪些人
用好人脉，真正的大机会在二手房。二手房的交易模式同样也可以简化为两大模块：
房源
信贷
由于二手房房源都来自于房东，并且二手房的的产证可以马上拿到（新房小产证一般要一到二年才能拿到）。房源的多样性和抵押物的及时到位，这意味着二手房，无论是在交易还是信贷环节，都可以演化出很多种创新打法，关键是要找对人。
传统中介的作用是不大的。
中介的心态不是买房人心态，而是居间方，他是撮合交易为主，不是站在买房人视角服务的立场。
因为中介自己多数没有在大城市买房经验，他大概率也不会谈判（居间立场也不便让他只为买房人说话），获得房票，办理创新信贷等。
传统中介的主要作用是提供信息。
我用过管家公司的服务，感觉要比中介靠谱，但是收费也更高一些。传统中介的服务费用都能打折，管家公司的中介费是不打折的。
我的建议是如果是老手，应该布局自己的御用中介网络，至少在想买房的区域认识10个靠谱的中介，自己淘折扣笋盘。如果是买房新手，可以在所在城市找管家公司试一下，作为传统中介的备份。
另一个维度是信贷。
买房说到底是一个金融行为。房源是交易的一半，决定了房子能不能买。交易的另一半是由信贷决定的，决定房子买不买得起。
大家通常困扰的是按揭贷款的局限性。比如首套房的朋友，会担心自己的流水不足，导致首房首贷按揭成数不够；贷款买过一套房想置换的朋友，被认房又认贷卡死，第二次买房贷款成数很低，卖房拿到的钱还不够再买房的首付款，索性就放弃置换；想要买第三套、第四套的朋友，根本就办不了按揭贷款。
传统的按揭，只是买房人的起步，真正好的贷票玩法都是创新出来的。
好的信贷创新产品，无论是成数、月供还有还款年限，都和传统按揭产品很接近，只不过利率高于传统按揭1到2个点。
比起利率，是获得贷款，买到上车最重要。
最后给大家总结一下，这一轮房价大涨之后，买房子变得越来越专业，你想要在这条路上走的更远，你至少应该认识这些人脉：
1个看懂楼市趋势的真专家
买新房的朋友：
1个项目的营销总或者售楼员
1个指定银行的信贷员或者支行行长
1个新房团购牵头人
买二手房的朋友：
10个指定区域的御用中介
1个管家公司（买方中介）
1个信贷顾问
从我的实战经验来看，比较中肯的建议是：
是不是靠谱的真专家，就看他自己是不是持有6套以上。
买新房参加团购比结识开发商和银行快。
买二手房，布局御用中介和管家公司两手抓，再找2、3个信贷顾问互为备份。
我观察过全国绝大部分一、二线城市，都有新房团购、管家公司和信贷顾问服务，并不是很难找。
下一篇：房专家提醒您：这五种二手房千万不能买！
对于普通购房者来说，如果没有足够的资金，楼市这趟浑水好不要轻易涉足。即使购房者在购买自住房的时候，也要小心谨慎，因为一旦买了容易贬值的房子，损失巨大。今天购房指南就为您介绍哪些二手房是容易贬值、不能入手的呢？
第一种、出于自住目的，不宜购买酒店式公寓
对于购房者来说，很容易就认为酒店式公寓容易出租，可以入手。确实，一般的酒店式公寓户型小，功能齐全，用来出租非常容易。然后从长久来看，这类房屋的缺点十分明显。因为酒店式公寓的土地使用年限为40或50年，因此如果购房者自住，无法解决孩子上学和落户问题，且存在户型通风采光差、水电费和物业用费贵的硬伤，导致转手卖出很困难。
第二种、特殊性质房屋需谨慎再谨慎！
房产交易是以产权证过户为重点依据的，因此购房者应该警惕特殊性质房屋，常见的类型有：军队的房子、医院的房子、学校的房子、没满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性，交易收到诸多条件的限制，如果购房者了解不多，还是尽量避免购买，以免造成自己的财产损失。
第三种、配套老旧的二手房还是算了吧
有一类房屋占据城市的中心地段，地段非常理想的，但由于小区建设年代久远，小区停车位不足，绿化环境不好，物业管理不完善，户型老旧且贷款也受到各方面的限制等因素，前景并不是很好。另外，如今购房的主力军都是80、90后，他们热爱新潮的事物，讲究生活的品质，这类配套老旧的二手房对他们吸引力显然太小。
第四种、凶宅这种你真的愿意住吗？
有的凶宅发生过非正常死亡事件，比如自杀、凶杀和恶性传染性疾病等，这些都不吉利。当然这并不是很科学的说法。但是试想一下如果你长期住在你并不满意的房子里，对心理健康和身体健康产生不好的影响。所以，买二手房之前一定要调查清楚，遇见那些看起来条件不错，但是价钱低廉且无人问津的房子，一定要弄清楚原因，不要贪便宜急着入手。
第五种、位于工业区、污染严重的房子
现阶段人们的环保意识增强，以前这种位于工业区的房子可能会以稍低的价格吸引着购房者，但是综合来看，这种房子的竞争力会越来越小，噪音大、空气差都是不可忽视的劣势。如果真的贪图便宜买了这种房子，不仅保值很困难，转手想必也是不容易的。
二手房整个交易过程比较复杂，所以购房者必须小心、小心、再小心，尽量避免买到上述五类房子，规避交易风险，安心买房、舒心卖房！
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