2021年以来，楼市风云突变，已经不能用以前的操盘经验在青岛买房了。和以前不管买什么样的房子都赚钱相比，如今买房已成为一个技术活，也是一种高危行为。
在这样一个市场下，最近老是有朋友问我哪些房子能买。这个问题不好回答，我只能说一下哪些房子不能买，你避开了这些“坑”，那么买的房子多半就没有什么问题了。其中的一些观点以前说过，这次老醋新醋一起倒给大家。
01 开发商
2014年以前买房只看地段、学区、配套，很少有关注开发商的，至多是大开发商的房子更加受欢迎一些。
后来2015年、2016年青岛出现了多个烂尾盘，而且清一色的都是小开发商开发的。从此青岛的买房者都不大敢买小开发商的房子了，进而倒逼行业洗牌，不少小开发商被合并。
进入到2021年，大开发商也不安全了，某大、某力等全国性的开发商先后被爆出资金链问题，全国性的楼市大洗牌一触即发。
在这个特殊的时间里，买房者选房时一定要把选开发商放在重要选项里，首选全国性大开发商、有国资背景的开发商，有资金链问题的开发商、爆出小道消息的开发商、本地无国资背景的小开发商都不能选。
在国家多道红线的实施下，开发商也许正是买房时最大的风险点。
02 远郊区
对于青岛远郊区的房子来说，2018年是最后的狂欢。
这几年，我国的大城市排名正经历一场重新洗牌。这背后，我国人口红利越来越小，经济增速逐渐放缓，国际环境日益复杂。这几年，能够抓住市场机遇的城市，一是通过抢人口，二是通过经济转型，这两点上青岛表现并不出色。
青岛的人口、经济红利不多，偏偏又有十多个新区，像蓝谷、汽车产业城、轨交区、上合、自贸区、古镇口、董家口等等，不多的人口、经济红利被分摊后就更加稀薄了。
另一方面，经过2018年房价大涨大跌的洗礼，青岛买房者更加成熟了，不会轻易相信规划和开发商的话了。
所以，我判断青岛远郊区的楼市以后恐再无欢乐可言了。
03 无学区老破小
和远郊区楼市一样，青岛的老破小自2018年之后也将没有任何投资价值了，当然学区房除外。
以后，老破小能达到周围新房、次新房一半的价值就算烧高香了，有些高楼层单价甚至只能到新房的1/4，还不一定卖的出去。
旧改、加电梯都救不了老破小的命，“老破小”老的破的是内心，不是外表，只有尽快置换才是王道。
随着国家对学区房态度的转变，以后有学区的老破小也变得危险了。其中最危险的就是那种没有任何居住价值、只有学区价值的房子，学区一变直接就没命了。
所以，居住、学区均适宜的房子才是上上选。
04 商业性质
以前提过很多次，青岛的公寓不能买，写字楼不能买，商铺不能买，但还是有很多人受不了诱惑过来问我能不能买。
你要知道，青岛的房租已经很多年没有涨价了，背后是人口增长乏速、人口分散、新房供应激增的原因。在这种背景下，我实在找不出公寓还有什么投资价值。
写字楼也是，空租现象已经很严重了；商铺也是，台东、李村这种商业街上都有很多待租的铺子，李村的奥克斯广场常年冷清，南边的宝龙只能靠孩子开着小火车满商场跑来救命……
相对于远郊区、老破小，这些商业性质的房子更加危险。有这个钱，不如放在银行吃利息。
05 商业上盖
这个词很多人不懂，其实就是下面是商业、上面是居民楼。一个典型就是上面提到的奥克斯广场，下面五层商业，上面六个居民楼，所有的绿化都在商业房顶上。
2014年我曾到访过这个盘，价格比周围的纯住宅小区还要高，如今一比则反过来了。
商业上盖的房子，避免不了绿化少、环境嘈杂、居住压抑，有的居民楼还和商业共用电梯，消防安全也更加严峻。
但一个现象是，和前几年相比，现在青岛楼市上的商业上盖楼盘越来越多了，还美其名为：高大上。
我的观点是，周围有纯住宅小区可选的话，哪怕贵上一点也要选纯住宅小区。
06 限价房、经适房、回迁房
我认识一个买经济适用房的朋友，他是2013年前后买的经适房，比我同时期买的商品房每平便宜3000多元。
如今8年过去了，我的商品房价格是他的2倍多。而且，他的经适房还不好卖，还得补差价，即使补差价变成了商品房仍然不好转手。可见，便宜不是那么好占的，现在我那个朋友后悔的不要不要的，因为我已经靠当初那套商品房翻了好几次身了，他还在原地踏步。
和经适房一样，限价房、回迁房同样不受欢饮，原因无外乎三点，一是房屋品质，限价房、经适房、回迁房因为各种不方便说的因素，开发商盖房时多是各种糊弄，能省则省，建出的房子除了能住外，户型、楼间距、电梯、门厅、绿化等无一是处；二是居民素质，这个虽然说出来容易得罪人，但是一个事实；三是物业，这些小区的物业要么不负责任，要么不敢管，很多限价房、经适房、回迁房小区用不了几年就变成开放式的了。
买二手房，不要碰限价房、经适房、回迁房，同一小区有限价房、经适房、回迁房的也需要谨慎。
07 烂尾楼
烂尾楼牵涉利益太多，不管时间长短，总有救活的一天。即使是被救活的烂尾楼，买房者也一定要擦亮眼睛。
市北区瑞昌路上有一个国隆幸福城，烂尾后被市北国资救活，改名为凤凰城。去年新闻报道这个小区8座楼16部电梯204天里故障记录达267条，现在的房价也要比周边小区低上不少。
国隆幸福城烂尾时主体已经建好，房子也卖的差不多了，接盘者并没有多少利益可言。那么，开发商在烂尾前资金链紧张时还能不能保证建设质量，接盘者在利益微薄的前提下还能不能保证品质，这都是潜在的风险点。
因此，我个人不建议大家买烂尾楼，即使是救活的烂尾楼。当然，如果接盘者接盘时楼盘还没有开始建设，这是没有影响的。
08 老高层
“老高层”，就是又老又高的楼层。这类房子的问题太多，买房者尽量少碰。
多层的“老高层”，无电梯、脏楼道、渗雨；高层的“老高层”，电梯故障、消防配套缺乏、渗雨。最近看了不少的消防宣传片，实感住在高层风险太大。
有一个观点是，以后的高层将变成贫民窟，这是有一定道理的。
无电梯老房子的4层以上，15年房龄高层的7层以上，都是劣质资产了。
我说这句话肯定会有人反驳，现在都是高层房子，不买高层买啥啊。我的方法是，新点的高层完全可以买，但你要在它变成劣质资产之前置换出去。
你不看国家已经开始在县城限制建设高层住房了吗，说明高层的风险已经引起国家的重视。
09 郊区别墅
别墅一直都是一个鸡肋，有钱的不愿意接手二手别墅，想接手的没有钱。
所以，无论是市区还是郊区的别墅，你要是打算自住一辈子，都可以买。你要是有着投资的心态，还是算了。
别墅面积大、总价高、装修贵、一般周边配套还不足，几个缺点就造就了别墅“倒手难”这一致命硬伤。 市区的别墅还存在卖出去、出租、搞民宿等几个变现可能，郊区的别墅除了好看就一无是处了。
10郊区养老房
年轻时住市区，年纪大了去郊区，养花种地、含饴弄孙、天伦之乐，很多老年人都有这样的梦想。
梦想毕竟是梦想，照进现实里一秒见光死。
我以前就警惕过，老年人卖掉市区房子、去远郊区买新房养老是最傻的行为。
老年人除了“闲”之外，拥有最多的就是“病”，越来越老，越来越闲，病越来越多。你退休后去远郊区种不了几年花、呼吸不了几年的好空气，就得乖乖地返回市区的好医院。
到时候，远郊区的房子空着，孩子在市区有房子还好说，没有的话你就得以医院为家了。
啥，为啥不在郊区看病？习惯了市区医疗条件的你，放心吗？边角旮旯的地方有医院吗？
好了，以上就是我认为在青岛不能买的十种房子。虽然往后买房越来越是一种高危行为，但避开了这些风险点，还是有利可图的。
本文来自青城山说，专写青岛楼市和城市发展
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