刘某与刘某红系亲兄妹，其中刘某45岁，刘某红30岁。刘某红一直在帮刘某经营一间商店，刘某每月向刘某红支付2500元的工资。
2014年5月，刘某欲在佛山市南海区购买一套商品房，因刘某年纪偏大，不符合最长按揭贷款年限30年的要求，故找到刘某红，希望以刘某红的名义贷款，刘某红同意，但双方没有签订任何借名买房的相关协议。于是，刘某与开发商签订了《商品房认购协议书》，并支付了首付款30万。刘某红以买受人的身份与开发商签订了《商品房买卖合同》，并向中国银行申请按揭贷款50万元，刘某作为保证人为刘某红提供了贷款担保。贷款发放后，刘某每月25日前向刘某红的还款账户转款3500元，用于刘某红偿还商品房按揭贷款的本息。2016年3月，该商品房办理了房产证，登记在刘某红名下。该商品房的所有的购房资料包括《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、不动地产登记证（房产证）、支付购房款的凭证、物业维修基金缴纳凭证、物业管理费缴费凭证等均由刘某保管。
2016年9月，刘某住进了以刘某红名义购买的商品房。2018年5月，刘某提出将登记在刘某红名下的商品房更名时遭到拒绝，并提出刘某要给20万元，才肯更名，且向房管局申请房产证报失，并重新办理了该商品房的不动产登记证（房产证），遂两兄妹反目为仇。
刘某及其妻子在佛山南海区某公司购买了2019年的社保后，向法院起诉刘某红，并提供《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、不动地产登记证（房产证）、支付购房款的凭证、物业维修基金缴纳凭证、物业管理费缴费凭证、每月转账至刘某红的还按揭贷款账户的银行转账凭证、入住该商品房的照片等作为证据，请求法院判决确认刘某为案涉商品房的实际够买人及刘某红协助办理房屋所有权转移登记。在庭审中，刘某红抗辩该房屋系刘某红购买，首付款系向刘某借款，并由刘某直接支付给开发商。同时，法庭传唤按揭贷款的银行出庭，按揭贷款的银行表示同意处理案涉商品房，但应还清所有贷款。刘某在庭审中表示其愿意向按揭贷款的银行偿还剩余的贷款。
法院判决
一审法院：判决确认案涉商品房由刘某实际购买，刘某红应协助办理不动产登记变更手续。
二审法院：刘某红不服一审判决，提起上诉，二审判决维持一审判决。
再审法院：裁定驳回刘某红的再审请求。
法律点评
本案中，刘某为借名买房的借名人，刘某红为出名人。刘某红主张案涉商品房为其购买，首付款是向刘某借款，并由刘某代付，不符合常理，一是，所有办理购房手续的材料均由刘某保管，且刘某入住了案涉商品房，因为一般人自己购买房屋，不会将办理购房手续的材料交给他人保管，且一般情况下不会给他人入住，二是，双方并没有签订借款合同或写借条。刘某虽然未与刘某红签订借名买房的相关协议，但其向法庭提供了支付首付款的凭证、购买案涉房屋时与开发商签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、案涉房屋的物业维修基金缴纳凭证、物业管理费缴纳凭证、每月以刘某红偿还按揭贷款的金额固定转款给刘某红的还款账户等证据，足以认定其为案涉商品房的实际购买人，且因购买了佛山市的社保，符合商品房所在地的购房政策，故法院判决刘某的诉讼请求。
借名买房应注意的事项
借名买房基本都是发生在亲朋好友之间，有一定的信任基础，但借名买房的风险是不言而喻的，尤其是没有签订借名买房的相关协议的，当名义人反悔且不能协商时，借名人不仅要通过诉讼途径，而付出精力和财力，同时也一段感情就此破裂，而且不一定会得到法律的支持，比如借名人不符合当地的购房政策时，法院将会判决不支持。因此，万不得已需要借名买房时，应注意如下事项：
一、借名人应与出名人签订借名买房的相关协议，而且支付相关费用时，一定要注意从借名人名下的银行账户中支出，替出名人还按揭贷款时，转款单上最后备注“还XX房的按揭款”。
二、借名人应保存所有办理购房手续的材料，包括但不限于商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、不动地产登记证（房产证）、支付购房款的凭证、物业维修基金缴纳凭证、物业管理费缴费凭证。
三、借名人应及时入住以出名人购买的商品房，并保存相关装修及居住的证据。
四、借名人应确保自身符合出名人购买的商品房所在地的购房政策。
五、借名人保全借名买房的相关证据，比如证人、录音、录像等。
法律链接
民法典：
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
二十八、借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但在房屋限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。
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