买房本是人生乐事，但现实却是落魄失意者居多。近期有个粉友和我感慨自己的买房路“坎坷不平、一失足成千古恨”，他们买的房子非但没有锦上添花，反而沦为囚牢自己的捆仙绳。
之前的文章给大家分享最多的就是：如何买？什么时候买？买哪些？今天，既不长篇大论，也不聊需要你深度意会思考的，直接分享点简单粗暴且通俗易懂的“不能买”，希望你别再误入歧途。
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小产权
在去年5月14日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中明确：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
不允许将小产权房转正让违法用地合法化，所有很多小产权房都不能办理产权证，属于非集体内的城市人购买这类房，你的房子如果不能办房产证，以后想转手都没希望，没有需求的房子在市场上的结果就是砸手里。
小产权房的土地性质属于集体土地，一旦国家要征用，房子就要拆迁，但由于最初买卖交易就是违规的，如果原房主不认可，你将是钱房两空，更不受任何法律保护。在昆明有很多这样的房子，比如小板桥的“云路御庭”就是最佳案例。
小产权房永远不会有翻身之日，要是想买来赌拆迁，最好上面有人，弄个八九不离十了再买，不然千万别赔了夫人又折兵。
2
回迁安置房
无论是回迁房还是安置房，都是拆迁之后安置拆迁户的房子，区别在于安置房是非拆迁地建设的房子，而回迁房是拆迁地建设的房子。
其实不管是安置房还是回迁房，都不建议购买。其原因有以下三点：
一是居住环境很差，这是因为这类房子中住得多为拆迁户和租户，导致小区的居住环境不好。
二是安置房和回迁房不属于盈利性质的房子，建造成本相对比较低，房子的质量和商品房差距太大。所以整体质量很差、户型格局设计都会差商品房一大截。
三是可能有产权方面的纠纷问题，有些安置房具有小产权房的性质，不能办不动产权证，有些安置房可以办理，但也要等交房5年之后，才能像商品房一样上市交易。
3
租赁保障变商品
昆明今年出现好几个性价比超高的准现房，位置不是很差、价格也是非常诱人心魄，我好几个刚需粉丝曾多次咨询过。
这类房产是昆明最早的租赁保障房，筒子楼设计、户型格局等各方面的设计都是非常落后的，比如抖音上某专家被充值后，狂给粉丝推荐的“某年说”楼盘就是如此。
这类房产整体而言，虽然价格便宜，但容积率高、户型格局设计落后、购买力较为单一，群体99%是刚需中的战斗机，后期毫无居住品质和环境可言。
在持房率不断攀高的行情下，这类房子后期毫无增值空间和流动性可言，若你不幸恰巧买了这类房产，那你可能就是最后一个接盘侠，想要卖出去、就默默祈祷耶稣保佑吧！
4
老破旧
在2019年以前，我告诉大家核心地段的老破小可以考虑、老破大不能考虑，因为老破小两个月就能变现，这个不是神话而是真实存在的事实。
但从昆明开始旧改以后，在纯投资或资产保值的角度考虑，高龄老破小和老破大都不能再考虑了。
旧改大力实施，老房子拆迁时间遥遥无期，很多人已经不愿意再花大价钱买这类房，老破小面积小，一些低收入者或许还能勉强接受，但老破大会彻底成为烫手山芋，面积大、价格不能太便宜，但是卖的贵，低收入的买不起，一般人不想要，基本就等于砸手里了。
5
远郊文旅
我可以负责任地告诉大家，所有打着文旅旗号的远郊楼盘，都是收割韭菜的天坑，也只有人傻钱多的老龄群体会被骗。
像昆明这类城市，主城区都没开发饱和，郊区离得太远、根本无法享受到主城区的任何带动，周围配套大医院、商场、菜市场、学校更是想都别想，日常生活需求都很难满足，不少过来人表示，住不了多久就想搬家了。
郊区位置偏僻，所以房价低，但人吃五谷杂粮，要工作赚钱、孩子要上学、有病要就医，可是郊区房周围连个便利店都寥寥无几。
远郊房产、文旅地产、度假房产，后续都将无人接盘，房价会明显下跌，因为买来也租不出去、卖不出去还得缴税。所以，如果你持有这类房产，建议保本找个房地产小白赶紧抛售。在后期会逐步掀起一股置换潮，抛弃老破小抛弃远郊房，这将是大势所趋。
请切记、诗和远方文艺不是饿着肚子玩风花雪月，精神追求终将敌不过现实的毒打。
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别墅投资
近期好几个粉友咨询我买别墅投资如何，我在这里负责任地告诉大家，买别墅投资，是很差劲的房产投资方法。
无论是从一线城市还是十线城市、从核心区到郊区都是如此，别墅永远只是顶配自住产品，和投资增值没有半毛钱的关系。
因为能拿得动优质别墅的人基本是凤毛麟角，而这类人都会很挑剔，你买的人家不一定就喜欢。另外就是涨幅严重跑输大盘，很多人都是买得起别墅却装不起，等你住个10年左右要卖掉的时候，下家接手时一定会把几百万的装修费全让你背锅。
如您自住请随意购买，假如买了一套远郊的独栋别墅，你可以盘它几代人，几辈子。
7
错配房
现在的很多人都很聪明，基础逻辑不懂的情况下还学高手玩逆向操作，这类人就是我经常提及的“半瓶醋玩家”和害人不浅，误人子弟的大V居多。
不买豪宅板块的纯刚需、不买刚需板块的豪宅，今天我说第二遍，希望你能铭记于心。
买豪宅区的刚需户型和楼盘，就是典型的买豆腐要出肉的天价，而买刚需片区的豪宅和大户型就是用肉的天价来买白豆腐。现实点来看，不是物超所值就是价格产品错配，但奈何还是有诸多土豪愿意高价买单，也难怪昆明房价按都按不住。
在豪宅区买刚需产品或楼盘，就认为自己阶层提升了吗？但实际产品各个角度的价值和品质又达不到豪宅的平均水准。买这种房子，就一定会多花冤枉钱，而且有点打肿脸充胖子的感觉。
而在刚需板块买大户型豪宅，就更让人百思不得其解，豪宅是资本主义追逐的存在这个一点都不假，但高端改善片区和豪宅很讲究成行成市、群体效应。所以买刚需板块的改善豪宅，就是花高价买个环境和配套，甚至是社群素质跟不上节奏的房子。
这两类错配的房子，后期往往会在住宅市中处于一个尴尬的境地，要么增值跟不上，要么流动性不足；而对于购房者而言，当改善节点出现，条件满足的时候，很有可能需要去面对产品错位带来的市场嫌弃。
一个板块或楼盘定位是什么，是由主力购买群体所决定的，而不是靠KF商给你洗脑和自认为高高在上的优越感。
8
法拍房
法拍房起拍价格通常是市场价的七成，而位置一般都还不错，甚至有些稀缺性，所以，很多人都跃跃欲试。
法拍房通常由以下四种情况产生：一是在个人的民间借贷中，用房产作为抵押物，到期无法还款时，如果房产过户存在问题，只能由法院拍卖。
二是炒房客断供后被银行起诉，法院拍卖后用于偿还银行贷款。
三是有债务纠纷的公司破产，法院将其持有的房产拍卖偿还外债。
四是在刑事案件中，如果被判处没收个人全部财产，那么没收的房产会以拍卖的方式现市。
法拍房虽然价格低和位置的优势，但是购买风险是远远大于优势。以下几点你务必需要提前知晓：
一是法拍房极可能会出现多次抵押的情况，而且很多民间借贷是无法通过机构提前查询到的，购买后可能会卷入其它的债务纠纷。
二是法院只负责拍卖，不负责迁户口，如果房东的户口不能迁出，那房子的户口和学位你都无法享受就会被占用。
三是如果房屋中原本的房东家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走，法院是无法强制腾空房屋的。
四是你无法清楚知晓，这套房子的原房东是因为遭遇什么缘故才沦为法拍，后期可能会面临住着都心惊胆战，经常有人上门找事的局面。
另外还有原房东拖欠的物业费、水电煤费等费用也是一笔不小的数目。
洋洋洒洒，写了三千个字，其他简单地之前我文章都有和大家聊过，就不再重复赘述了，不知道朋友去翻我历史文章。
在昆明论房产买卖经验实操和趋势预判，从我开始写房产号至今，我敢说目前还没见过哪个大V、砖家比我更全面精准且具备实操性的，特别是各媒体网络上。
这些经验教训，都是真金白银在赌桌实践的积累，都是每天在一线市场摸爬滚打所得，希望能让你少走弯路。
最后、我写作不易，请别吝啬你右下角的点赞和再看，我更新文章的时候，你能第一时间看到，在此谢过。
此文完！
原创作者：毛毛
毛毛虫地产观
