最近渝中区的曝光度真的不小：
先有618重庆100封顶；
后有619菜园坝火车站告别。
随后，一系列诸如茶颜悦色、老佛爷百货等的网红商业在渝中各地开业……
在网络消息发酵下，仿佛老渝中迎来了第二春。
今天我也借着这个契机，来重新分析一下渝中区的发展以及楼市展望。
01
渝中区究竟还是不是重庆的中心？
在重庆，无论你是本地人还是刚来的外地人，总能听到一个观点：
重庆是一个没有中心的城市！
事实的确如此，当下的重庆正处在城市化发展的快速扩张阶段。
且不说我们经常听到的五大传统商圈的多个中心，现在又蹦了很多“两江中心”、“龙盛中心”、“科学中心”等一系列中心。
但事实上，渝中区一直就是重庆的绝对中心。
这里我列举几个现象：
1）关于“重庆市”命名的，渝中区最敢用。
买卖房子过户的时候，重庆各个区都有自己的“xx区不动产登记中心”；
而渝中区的叫做“重庆市不动产交易中心”。
其他区的火车站都要加上东西南北，唯有渝中区的敢叫重庆站。
你在百度地图、高德地图或任意一个地图搜索“重庆”，坐标一定落在了渝中区的人民路上。
2）桥梁跨两区，一定以渝中地名为准
比如嘉陵江上：千厮门大桥的千厮门，黄花园大桥的黄花园；
比如长江上：东水门大桥的东水门，菜园坝大桥的菜园坝。
甚至连接江北和南岸，不从渝中区经过的“朝天门大桥”都以渝中区的地标为准。
其余的什么邮政编码、身份证号排序规律就不用再赘述了。大家有兴趣的自己可以去查。
过去，到了市中区的解放碑就叫做进城；
现在，解放碑依旧是重庆唯一一个集“商圈步行街”、“商务CBD”、“对外交往中心”为一体的一个区位。
未来，随着重庆中心城区三大槽谷，九座城的规划，人们对“中心”一词已经麻痹，最终还是会认为解放碑依旧是重庆唯一的中心。
所以，无论是过去，还是未来，小而精的渝中区绝对是重庆无可撼动的中心！
02
城市更新助推城市面貌升级
我强调过一个观点：每个板块的发展，都会历经3个阶段。
阶段一：宣传起势阶段：
大量的土地供应，铺天盖地的房产广告宣传。
阶段二：配套落地成熟阶段：
商业、交通、学校等配套加速成熟，土地供应出现瓶颈。
阶段三：城市更新再发展阶段：
各项配套成熟，城市更新占据主导，零星高价土地出让。
而当下的渝中区整体就属于第三阶段。
我们看到去年渝中区被纳为国家级“城市更新试点”过后，各处都在重新焕发升级。
比如戴家巷，比如朝天门，比如化龙桥……
现在的渝中区，仅仅是因为没有供地，被地产宣传选择性遗忘了。但并不代表它是一个被边缘化的板块。
城市更新完成后的渝中，可能让所有人对这里的认知发生改变。
（图源网络）
（图源网络）
03
升学“锁区”后的大赢家
最近北碚升学“锁区”的新闻很火。
（图源网络）
那么在锁区时代下，哪个区的孩子是最幸福的？
我认为渝中区的孩子是受益最大的。
一方面，随着巴蜀初中本部的回归，渝中区的义务教育实力再补强，另外还有二十九中、求精等一系列强校辅助，形成了一个强大的基础教育“航母编队”；
另一方面，渝中区的常住人口仅有50多万，相比起其他区现在动辄百万以上的人口基数，渝中区孩子的竞争压力明显要小很多。
在锁区时代下，渝中区的未来的教育成果可能会再上一层。
毕竟重庆五朵金花小学，渝中区有3所（巴蜀、人和街、人民）；并且二梯队的人民小学、马家堡小学等实力也不弱。
试想这些牛娃未来不能出区，这势必会让渝中区的中考成绩整体超越其他区。
所以，在这一轮的教育改革下，强者恒强的趋势越来越明显，渝中区毫无疑问是受益最大的一个区。
04
目前渝中值得关注的板块
回到我们关心的买房话题上，那么现在的渝中区哪里值得下叉呢？
不兜圈子，直接说答案：
大坪、石油路、化龙桥。
目前渝中区买房，我最推荐的板块是以上3个街道。也可以简称“大石化板块”。
理由有5点：
1）渝中区整体较老，但大石化是新城
渝中区作为重庆的母城，虽然当下正在大刀阔斧地做旧改，但是城市界面整体还是比较陈旧。
大石化这个片区，老重庆人会知道这里曾经属于沙坪坝，是在1995年行政区划调整时才纳入的渝中区。
渝中区后期又成立了“大石化新城管委会”来统筹这个片区的发展。
因此，大石化虽然也是老城核心，但是对于渝中来说，这里就是新城，整体城市面貌和规划要好不少。
2）渝中区资源开始向西部汇集
教育方面：巴蜀可能要在大石化建分校；人和街在化龙桥的分校已经开学；据说红岩村片区还会引进一所三巨头学校……
医疗方面：大坪两所TOP5级的三甲医院本部已经够强大了，但是在经纬大道上最近新建的重医附一院第一分院将开院了。
交通方面：根据最新版重庆市轨道规划，大石化板块规划有7条轨道线路从此经过（1、2、5、9、18、26、27号线）。
商业方面：时代天街和重庆100开始在“首店经济”上发力。
以上等等各方面，从综合实力上来看，大石化板块绝对是重庆的一流板块。
（重医附一院第一分院 图源：人民网）
3）地势更加平坦，居住体验感更佳
大坪至石油路一带整体地势还是很平坦的，这点只要来过的人就会有明显的感知。
化龙桥虽然与大坪有着100多米的高差，但是滨江地块整体地势还是平坦开阔的。
相比起老渝中解放碑片区的上下半城，大石化明显在地形地势上更加宜居。
4）地理几何中心，交通四通八达
这点不解释，打开热力图、城市建成区地图，或者内环快速路地图都能发现大坪一带是重庆中心城区的地理几何中心。
5）房价当下整体较低，上车难度较小
虽然大石化板块资源富集，但是整体房价并不高。目前这个片区新房只有两个项目在售，二手房价格不温不火。
我的建议是，预算足够的改善直接上化龙桥；
预算有限的刚需可以在大坪淘一淘二手笋盘。
05
渝中的未来，还是要看菜园坝
但是要说到渝中区的未来，我还有些话想说：
渝中的未来，5年看化龙桥，10年看菜园坝！
随着化龙桥的重庆第一高楼（目前）封顶，化龙桥板块正式宣布进入板块成熟周期。
未来5年的化龙桥还会至少增加1栋税收过亿的商务楼，并且很多大牌首店会陆续选择重庆100作为登陆地。
但是5年之后，乃至10年之后，渝中的未来还得看菜园坝。
目前，随着重庆站的封闭改造，菜园坝板块进入到了新的生命周期。
我相信，未来的菜园坝改造力度和成果一定不会弱于现在的化龙桥，毕竟这里的历史底蕴更加深厚，交通规划更是提前布局好了。
如果不出意外，菜园坝改造完成后，将是重庆楼市新的天花板！
下面看几张菜园坝车站未来的规划图：
（图源网络）
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（图源网络）
（图源网络）
06
结语
渝中，你可以不喜欢它，但是请别喷它。
毕竟我们的重庆的历史从这里开始。
如果你是重庆土著；
请问谁家的老人曾经没有进过“城”？
如果你是新重庆人；
那么又有谁不是当年看到灯火璀璨的渝中半岛而心生留念呢？
真心希望未来的渝中，更美，更强，更好地成为重庆的名片！
