本期帮你解答：

北京房地产市场情况（北京房产市场预判）(1)


真实咨询：您好，有几个问题咨询。我现在想卖房子。一共两套，第一套属于老破小地标光明楼，平米数40左右，但是是学区房，可挂600w。第二套芍药居甲二号老破大，100多平米，我看市场价大概780w不到800w。想咨询您卖哪套好点？另外还想置换一套房，我的需求是100-110㎡，格局好一点，三居最好，近几年没有孩子上学的打算，预算是600-700w，现在看了二手房分别是美景东方还有紫芳园和中粮祥云还有新盘湖光玖里。您觉得哪个好点呢？期待您的回复哈~谢谢分析回复：光明楼，在东城广渠门，算有一定涨幅的，23%附近，价格有支撑，主要原因是就是学区（多校划片有概率进北京光明小学），居住方面没什么优势了，50、60、80年代的房子都有。芍药居甲2号院，在朝阳芍药居，涨幅不稳定，有个10%（受学区政策影响），属单位老公房，90年代的房子，主要优势还是学区，对口人朝附朝阳，竞品就是北边的芍药居北里，因为只有北里能上人大附的幼儿园。分析这些，就是为了卖房你要拿捏：① 我卖的这个房，涨幅预期怎么样，坚决不要卖涨幅预期好的房子，坚决卖掉劣质资产② 要买我房的人，都是什么画像，绝不全权委托中介，等树上结果，那里压根没果子初步来看，这两套房，可优先出芍药居2号院，它的学区优势单薄，2022年受学区政策影响，连芍药居北里都扛不住了，那一片都堪忧。紫芳园二区香园，是唯一可以考虑入的小区，涨幅预期还凑合，有个15%，其他小区都不要去了，涨幅预期太差，包括美景东方、紫芳园一区、中粮祥云国际社区、紫芳园三区、中粮祥云国际生活区6号院等。湖光玖里，涨不起来的，进去就出不来了。除非你买房只是消费，那都可以。600多w，在核心地段买涨幅预期好的正规南北两居，有些困难，你的资产需要做一个系统优化，看看能不能实现1换多。你可以可能感觉：我的房子都涨了，随便买一个也都能涨。这可不一样，你之前的房子，很大程度占了地段和学区的光，下一套你要去自己看着买，随心买，大概率会陷入涨幅预期差的地段。
真实咨询：1、请问老师，角门东里三百多万老房子可以买吗？能保值吗？2、农光东里里一些管理比较好的板楼vs传媒大学的花园闸北里2000年的塔楼，都是三百多万，这些房子有升值预期吗？我现在就是想保留个首套资格，想三百多万全款上车，您感觉这个思路有问题么？分析回复：角门东里，很遗憾，没涨过，抗跌性也一般，属于角门腿部小区在角门，涨幅预期较好的小区有：杏林园、京华苑、枫南世嘉等，好歹有些涨幅预期，在10%以上，但也跑输东西海朝注意品质好的小区，一般涨幅预期都不错，但不是绝对的。品质一般的小区，一般涨幅预期都比较差，除非有强学区属性。你说的是310万挂价的房源吧，它挂了很久，没有成交说明流动性一般思考很好！首房首贷资格一定要用好，北京就这一次，你爱人还有一次，可以用在别的城市。注意首房首贷的按揭是304万，你加点首付，总价应该在500万上下，是能选到两居的花园闸和农关东里，这俩涨幅预期略拉胯，就没涨过，跑输片区也跑输北京大盘你500万砸里边，5年后要卖的时候，如果不死不活，也是挺要命的劲松和定福庄都不推荐去了，往东走到九龙山，往东北走到十里坡石佛营，再往北一点到姚家园，都比那一片强南城尽量不去。另外，你的预算区间算好没有，如果你有强月供，或其他房子资产，是可以提高预算区间的，预算每提高100w，选房空间就大一倍，纠结一居还是两居的烦恼，自然就没了。
真实咨询：1、请问老师，角门东里三百多万老房子可以买吗？能保值吗？2、农光东里里一些管理比较好的板楼vs传媒大学的花园闸北里2000年的塔楼，都是三百多万，这些房子有升值预期吗？我现在就是想保留个首套资格，想三百多万全款上车，您感觉这个思路有问题么？分析回复：角门东里，很遗憾，没涨过，抗跌性也一般，属于角门腿部小区在角门，涨幅预期较好的小区有：杏林园、京华苑、枫南世嘉等，好歹有些涨幅预期，在10%以上，但也跑输东西海朝注意品质好的小区，一般涨幅预期都不错，但不是绝对的。品质一般的小区，一般涨幅预期都比较差，除非有强学区属性。你说的是310万挂价的房源吧，它挂了很久，没有成交说明流动性一般思考很好！首房首贷资格一定要用好，北京就这一次，你爱人还有一次，可以用在别的城市。注意首房首贷的按揭是304万，你加点首付，总价应该在500万上下，是能选到两居的花园闸和农关东里，这俩涨幅预期略拉胯，就没涨过，跑输片区也跑输北京大盘你500万砸里边，5年后要卖的时候，如果不死不活，也是挺要命的劲松和定福庄都不推荐去了，往东走到九龙山，往东北走到十里坡石佛营，再往北一点到姚家园，都比那一片强南城尽量不去。另外，你的预算区间算好没有，如果你有强月供，或其他房子资产，是可以提高预算区间的，预算每提高100w，选房空间就大一倍，纠结一居还是两居的烦恼，自然就没了。
真实咨询：你好，老莫。独自一人上车，请问炫彩嘉轩一居室和南湖中园二区电梯楼两居室，从自住和保值性上来看哪个好些？都说置换难，要两居一步到位，但是后者的小区环境和朝北客厅确实挺一言难尽的。(不考虑楼梯房)分析回复：都在望京北溜达吧？从涨幅预期来看，炫彩嘉轩20%稍强于南湖中园二期11%，价格也高1w3在望京北望京南这两个地段，可以套用“贵的，就是好的”这个原则（未必适用其他商圈）南湖东园一区与南湖中园一区，比南湖中园二区强不少，他们俩都是炫彩嘉轩的直接竞品。居室排名原则：三居＞两居＞四居＞一居＞五居这个原则下，尽量上两三居小区的涨幅预期，优先于居室置换难不难，不在几居，而是这个大钱砸房子里，它的涨幅预期如何选房的逻辑也不难，我每周都在线下沙龙讲4小时干货买对房，难的是工作量，都是体力活儿，任何行业都是一样，信息是最贵的另外，你的预算区间算好没有，如果你有强月供，或其他房子资产，是可以提高预算区间的预算每提高100w，选房空间就大一倍，纠结一居还是两居的烦恼，自然就没了
真实咨询：顺义公园和御怎么样分析回复：公园和御，在顺义仁和板块，是个上车紧凑盘它的竞品是路劲御和府、公园都会、龙湖·云河砚、北京合院等这些几公里以内的新房那个地段，说实话不是很推荐去，就是便宜 新房居住属性来讲，去老城区要开车，旁边是荒地，地铁也困难，交通车都难等涨幅预期属性来讲，2-3个周期内不会有什么表现，1个周期是5-7年。
真实咨询：莫老师好，我们总价550，之前考虑自住，所以一直在看回龙观稍差一点的次新，类似融泽嘉园，但这两年互联网不太景气，价格最近在跌，都说买涨不买跌，而且我们也不是必须自住，所以不知道还值不值得投资？家里人建议还是买核心地段，但这个价位够不到强学区，只能看看比如永定门外。考虑保值增值的话，您建议应该怎么选呢？分析回复：融泽嘉园没有很差啊？融泽嘉园东一路6号院，涨幅有30%，在昌平龙域算第一梯队融泽嘉园西二路6号院、融泽嘉园中路2号院、融泽嘉园中路6号院其次融泽嘉园西二路2号院、融泽嘉园中路1号院、融泽嘉园中路12号院、融泽嘉园东路东一路8号院在第三梯队，也有14%涨幅在昌平龙域，涨幅预期好的小区你还可以看：天巢园、龙兴园南区、中区、金域华府三期等，涨幅也都在20%回龙观西，这个片区，还是有上升空间的，前提买稀缺头部小区，不要往后走。550的话，上强学区只有一招：占坑一居 另租自住。有个案例，我经常在沙龙讲，上次一个家庭来咨询，说有一套昌平，想换到海淀学区，也是400多万（几年前），感觉不行，想去常营对付个投资盘，来了以后让我一盘，成功换到了海淀的一个三星学区，这两年涨幅还不错。换房的要点：① 判断老房子，要不要卖（预判未来涨幅空间）；② 重新测算预算区间；③ 鉴别 规划兼具学区 自住的房子。

真实咨询：你好，请问永泰公房适合首套刚需上车嘛？在西二旗工作，无孩，还是考虑回龙观附近新一点的房子，谢谢分析回复：看预算 ，500多w，在好地段，就只能拿公房回龙观西是有一些涨幅预期好的房子可以拿的，不要去那什么一堆龙X苑老房回龙观西涨幅预期较好的小区：通达园、骊龙园、龙溪苑二三五六区、龙腾苑三六区等

真实咨询：朝青 青年汇佳园的房子还会涨吗？分析回复：会，它是这一波异军突起的改善次新，07年板楼，说实话不算次新，但在青年路片区，就算次新了朝青，通常上车都会去国美或华纺易城，华纺＞国美，你还可以看：润枫水尚东区、西区、银谷美泉家园青年汇佳园也是冲得不错，涨幅有24%。
真实咨询：能麻烦您给分析分析太平桥那片吗？因为孩子以后在西城广外读书，想要自住，但太平桥那边楼龄老，没有小区环境，想请您分析下分析回复：你说的是丽泽北那一片吧？丽泽是个中期规划的大饼，早在08年就官宣了，发展了10几年，不说原地踏步，只能说进展缓慢，阻碍重重整个丰台都被军产房、铁路、无法拆迁的地块割裂得支离破碎，没办法好好建房子过去10年如此，未来10年也差不多，所以如你所见，太平桥那就没什么房子，包括太平桥村的拆迁也是举步维艰。在这种没房子的情况下，自然很难吸引到足够人群，将社区顶热，居住条件与涨幅预期都会比较一般，在丽泽，只有少数的几个小区涨幅很好，居住也可以，但很稀缺，很难找。丽泽分南北东西，只看丽泽北的话，05年之后的略新小区屈指可数：尚西泊图、丽泽雅园、广莲路9号、金唐国际、建茗苑等，其中涨幅预期较好的小区有：康宁居、威尔夏大道、丽泽雅园、首科花园等，有涨20%左右，但续航力如何不好说。西城广外就那几个公办小学：椿树馆小学、实验一小广外分校、北京小学广外校区、北京小学天宁寺分校、实验一小红莲分校、三义里小学、青年湖小学、北京小学红山分校、实验二小广外分校，对应公办初中是宣武外国语实验学校、四中广外校区你要住到丽泽，每天送孩子去广外上学吗？还是已有学区房，再新增一套补充？无论哪种，应该有很多更好的选择。
（找我加：jvzhelaomo）
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