今年最受关注的上海西新村拆迁，虽然官方没有发出正式的补偿公告，不过网友分享了目前线下的版本，预计应该没有太大出入，今天就来聊聊这个项目的拆迁补偿。（实际以官方公示为准）
补偿方案区位补偿：15200元/㎡
拆迁方式：实行货币补偿、对接购买安置型商品房或产权调换相结合的方式。
拿钱：房屋合法建筑面积×（住宅区位价 被搬迁房屋建安综合单价×成新率），同时根据确权建筑面积给予货币奖励3527元/㎡。
拿房：安置房面积×安置型商品房销售均价（存量安置房单价）－确认的房屋合法建筑面积×（住宅区位价 被搬迁房屋建安综合单价×成新率）-公摊补偿。
分析：对于项目的方案，总体来说与这两年拆迁没有太大差异，区位价15200，与之前浦西村等一致，当然放到这个福州对比，之前同样位于二环的晋安区的华塑小区，区位补偿是15900。
这次对于拿钱的货币奖励出现了一定上涨，台江区的浦西村是1945元/㎡，华塑小区1236元/㎡，地块给到3527元/㎡。
不过对比2018年的货币奖励，这个上涨依然不足，比如当时的南二环货币奖励高达6405元/㎡。
对于拆迁，明细很多，主要成本还有一个建安单价×成新率，按网络资料：
按房屋的结构给出建安单价，同时根据房屋年限，每5年折扣5%。
按上海西新村的案例来说，按建筑时间2000年左右（不少在1995年），时间22年，折扣25%，按一等框架，已经从3000涨到3800，相当于这个补偿3800*0.75=2850元/㎡。
当然如果是更早期的，折扣30%，砖混结构：2500*0.7=1750元/㎡。
按目前的方案（额外补贴忽略），选择拿钱：区位(15200) 建安(2850) 货币奖励(3527)，大概在21577元/㎡。
上海西新村目前还出现中介挂牌说已经拆迁，可以2.1W出售的信息。
对于这种出售，很明显风险很大，当然从拿钱成本来说，上海西新村、黎明新村，近年二手房的成交价也在1.8-2.1W，拆迁选择拿钱，基本就是拆个寂寞。
综上，对于这次拆迁，关注点来到了选房上。
由于不是零星旧改，给出的选项也比较多，包括了就地安置，台江区内，台江区外等多个选项。
一、台江区内安商房
给出7个选项，按价位分成了三种：
1、19000元/㎡，上海西地块就地安商房、春江茗郡安商房、新璟阁安商房
三个选项都是期房，对于就地安商房，目前还没土拍，实际的地块规划，都无法确定，周期也是目前最久的，近期福州已经回归纯商规划，对于这样超百亩的大地块，不排除规划独立的100%安商房，同时提高容积率。
剩余两个项目，即浦西村、灯泡厂的旧改，去年年底，被航星投资摇号拿下。
春江茗郡：宗地2021-69号，22亩，容积率2.8，安商房3.03万方，比例：73%
新璟阁：宗地2021-71号，21亩，容积率2.6，安商房比例：100%
对于两个地块，位置非常接近，在三迪香颂枫丹一南一北，都是小型地块，春江茗郡优势在于有商品房存在，多多少少能抬高安商房的市场，不过地块的地形不规则，容积率也更高一些。
对于三个期房，都位于宁化一带，目前最大的问题还是在于，上述两个安商房，是浦西村等拆迁就地安置选项，预计剩余的好楼层好房源已经不多，从选项的优势来说，上海西明显更强，不过最终的规划和定位，以及周期都是最久的。
2、18400-19800元/㎡，万科金域国际、阳光城檀境、世茂大东海同晖府
三个选项，两个是排尾最大的安商房，一个是达道的安商房。
不做具体分析，同晖府53亩，不过被路网分割，实际的社区都只有1-2栋，区位更靠近市中心，排尾两大安商房，社区的成型度更高，不过当初地块容积率都在3.0左右，未来的居住体验和二手流通需要注意，同样的问题，这几个安商房，当时遇上了排尾大面积的拆迁，剩余房源是否还有好的选项同样存疑。
由于没有给出评估价，按万科金域国际目前二手无证挂牌，均价2.6-3.3W，取个均值2.9W，对比对接价差值1W。
3、17080元/㎡，汇金鼎府（悦江府）
位于台江区二环外的安商房，阳光凡尔赛北侧，定位15亩的小型社区，30%配比的安商房，规划两栋小高层住宅，安商房和商品房没有任何差异隔离，商品房备案均价3.3W，从选择来说，小面积作为华伦的陪读房，加上还有商品房的抬价，不算太差，不过同样的问题还是剩余房源有多少。
二、台江区内产权调换房
给出5个选项，部分项目给出了市场评估价，其中榕发玖禧雅筑，融信洋中城（双杭城），没有给出。
查看浦西村的旧改方案，融信双杭城给出的上调安置对接价（27150元/㎡），9折，相当于市场评估价30166元/㎡，至于榕发玖禧雅筑，旧西客站地块，归属于安商房。
从选项来说，上海新苑，差价1W(幅度53%)，融信双杭城，差价1.25W(幅度72%)，不考虑房源等因素，如果榕发玖禧雅筑，按比例均值62%，差价1.2W，市场评估价需要达到3.12W。
至于另外两个鳌峰附近的安置房，就不做参考了，上述三个安置房，其中两个现房都是高层住宅定位，从网络房源来看，能选的也不多。
三、台江区外的选项
安商房部分，给了两个选项：金山的龙湖天序、奥体二环边的碧桂园天汇，价格都是1.65W左右，很明显从实际售价来说，天序远强于天汇。
安置房部分，大部分选项都是早期遗留的库存，基本都位于奥体三环边，或者五四北，当然也有常见的火葬场标配双湖新城，这些对接价和评估价，差价就5K，幅度30%，虽然选择这些项目，可以上调面积，按85%评估价补差价，不过依然没优势。
这么多选项里面，目前能受到关注的也就一个鲁能公馆，给出的对接价1.8W，按上述台江区内安置房的幅度62%，鲁能公馆安置房相当于市场评估价要在2.9W左右，这样的价格，目前商品房也不过如此。
选房总结其实从三个部分的盘点也可以看出对接项目的优劣，台江区外的安置房 < 台江区外的安商房（天序>天汇）< 台江区内的安置房 = 台江区的安商房
正是存在一定明显的差异，公告还对台江内的项目做了套数限制，只能选一处且仅能选择一套。
从购房角度来说，打算快速变现，目前选项集中在现房里面，比如上海新苑、虽然超高层定位，不过目前二手价还在2.7-3W。
如果有居住打算，明显安商房的定位从概率来说会强于周边这些超高层的安置房，就地安商房或者春江茗郡。
当然实际情况也受到每个项目剩余房源情况，毕竟除了就地安置房外，大部分都是别人挑剩的。
从目前这个大体量的拆迁，涉及3818户，从房源的情况来看，预计大部分可能只有就地安置或者外围安置房可选两种情况。
题外话一年前，上海西新村的零星旧改，给出的方案非常简单粗暴，搬迁房屋的确权建筑面积×21769元/㎡，只能选房，虽然给出的置换单价2.1W也不低，但是选项只有3个安置房，一个二环火葬场边，一个三环边，一个三环外。
如今面对周边的全面征迁，虽然货币补偿依然不高，但是给出的房源选项不少，不知道当时的零星旧改，是否欲哭无泪。
当然对于这次的上海西新村旧改，拆迁户目前套利的方式变成了选房，再通过二手流通完成。
从就地安商房的对接价来看，基本就是等比例置换，按当初2W的二手价，目前的利润率35%左右，不过最终成交的周期并不短，赌拆迁的风险和回报，也在逐步消退。
当然对于拆迁，有人欢喜有人愁，虽然大面积地宣传这次的拆迁，不过依然出现了反对的声音。
其中气象公寓作为2000年的框架结构，很多高龄老人居住，目前也在发出不同的意见，至于最后结果如何，可以保持关注。
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