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一、抵押权登记内容的局限性
关于不动产物权的抵押登记，因全国各地的不动产登记机构系统设置差异，登记簿形式和内容有很大区别，缺乏统一标准，致使登记内容不完整。2021年7月22日前，重庆市《不动产登记申请审批表》“抵押情况”一栏要求填写固定数额，担保范围除债权本金之外的利息、复息、罚息，以及实现债权的费用(包括但不限于律师费、公证费、诉讼费用等费用)，均无法在登记簿的申请表中予以明确。
根据抵押合同约定的担保债权金额高于抵押登记金额的，对于超出抵押登记部分债权，抵押权人是否享有优先受偿权存在较大的争议。
随着《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及其司法解释的颁布，在法律上明确规定，抵押债权金额以登记为准，为了解决法律规定与制度配套的问题，自然资源部出台了全国各地不动产登记中心统一适用的不动产登记簿，新的登记簿中将抵押范围列为一项登记事项，解决了上述的问题。但已经按旧式登记簿登记的抵押权，如何认定担保范围，则需要依据当时的法律制度，理解担保范围认定标准的历史沿革。
二、担保范围认定标准的历史沿革
第一阶段：
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》，已失效）173条:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。”明确规定了担保的范围。
在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》，已失效）第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”
前述法律规定与登记机关的登记制度不配适，导致大量案件中，抵押权人的利息、罚息等债权，未纳入担保范围中予以保护，也导致了各个法院在处理此问题时，产生了不同的裁判观点。具体如下:
①以登记簿的记载为准
《物权法》16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，”不动产登记作为一种公示方法，不论是作为不动产担保物权变动的成立要件，还是作为浮动抵押担保物权变动的对抗要件，均具有对抗当事人约定的效力。因此，在当事人的约定与登记簿记载不一致的情况下，从优先保护相对人的合理信赖利益角度出发，应当以登记簿的记载为准，《担保法司法解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”
②以合同约定为准
《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。”据此，在登记簿记载与合同约定不一致的情况下，应当以合同约定为准，而且当前大多数地区的不动产登记簿只登记“被担保主债权数额(最高债权数额)”，如仅以登记为准，则对债权人不公。
第二阶段：
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第58条规定：“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断。”
多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。
显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。此时，人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。
《九民纪要》认为，之所以会出现合同约定的担保范围与登记簿记载的担保范围不一致的情形，是因为除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，使登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额(最高债权数额)”的表述，且规定只能填写固定数额而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。可见，问题出在不动产登记的栏目设置上，而不在当事人本身。
基于现实的考量，《九民纪要》采取了以合同约定为准的处理办法。该规则一旦确立，对所有债权人都相较公平，后顺位债权人在设立抵押权时，就不能仅以登记簿为准，还需要注意在先顺位的抵押合同约定；另一方面，后顺位债权人在登记簿上记载的尽管也是主债权，但其范围同样及于利息、违约金等附属债权相比更后顺位的抵押权人而言，对其保护也相对周全。
第三阶段：
《民法典》第389条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》于2021年1月1日实施，该解释第47条规定不动产登记簿记载的内容与抵押合同约定的范围不一致的，应以登记簿为准。
为了适用《民法典》新规，2021年4月6日，中华人民共和国自然资源部下发了《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，该通知中，有两项重大变化：
①调整不动产登记簿
对不动产登记系统中的不动产登记簿按国家要求进行调整，在登记簿的抵押权登记信息页和预告登记信息页，均增加“担保范围”“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”两个栏目；将登记簿抵押权登记信息页中的“最高债权数额”修改为“最高债权额”，并独立为一个记载栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。
②调整不动产登记申请书
在“声明事项”栏新增“抵押人是否是为公益目的成立的非营利法人”选项；新增“担保范围”申请事项；在“其他申请登记事项”栏中新增“是否约定禁止或限制转让抵押的不动产”选项。新申请表抵押部分如下：
在新的抵押登记薄下，申请人能够在担保范围处，详细的注明担保范围，基本解决了登记制度缺陷造成的困境。
已经登记的抵押权如何处理：
①变更登记
《民法典》第220条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”抵押权人作为登记簿记载的权利人，有权就担保范围提出更正登记，抵押人有异议的，抵押权人可出示合同或其他证据予以证明担保范围。”
根据该规定，权利人应作不动产登记修改，未作变更登记的，以登记内容为准。
②操作流程
各地具体变更登记的流程不一，以重庆市渝北不动产登记中心为例，该机构要求：没有线上登记的，办理变更必须要抵押人和抵押权人到现场办理；办理了线上登记的，抵押权人可以自行线上办理。
所需的材料为：除了常规材料外，即使抵押合同中明确约定了担保范围，该机构仍旧要求抵押权人和抵押人共同签署的《变更担保范围协议》《变更申请书》等材料。实质上对解决抵押登记遗留问题设置了相对严格的条件。
三、结尾
虽然《民法典》的规定和自然资源部对抵押登记工作的修改，足以解决制度上的争议，但是在实践中，还是需要注意：
1.在最高额抵押合同中完善担保范围
由于在最高额抵押合同签署时，担保债权本金暂不确定，更应尽可能全面的约定好担保范围所包括的内容。除主债权外还应有利息、罚息、复息、迟延履行的利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权费用等。
若债权人对担保人所担保的范围约定为“最高余额不超过人民币XXX元整的实际债权”，建议对合同文本进行修改，该表述限制了债权人在处置抵押物以及保证人财产后的受偿范围。建议将该表述改为“最高本金额不超过人民币XXX元整的实际债权”。
2.做好抵押担保登记
按照新的登记薄做好登记，已经登记的应当及时向不动产机构申请变更。若在新的登记制度施行后，仍旧未变更登记内容，也未注明担保范围的，在实现抵押权阶段，存在抵押权人对超出抵押登记金额部分的债权可能无法优先受偿的风险。
附件：
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http://ghzrzyj.cq.gov.cn/ztlm_186/cqsbdcdj/zcwj/202107/t20210722_9500223.html
附件包含：
1．《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）
2．不动产登记申请书（2021试行版）
3．不动产登记申请书（2021三方申请版）
4．不动产登记申请书（2021专网抵押版）
5．重庆市不动产抵押登记专网申报简版主债权合同及抵押合同（首次）（2021版）
6．重庆市不动产抵押登记专网申报简版主债合同及抵押合同（变更）（2021版）
7．抵押物清单
本文作者
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