作者 | 白龙、武丽娟
来源 | 独角金融
从房企境内债、美元债违约，到信托产品无法按期兑付，再到房企理财产品频繁“爆雷”，房企的“寒冬”似乎还要延续一段时间。
今年下半年以来，理财产品违约的“暴风雨”蔓延到了房地产领域。继多家房企旗下理财产品先后逾期兑付后，这一场理财产品风波兑付问题，似乎又烧到了新晋的千亿上市房企祥生控股身上。
对于房地产行业来说，2021年的冬天，比往年更冷一些。而对于投资了房企理财产品的投资者，这个冬天更是难捱。
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房企理财“爆雷”再添祥生控股
近日，有媒体报道，祥生控股曾向自家公司员工集资15亿元，目前部分资金无法兑付。其部分私募基金的背后出资人，是祥生控股员工。今年国庆偿还部分后，目前仍有部分未能如期兑付。
据了解，祥生控股创始人陈国祥和高管陈冠群成立一家名为杭州潜龙投资管理有限公司（下称“潜龙投资”），分别持股20%、80%。而该公司旗下一直基金名为“宁波祥程股权投资合伙企业（有限合伙）”，潜龙投资仅持股3.7%，其余股份由26名自然人均分，其中有14人在祥生控股集团旗下任职。
除此之外，潜龙投资旗下还设立有多只基金，涉及数十亿人民币，大部分资金用于投资地产项目，而里面的投资人，有很多祥生控股的员工。
随后，祥生控股又被曝出，有人在网络上冒充“祥生公司”的工作人员进行诈骗活动，以垫资返佣的方式骗取受害者钱财。有受害者控诉表示，被自称祥生控股的工作人员骗取十余万元的资金。
12月23日，祥生控股回应表示，不法分子主要通过畅APP、星链APP等平台及端银期货交易所平台发布刷单返现任务，并在任务过程中要求受害人垫资，骗取受害人财产，与公司无关。
实际上，今年以来，有关房企的理财产品兑付问题不绝于耳。除了祥生控股之外，此前已有恒大、佳兆业、阳光城、宝能、中国奥园，当代置业、三盛集团等多家房企纷纷爆出理财产品无法兑付。
目前来看，这些房企的理财产品深陷其中，涉及金额也较大。目前公开报道的恒大有400亿，佳兆业有127亿，阳光城有200亿，宝能有80亿，中国奥园有84亿，当代置业超10亿，祥生控股集团至少有15亿。粗略统计，这几家房企共计涉及理财产品金额已达到916亿。
一位业内人士分析指出，房企涉及金融早已是陈年旧事，如今理财产品兑付问题，只是行业流动性问题的又一个反应。
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房企爱“理财”久矣
实际上，房地产作为资金密集型行业，始终围绕着钱与客户之间游走。为了卖房和融资，有些房企在8年前就开始联合银行，供其融资和助力卖房。
从万科、恒大入股银行，到绿地联手阿里打造“地产宝”，再到保利地产联手民生银行推出“利民宝”，这一系列理财产品方式的出现，促使房地产与金融加速融合，推动新型融资模式涌现。
最初理财产品的操作模式，还是通过投资人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后，把资金贷给地产商，地产商通过节省的融资成本，然后以价格让利的方式，将房屋的优先购买权给予投资人。
互联网金融的快速发展以及移动互联网的兴起，推动了金融体系的“技术性脱媒”，也推动了互联网金融与房地产的结合。房企融资也开始尝试包括众筹、互联网金融等新模式，例如近日出现爆雷的当代置业“职员宝”等理财产品。
新城控股高级副总裁欧阳捷曾分析表示，房企面临着越来越高的资金成本，倒逼他们寻找新的金融工具，致使大量新兴的融资模式相继涌现。
通过与金融业的结合，房企可以获得更加畅通的融资渠道。据独角金融不完全统计，在当前房企销售业绩排行前十的企业中，有7家企业不同程度涉及金融领域，包含不同的理财产品。
资料来源：公开报道、官网整理
除此之外，还有万达集团、越秀地产、泛海控股、中天城投等众多房企，不同程度涉及金融领域，推出自己的理财产品。
值得注意的是，一直以来，有房企背书的金融产品备受青睐。另外，还出现过一些冒充房企进行筹资的理财产品。例如在2019年，网上就出现盗用“万科”名义，出现“万科财富”、“万科财富短期宝”，被万科地产打假。
如今备受青睐的房地产理财产品，连续出现爆雷现象，让人们不得不重新审思地产行业与金融的深度捆绑。
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地产系理财产品还能走多远？
业内流传一句话：“房地产做到最后就是做金融。”
今年9月，恒大财富“爆雷”，掀开了房企隐秘融资的一角。
除了发债、银行贷款等传统融资渠道，房企从来不缺各类融资“创意”。
2016年左右，在P2P热潮下，因为门槛低，募资能力强，地产公司也开始纷纷布局互联网金融。
随着行业强监管，2020年“三道红线”的政策出台后，房企表内融资能力、杠杆比例受到约束，地产公司又在第三方财富管理公司洗牌中寻求机遇。据《21世纪经济报道》不完全统计，前百强地产公司中至少1/3拥有自己旗下的财富管理公司或财富直销团队，尽管近年来，随着监管趋严，部分地产公司退出了财富管理业务，地产系财富管理公司趋于低调，但数量、规模仍不可小觑。
而地产系财富公司的理财合同大同小异。产品结构一般包括募资总规模、起投额、投资期限和预期年化收益率。产品各相关方包括发行方(即融资方)、承销商、受托管理人、担保方和备案机构。
今年9月份，《证券时报》重点发布了一篇关于“伪金交所”的深度报道。据统计，全国有70多家公司打着“金交所”的旗号，违规搭建了一条为地产公司和三方财富公司发行理财产品的地下融资新通道。
如前所述，更有多家房企都有类似的“员工福利”，有的企业甚至不光推荐员工买，还推荐给业主买。
这些面向员工的理财产品，究竟是肥水不流外人田，还是收割自家人的镰刀？
一位地产界人士表示，类似“职员宝”的理财产品，本质就是公司版的P2P，暴雷后利息没了，本金想变现都是难题。高息理财的风险，一定要有承担损失的心理准备。
上海申浩(南通)律师事务所的陆雷律师表示，如果理财产品在金交所有备案，房企拿到了合法的批文，向公司内部员工或不特定主体进行发放，只要符合相关法律规定，符合私募的外部特征，从形式上看是合法的，监管机构碍于权限，不会过度干预。如果没有经过备案，房企以理财的方式向员工进行发放，要求员工认购，这也可能是公司效益好的情况下一种利润的分享，也可以视为内部激励。
不过，陆雷律师介绍到，目前多数情况是，房企或下达高额摊派任务，压迫引诱员工向亲戚朋友借钱融资，套取个人信用贷、消费贷，类似这种融资行为存在变相非法吸收公众存款罪或非法集资罪的嫌疑。如房企出现严重流动性困难，且明知自己无法到期兑付的，却故意隐瞒真实情况，诱导员工购买理财产品或进行个人借款，资金用于掩饰、转移，则涉嫌诈骗罪。但房企一般是口头或内部会议的形式作出上述行为，虽然事实上存在强迫，最后外部表现还是员工自愿行为，可能很难最终得到刑事界定。
值得注意的是，多年来，房企的互金游戏一直被质疑染上自融的暗疾。很多房企兜售的理财方案中，融资方、担保人、托管人及销售方，都疑似其关联公司。
比如鸿坤地产旗下鸿坤财富发行的产品，通过旗下两子公司作为融资方和担保方，募集的资金用来补充公司的流动资金，最终用于地产项目的开发建设。
据《证券时报》报道，鸿坤财富理财经理任伟良(化名)介绍到：“我们的固收(理财产品)投的全部都是鸿坤自己的地产项目或者产业的项目。”鸿坤财富2020年通过这类固收理财产品募集了50亿元，今年到8月已经募资30多亿元。
最近被爆出理财产品到期未兑付的文旅地产品牌奥伦达部落，也有类似现象。其理财产品奥伦达部落海坨山谷的操盘方——张家口海坨房地产开发有限公司，成立于2016年7月，天眼查数据显示其风险等级为高级。今年8月-9月，该公司因未按时履行法律义务而被赤城县人民法院强制执行五次，执行标的从253万元到86万元不等。
该公司的股权链条也相当复杂。独角金融根据天眼查，梳理其股权路径图如下：
可以看出，海坨山谷的最终受益人是香港居易国际集团控股有限公司，而居易国际董事局主席刘向阳，即是奥伦达部落的创始人。而购买海坨山谷理财产品的投资人，很多就来自其地产项目原乡美利坚。
类似的还有碧桂园的碧有信平台销售的交易所产品，这些理财产品募集的资金会投向碧桂园合作企业，或者碧桂园旗下项目等。
陆雷律师表示，自融缺乏在法律上的概念认定。《债务融资工具有关事项规范通知》严禁发行人“自融”，即发行人不得直接认购，或者实际由发行人出资，但通过关联机构、资管产品等方式间接认购自己发行的债务融资工具，认购资产支持票据及其他符合法律法规、自律规则规定的情况除外。
因此对于这类集资，一定要想到最坏的结果，包括项目公司破产的可能性。对于高息理财，中小投资人还是保持警惕，以不参与为主。
地产系理财产品逾期的危机能否安全化解？你身边有购买房企理财产品的人吗?欢迎留言一起讨论！
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