2005年，凯德置地中国区一哥林明彦来到广州，包下一条船，请广州媒体夜游广州，并且宣布要在珠三角加大投资。
不久之后，他们在广州的第一个项目天河新作正式面市。楼盘旁边就是太古汇，为了不影响太古汇的形象，天河新作南向没有开放式阳台，这样大家就不会看到晾着各式衣服、被子的场景了。
之后，凯德陆陆续续在广州开发了系列项目，其中关注度比较高的在大坦沙。
广州主城区有很多江心岛，但可供开发的并不多。
2015年，广州确立主城区内的江心岛不再做商业开发，其中大坦沙岛是继二沙岛后，广州主城区唯一可供开发的江心岛。
大坦沙岛的常住人口超过了3万，虽然可供开发，但大坦沙岛现阶段的配套并不能满足这么多人口的需求，除了开发过几个楼盘和配建了学校，其他配套有待改善，尤其是大型商业中心。
作为大坦沙旧改的操刀者，凯德是大坦沙的地主，配套完善的责任自然也落在凯德身上，那建配套的钱从哪里来？当然是盖楼卖房呀。
凯德双桥新作已开放售楼部
继凯德双桥8号之后，凯德今年在大坦沙又开发了一个楼盘，叫凯德双桥新作。
这个新盘近地铁，周边有学校，均价5万多，值不值得买？
01
单价5.3万/平起
四年涨幅不到3成
作为凯德双桥8号的兄弟项目，凯德双桥新作的价格在一定程度上会参考凯德双桥8号。
2018年，凯德双桥8号开盘，当时的价格为4.3万-5.4万/平方米。
到了2020年清盘的时候，凯德双桥8号均价5万/平方米。也就是说，两年的时间房价基本没涨。
凯德双桥两个兄弟项目
凯德双桥8号卖完后，所在的大坦沙板块沉寂了将近两年，直到今年下半年才有新项目出来，就是现在的凯德双桥新作。
今年中秋假期，凯德双桥新作开放了售楼部和样板房，当时吹风价是5.5万-6万/平方米。
9月底，凯德双桥新作开盘，实际的价格为5.3万-6万/平方米，跟吹风价相差不多，开发商还算比较实在。
从凯德双桥8号开盘4.3万的单价到凯德双桥新作5.3万的起步价，四年的时间，荔湾大坦沙的一手楼盘涨幅不到30%。
凯德双桥新作起价不低
要知道，广州目前的热门板块，例如老黄埔、科学城、番禺万博，2018年这些板块的房价普遍3万多，经过2020年的普涨，目前地段核心一点的楼盘都在5万以上，加上产品做得好，个别楼盘的价格还在6万以上，有些还没开盘的新盘甚至吹风价7万 。
很显然，凯德双桥新作所在的荔湾大坦沙板块，对比一些热门板块，房价涨幅是跑输的。
02
部分户型三房只有一卫
设计不符合主流
凯德双桥新作只有3栋住宅，分为南塔、中塔和北塔，共400多套房源，目前主推北塔的74-128平方米二至四房户型。
虽然户型有好几个，但项目只做了4个户型的板房，分别是89平方米三房一卫、90平方米三房一卫、98平方米三房两卫和104平三房两卫。
其中89平方米三房一卫户型和98平方米三房两卫户型是交楼标准的板房，而90平方米三房一卫户型和104平三房两卫户型则做了创意样板间。
先来看看89平方米三房一卫户型，虽然是竖厅设计，但格局不是很方正，从厨房出去，有一个形状不规则的小阳台，而且面积并不大，只能作为洗衣间来用。
89平方米三房一卫户型
另外，这个户型无论是大小阳台，还是主次卧室的窗户，都是对着隔壁的珠岛花园业主家的阳台，低层的房源采光和私密性会比较差。
低层房源卧室对着隔壁小区的阳台
再来看看98平方米户型，同样是三房设计，但胜在多了一个卫生间，日常生活会更方便一些。
98平方米三房两卫户型
98平方米户型和89平方米户型的设计其实差不多，差别在于98平方米的卧室面积会大一些，但感官上不是很明显，不过多了一个卫生间的设计，比较友好，能减少家庭矛盾的出现。
90平方米户型虽然比89平方米户型只多了1平米，而且都是三房两厅一卫设计，但卧室和卫生间的布局完全不一样。
90平方米三房一卫户型
90平方米户型的卧室分布在客厅两侧，类似飞机户型，除了厨房的生活小阳台是不规则的设计，整体的格局还算方正。
不过要注意的是，我在创意样板间看到的是，挨着厨房的一个房间被打通，使得厨房多了个半开放式的岛台，增加了餐厅和厨房的互动性。
但这样一来，原本的三房户型就只剩下两房，实用性打了折扣，也不符合实际的居住需求。
当然，这只是开发商做的样板房展示，实际交楼是以户型图上的设计为准。
另外一个创意样板间是103平方米的三房两卫户型，这个户型优缺点很明显。
103平方米三房两卫户型
优点是四开间朝南，采光很好；缺点动静分区不合理，其中一间卧室紧挨着客厅和餐厅的公共空间，日常作息容易受到打扰，玄关位置空间浪费等。
整体看下来，给我的感受是，看似实用但不符合当下需求，目前市场上主流的户型，已经做到了80多三房两卫，100多平可以做到四房两卫，凯德双桥新作在户型设计上显得有点过时。
03
距离地铁800米
岛内旧改周期长
最近，我去看了凯德双桥新作，在看房的过程中，销售一直强调，凯德双桥新作周边不缺商业配套，开车10分钟几公里的车程就可以去到对岸的中山八商圈。
从销售的话语中，间接反应出了岛内的商业配套不足的情况，而事实也是如此。
项目靠近地铁5、6号线坦尾站
凯德双桥新作所在的大坦沙最有优势的配套是5、6号线交汇的地铁线。
其中，5号线可以直达广州火车站、珠江新城、金融城，6号线则可以直达北京路、海珠广场、天河客运站、科学城等繁华地段。
从通达性来看，大坦沙的交通优势还是很明显，而凯德双桥新作距离大坦沙地铁站约800米，步行10分钟左右就可以走到，属于地铁盘。
教育配套方面，凯德双桥新作售楼部旁边有一所双桥学校，主要面对岛内的村民招生，也就是村小。
双桥学校是一所村小
提到村小，有些人可能会介意，不过好在岛内还有其他学校可以选择。
在凯德双桥新作北侧约200米的位置有沙面小学（大坦沙校区），这是一所荔湾区重点小学，凯德双桥新作业主的小孩有机会入读。
另外，在凯德双桥新作对面还有一所中学，是荔湾区西关广雅实验学校，目前正在建设中，预计明年能建成。
西关广雅实验学校目前还是一片空地
商业配套方面，项目体量很小，只有临街商铺，并且岛内缺乏大型商业，想要逛商场消费只能出岛。
值得一提的是，大坦沙的旧改是由凯德操刀，在靠近地铁站的位置会建设双子塔中心地标，引入大型商业综合体，另外还有12宗地块要开发。
但以目前的进度来看，大坦沙产业和大型商业兑现的周期还是比较漫长。
你觉得凯德双桥新作值得买吗？
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