一、决策前测算及信息核实，接下来我们就来聊聊关于城市招拍挂土地价格?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!
城市招拍挂土地价格
一、决策前测算及信息核实
土地招拍挂出让方式，其实是三种方式，一种是招标出让方式，一种是拍卖出让方式，还有一种是挂牌出让方式。这三种出让方式有细微的差别，因他们都是在公开市场交易，且出让主体都是同一出让主体—自规局（自然资源与规划局，原为国土局），因此在房地产领域将这三种方式统称为“招拍挂出让方式”。
一般来说，在正式竞买前30个工作日，自规局就会将土地出让的信息在网上公布出来，包括《出让公告》、《竞买须知》等，如果土地配建安置房，还会将安置房的《回购协议》也挂在网上。
在《出让公告》里，自规局一般会把出让土地的基本情况（包括地块编号、地块位置、用地性质、土地面积等）和规划指标要求（包括容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率）、出让年限、建议起拍（挂）价，以及竞买保证金公布出来。
在《竞买须知》里，自规局一般会把出让的具体要求，包括竞买平台（现场竞买平台或网上竞买平台）、竞买原则、禁止竞买人（一般为之前竞买土地，尚欠缴土地款的项目公司或其控股股东）、报价幅度、竞买需提交的资料等公布出来。
开发商拿到这些资料后，会第一时间进行测算。测算包括静态测算和动态测算，静态测算就是输入几个经济指标得出一个大概的利润指标，这个测算一般由投资人员完成，而动态测算则是一个更加复杂、细致的测算，需要财务、成本等人员进行协助才能完成。
经过测算项目土地开发可以达到集团的投资要求后，投资人员就会制作投资可行性分析报告（俗称“可研报告”），这个报告就是把测算所依据的城市区位、项目区位、土地市场（含前三年土地出让宗数、出让价格、土地位置、竞得者、预计未来一年土地出让宗数）以及商品房市场（含前三年城市各板块商品房成交量、成交价格、去化、存货、月均流量、趋势等等）的信息全部反应在一个PPT上，然后在投资决策会上进行汇报，以供公司决策者进行决策。
谨慎的房地产公司，在投资决策会召开前，集团会派遣集团投资、市场客研等人员到项目所在地去核实可行性分析报告中的数据的真实性。因为对于区域公司来说，为了投资数据好看（包括利润率、自有资金回报率等），更是为了能够拿到地，一般都会有动机去改变（可以说是伪造）可行性分析报告中的数据，特别是其中的商品房售价数据和成本数据。因为，只有把成本降低了，售价提高了，利润才能够上得去，至于最后商品房能不能卖这个价格，以及成本能不能控得住，这就是后话了。
区域公司这样做，其实是在损害股东的利益。正因如此，所以现在房地产公司强制要求高管进行跟投（这里暂且不表，以后会专门专节讲述），实现利益捆绑。
二、土地投资决策
从区域公司拿到土地的信息，到区域公司最终参与竞拍土地，一般要经过以下几个决策程序：
1、投资初判会。投资初判会一般是区域公司层面举行。在投资人员拿地土地资料，经过初步测算（静态测算）后，区域总主持投资初判会，由投资跟进人员向区域公司各个职能部门的负责人汇报项目土地情况。投资初判会解决的是要不要跟进这个项目的问题。如果这个项目所在的城市库存很高，去化很慢、市场处于下行阶段，那么这个项目在投资初判会后基本上就不跟进了。
2、投资立项会。投资立项会在一些房地产公司又叫投资预审会，是由房地产公司集团总裁（执行总裁）主持，区域公司总裁（总经理）或投资负责人向集团各个职能中心汇报项目情况，争取项目决策投资的会议。这个会议各个职能中心会针对汇报材料提出各种各样的问题，汇报人或者旁听的区域公司各个对应的职能部门负责人均应对提问予以回答。如果问题回答得逻辑不清晰或者没有说服力，基本上会导致整个项目暂停，直到区域公司弄清楚、想明白为止。
比如，浙江东阳一个项目的投资立项会，集团营销客服中心的总经理问区域公司：这个项目的主力客群在哪里？
区域公司的营销总回答：80%来自义乌的外溢客户（东义同城背景下），20%来自东阳的本地客户。
然后集团营销客服中心的总经理再询问这样判断的逻辑是什么的时候？接着，集团营销客服中心的总经理举了一个东阳另外一个项目的例子（这个项目是集团营销客服中心的总经理前东家的项目，已经开盘而且售罄，因此他很清楚这个项目的客群来源），说这个项目来自义乌的外溢客群只有10%，为何我们这个项目把来自义乌的外溢客群定为40%，逻辑（特别提醒，在房地产公司，特别是中高层，因他们均来自北大清华等重点学府，他们都是逻辑控）又是什么？在这么一追问，一对比，区域公司营销总在没有回答好的情况下直接导致投资项目暂停。
投资立项会解决的是投资项目能不能做的问题。
3、投资定案会。在一些房地产公司，投资定案会又叫投资决策会（简称“投决会”）。投资定案会由总裁主持，区域公司总裁（总经理）或投资负责人向董事会主席（如果不是上市公司，一般叫董事长）、执行董事及各副总裁汇报的会议。在这个会议上，董事会主席、执行董事和各副总裁会提各种各样的问题，由区域公司总裁（总经理）或投资负责人或参与旁听的集团各个职能中心负责人来回答。
在投资定案会上，讨论得最多的就是设计方案的问题、产品的问题、售价的问题以及利润的问题。任何一个汇报人不要以为能够忽悠老板，老板对每一个项目的认真程度绝对比他身边人的认真程度都要高（原因很简单，因为这是他要投资的项目，这个项目的成功与失败，跟他的切身利益密切相关），而且，因为老板身边围着一群北大、清华的，加上他拼命的不停的学习，从身边人那里学习，从书本上学习，因此，老板的聪明程度也绝对不比他身边人的聪明程度低。
可以说，一个又认真又聪明的老板，是很多投资项目的噩梦。
投资定案会解决的是投资项目做还是不做的问题。
如果一个投资项目经过初判会、立项会和定案会，一路披荆斩棘下来都通过了，那么，这个项目才算最终确定投资。
所以，江湖传言，房地产项目投资缺乏理性，这种认识是有失偏颇的。
三、不一定拿到，但一定要跟进
土地挂牌后，经过房地产公司内部一系列评审程序并最终决策竞拍后，房地产公司才会参与招拍挂出让土地的报名手续，并缴纳竞买保证金，参与竞买。
那么有人会问，在房地产公司，招拍挂出让的土地，为了减少工作量，是不是区域公司不想参加竞买就可以不参加竞买？答案是否定的，可以说在房地产公司，土地是否参加竞拍，决策权都在集团公司手上。
如果一块出让的土地，区域公司没有跟进，必须要向集团投资做情况说明，解释说明为什么不参与竞买的原因。如果理由合理充分，则可以免除处罚；如果理由不合理不充分，特别是漏掉了一块出让土地的跟进，则会受到集团投资严厉的处罚。
为了让区域公司及时跟进每一块土地，包括招拍挂出让的土地、收并购土地、产业勾地、三旧改造土地，集团投资制订了一系列的关于区域公司投资的考核制度，我在这里列举几个指标给各位看看：
1、区域公司每月上立项会的项目必须达到20个（数据每个房地产公司考核都不一样），每增加一个，加组织绩效分1分；每减少一个，扣组织绩效分1分；
2、区域公司每月上定案会的项目必须达到5个（数据每个房地产公司考核都不一样），每增加一个，加组织绩效分1分；每减少一个，扣组织绩效分1分；
3、招拍挂项目，漏掉一个项目跟进，扣组织绩效分5分。
各位友友，看了上面的考核指标，你们心里有何感想呢？
因此，为了满足集团投资的考核指标，区域公司的投资拓展人员几乎每天跑到区域负责的各个城市，去寻找每一个可获得的土地，因此，这些投资拓展人员也获得了一个美称，叫“投拓狗”，意思就是他们像狗一样的跑遍每个城市，寻找每一块遗漏的骨头。
做到极致的投资拓展人员，他们会为每一个城市，包括市、县，甚至镇，都绘制一个城市地图，然后，在每一张城市地图上标注出所有的已出让和未出让的土地。已出让的土地就寻找合作开发的机会，未出让的土地就密切跟踪它的出让计划，在这些未出让的土地一旦挂牌后，这些投资拓展人员会第一时间获得该块出让土地的资料，并进行投资测算以及可行性分析。
在获取一个项目的过程中，因为需要各个职能的配合和协同，包括但不限于设计、成本、运营、营销、财务、法务等等的配合，因此，投资人员一般来说综合素质要求比较高，不仅要智商高而且情商也要高，只有这样才能够更好的开展投资工作。
比如，在投资看地或者谈判的出差中，投资人员一般会做到以下几点：
第一：包吃。也就是说，每次投资组织各个职能条线人员出差，基本上伙食由投资人员全包，先垫付后再由投资人员统一报销；
第二、包住。就是投资人员在各个职能条线的人还没有到达目的地时，投资人员就已经把所有人的住宿预订好了，并且交付定金，在退房时也由投资人员统一支付住宿费。
因为，投资人员清楚知道，没有其它职能条线的通力配合，投资人员想单独完成一块地的投资，是何其的难，简直就是难于上青天。
四、土地竞拍现场
在招拍挂项目通过初判、立项会，并最终通过定案会后，接下来的事情就是报名参拍、缴纳保证金，而最兴奋的事情莫过于土地竞拍了。
大约在2018年前，招拍挂土地出让还有很多是在现场竞拍的，因此也发生了很多现场竞拍的故事，但是2018年后，招拍挂出让的土地基本上就在网上竞拍了。
在很多区域公司，特别是很久没有拿到地，而且区域公司储备的货值（即可售的商品房）不多的时候，区域公司有一个习惯做法就是在土地竞拍前一个晚上，区域公司的核心领导层会小聚一下，喝点小酒进行预庆祝，以期待第二天能够竞拍成功。
一般来说，前十的头部房企，或者国企和央企的出价能力更强，他们获得的竞拍授权价更高，因此，他们竞拍成功的机会就更大。因为，这些房企的融资成本更低，整体只有5%左右（如投资级房企），而一些中小型房企的融资成本整体达到12%，因此，这节省下来的融资成本就是纯利润了。
而且，前十的一些头部房企，他拿十个项目，只需要一个项目赚钱就可以了，其它九个项目只要能保本就行，因为在他们的眼里，用一个项目来养一个团队是一个很划算的生意，否则，没有项目的话就会对一个团队进行裁员。故头部房企，或者国企和央企，对获取一个土地项目的利润要求也没有那么高，一般能够达到5%左右就已经很高了，有时甚至2%都会拿；而中小房企就不一样，他们获取一个项目，在一二线城市都会要求利润8%以上，在三四线甚至要求利润要达到10%以上才会获取。中小房企有一个执念就是要做一个，成一个。
可见，前十的头部房企、或者国企和央企，和中小房企相比较，谁的竞价能力强就一目了然了。
土地竞拍的这一天往往是很多房地产区域公司最热闹的一天，也是最轻松的一天。在经过前期的忙碌的、加班加点的投资测算、市场调研、可行性分析和汇报后，为招拍挂项目付出艰辛劳动的各个职能部门的相关人员都会齐聚在会议室里，期待着奇迹和胜利的出现，而这个奇迹和胜利不是别的，就是能够竞拍成功他们辛苦付出的项目。
区域公司也需要通过获取一个项目来给整个区域公司打鸡血了。
在房地产公司呆久了，就会有一个惊奇的发现：房地产人不要看他们在KTV和宴席上玩得风花雪月，但是他们每一个人，上至老板、高管，下至普通员工，基本上都是自虐型的人。他们都是闲不住的人，一旦闲下来他们心里就会发慌！因为，他们每个人心里都很清楚，一旦他们闲下来，公司离破产或者大规模裁员就不远了。
一个项目往往都有十几家房企报名，甚至几十家房企报名，而且往往需要竞拍几百轮才能最终分出胜负，而每一轮竞拍的时间是3分钟，因此，一个项目往往会焦灼一个上午。
起先开始的时候，竞拍还比较快，而越到最后，竞拍的速度就越慢，有时需要到最后10秒才又蹦的一声跳出一个出价。
随着出价往后，一批一批的房企被慢慢淘汰出局（因为土地竞拍价已经超出这些淘汰出局房企的授权价了），最后只剩下几家房地产公司还在艰苦鏖战。
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