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Hello，我是马哥。
兰亭盛荟最近很火。
上个月刚成交一套880万，单价8.7万的房源。
前几天又成交了套1180万，121平，单价9.75万。
要知道兰亭是没有满五房源的，算上增值税，单价已经破10万。
如果你在16年兰亭开盘的时候买，当时33000左右的开盘均价，5年多的时间，就已经实现资产翻倍再翻倍了。
真就买入=躺着赚钱。
不过事后诸葛亮总是容易当，当年兰亭开盘的时候，质疑的声音可是没有停下来过。
哪怕现在，看到兰亭有这么明显的涨幅，如果你有足够的预算，10万一平的兰亭，你会买么？
先看值不值的问题。
兰亭盛荟在金融城目前发展较快的东区，也就是东圃-三溪那片。
金融城的潜力，我想不必赘述。虽然对比琶洲现在进度慢了点，但未来珠金琶三足鼎立的格局，是基本确定的。
所以从板块来看，兰亭很优秀。
而对比板块内其他楼盘，兰亭的优缺点都突出。
绝对次新、稀缺性、通勤，是兰亭获得市场认可的三大杀手锏。
在片区内楼盘普遍有一定年纪，同为标杆的美林湖畔也有10几年楼龄的情况下。
16年开盘的兰亭，对那些有新房洁癖的买家来说，有很大吸引力。
加上更符合时代的户型设计、6.5万平空中大花园 精致园林，也强化了兰亭本身的稀缺性。
而步行10分钟到东圃地铁站，自驾5分钟能上环城高速，地上地下通勤都相当能打。
那缺点呢，也很明显。
楼盘周边没商业配套，城中村环绕，环境差，是劝退不少人的点。
小区内虽然自带商业街，但目前商户入驻率不算高，所以整体的生活体验感，是扣分项。
其次是学位，前进中学 18中，在天河是完全排不上号的。
最后是从开盘起就被吐槽和维权的噪音问题。
作为高速上盖楼盘，环城高速就在小区中间穿过，要说没影响肯定不现实。
但买房这东西，不能人云亦云，经常被吐槽，不代表兰亭就没有不吵的楼栋。
靠近高速的1.2.11.12.13.16这几栋，噪音问题是最明显的，也是之前维权事件发生的楼栋。
而3.5.6.8这几栋，靠近花园中央，离高速有距离，噪音问题会比较小。
耳朵再敏感，加个隔音玻璃，基本就不觉得吵了。
而这次破10的盘，就在不吵的3栋，并且属于第一梯队户型，极为方正的三房两卫带入户花园，通风采光都是一流。
论实用性，仅次于兰亭最佳的123平四房。
所以客观来讲，这次兰亭破10真像很多人说的是割韭菜么，算不上吧，毕竟美林湖畔的成交也去到8.8了。
同属金融城东区标杆盘，并且是兰亭中最好的楼栋和户型之一，这个价存在溢价，但远说不上是坑。
更别说这只是单一个盘，兰亭普遍单价还是9左右，产品差一些的，8字头也有交易。
一个楼盘到底值多少钱，是由花钱买它的人决定的。
就像28万一平的汇悦台，很多人说我一年工资都没28万，这个价不是谁买谁傻么？
但事实上汇悦台的市场接受价就是25-29万，这是它的受众认可的价格，那汇悦台就是值这个钱。
在值不值之后，是买不买的问题。
兰亭作为优缺点都突出的盘，目标群体是明确的。
首先对噪音很敏感的，慎重考虑。
因为你哪怕挑靠花园的楼栋，心里或多或少也是有点膈应，毕竟高速就在下面。
另外如果有学位需求，或者对环境和配套有要求，兰亭也不算好选择，这是它的弱项。
和兰亭匹配的群体，是那些能接受兰亭缺点，同时对绝对次新、通勤、涨幅有追求的人。
金融城的新盘供应是稀缺的，即将进场的新盘臻溋名铸，就和兰亭隔了一条黄埔大道东，在住宅不是一线临江的情况下，吹风价也已经到20万。
所以等兰亭的环境和配套改善起来，在绝对次新的支持下，行情期跟涨是完全不用担心。
买与不买，更多是看跟你的需求是否匹配。
再换个角度想，1100-1200左右的预算，不喜欢兰亭的环境和学位，那可替代的标杆有哪些？
如果要学位，天河北的芳草园、协和新世界，天河公园的东逸花园、理想蓝堡，会不会更契合你。
如果要更稳定没有预警风险的学位，华景的珠江俊园和华景里，是不是更好的选择。
如果看上金融城的潜力，又担心兰亭的吵闹，喜欢配套更完善的，美林湖畔考虑一下。
如果想持有年限短一点，不等金融城，那琶洲的会展西岸和雅郡花园，好像更合适。
如果不追求绝对涨幅，喜欢老城完善配套和学位，加上江景，光大三期如何呢。
抛砖引玉，即可一窥选筹之道。
兰亭是好盘，但不一定适合每一个人。
破10有溢价，但不是每个人都追求极致笋，总有人会为喜欢多付点钱。
值不值，要不要，买不买。
归根结底，还是要多思考，少跟风。
最后，两句老话：
做好选筹，择机上车！
如果你有房产相关问题，可以找我咨询。
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