上海刚需现在适合买房吗(上海刚需买这里)(1)

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,本人目前在上海打算买套刚需自住房,对于买哪里不太介意,只要能上车就行,感觉上海房价一直在涨,工资增涨的速度更不上房价上涨速度。

沪叔:你好,刚需总是每个城市楼市需求的重要组成部分,下面是上海一些刚需入门区域的简要概括。第一、安亭区,此板块的主要产业是轿车产业,旅游产业综合实力不弱,同时轨交建设也在逐步进展。

第二、惠南区,位于浦东,拥有地铁16号线,以及南门乐购、弘基生活广场、欧尚、还有禹洲商业广场等商业体,整体配套都比较成熟,板块内新房二手房都有在售,二新房价格也实惠,是一个纯刚需板块。

第三、金山新城,上海不多的价格洼地,新房房价在3.0万/平左右,二手房价也相差不多。交通方面有22号线,但总体还不算很便利,商业方面有金山万达广场、红星国际广场、易家中心、以及金山百联等综合体,对于刚需入门价格比较友好 。

提问:沪叔你好,地段很好的但又老又破的老小区,可以考虑吗?它有哪些优势劣势?老小区房子以后还有价值吗?

沪叔:你好,老小区优势在于地理位置无可挑剔,周边的配套也非常成熟完善,生活便利性较高;住房面积变大了,以前建设的都是5-7层的小高层,一层就两户,也没有电梯,所以公摊面积较小,得房面积比现在的房子要大很多。劣势在于小区内部配套不够完备,由于建成小区的时候,国内汽车并不普及,而在几乎每个家庭都有车的今天,老小区的停车位是远远不够的。小区里在空地上画出来的停车位,也不能保证一定可以停到。再就是小区的物业是非常差的,基本相当于没有,很多都是居委会招来的退休师傅。

由于物业的不完善以及机制的不健全,对于小区的停车位管理,以及找人办事的时候都是非常不方便的。最后是老小区房子价值的问题,一般来说是有价无市的,即使有价,也不是特别高的价;无市是因为没有拆迁计划,老小区的实用性也确实没有如今的小区强,而且这种实用性也是无法改造的,顶多装个电梯,搞搞绿化。对于想入手老小区的人群,可以就以上情况结合自身需求考虑一下。

提问:沪叔,你好,上海买房,还有一张房票可以用,有些存款,预算总价在800-1200万之间,打算买一套条件好一点的房子,有没有推荐的板块?有孩子要上学,有没有学区好一点的板块可以选?

沪叔:你好,这个预算在800-1200万之间,建议考虑以下几个板块:

1.大宁,综合实力强,有市一梯队公办学区、市级商圈、三甲医院,交通便利,离市中心近,有大型绿地,东部比西部城市界面好;

2.碧云,拥有顶级学区,位置好,配套相对弱,有医疗资源,居住环境极好;

3.古美,学区优质,社区优良,有市级商圈、三甲儿童医院、交通方便,适宜居住,建议追求三房学区的人群考虑;

4.御桥,有二梯队初中学区,配套上,商业强,医疗弱,存在垃圾焚烧厂,胜在11号线和18号线地铁和中环线上下匝道使出行相当便利;

5.森兰,就业机会多,居住区域少,有一梯队学区,配套集中在6号线洲海路,绿化好但交通弱;

6.张江,产业中心,有全市最好中学,交通便利,就业机会多,商业在建,有三甲医院;

7.金杨,交通好,配套成熟,有一梯队中小学和二梯队中学,商业医疗都不错,性价比较高;

8.天山,区位好,商业配套强,医疗资源丰富,有一梯队小学和二梯队中学,居民素质高,居住体验感好;

9.长风公园,区位好,产业、商业、医疗、教育都很强;

9.虹桥商务区,企业多,地铁强,商业强,民办教育好,城市界面新,建议想让孩子出国的家庭考虑,可以考虑买三房或四房;

10.杨东,交通上适合驾车不适合步行,商业配套弱,医疗配套强,位置好,小区品质好,学区上主要是二三梯队学校;

11.北蔡,地铁线路多,前景好,小区好,绿化多,宜居,有二梯队小学校区,商业和医疗都不错。

提问:沪叔,您好,五大新城概念火了之后就一直考虑要不要在新城之中投资,其中松江好像是底蕴最深厚的一个,价格也更高,请问投资松江值得考虑吗?

沪叔:你好,松江新城发展悠久,从2001年开始至今,参与多个规划,发展稳定,在教育、医疗、交通方面相比其他郊区更具优势,但过早开发也带来一些问题:一是松江与市区距离遥远,9号线带给松江利好不足,相比九亭泗泾,松江所需的通勤时间过长,而且松江在地铁沿线并没有合适的小区适合居住,所以多是本地人才会置业松江;二是商品房房龄过大,房子质量低,存在房屋设计老化、容积率高、物业管理松散、没有电梯等问题。

松江现在的产业分布很丰富,最引人注目的是G60科创走廊与松江南站枢纽,松江南站枢纽由于轨道交通不足可能面临人气不足,G60科创走廊看似能与大学毕业生形成衔接,实际上松江的大学以文科类为主,因此松江需要与其他区域竞争吸引研发、科创类人才。总的来说,松江看似有很多优势,实际上面临的挑战并不少,短期内无法摆脱对市区的依赖。具体买房选筹,详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》

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