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提问：雕叔老师好，知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢？分别是4,7,8,9栋？这样户型的楼层应该怎么选择呢？（7,8栋有17层，4,9栋是18层），以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢？
回答： 首选南北通透的吧，7、8栋的B户型是可以的，其次4栋的B户型（实际是朝西北-东南）和9栋的B户型（同4栋，但是视野不如4栋）。 然后再看不通透的户型，也就是A户型，依旧是先看7、8栋，然后4、9栋的就旗鼓相当了。 楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层，与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。 优先哪种B户型，那就看该户型周边是否有楼栋靠近，遮挡，尽量选择宽阔无遮挡的（边户），比如7栋靠右，8栋靠左，9栋和4栋靠南的。
提问：雕叔，你好！目前首付预算100至120w，目标主城区的新楼盘。目前7-8月即将开盘的楼盘基本都看了，锁定自住盘玉润金沙和投资盘源滩麒麟荟。源滩麒麟荟更看重的是投资价值。请对比和评价一下两个楼盘的优劣。其次，下半年青羊区下半年有什么值得关注的新楼盘。
回答：按理说这两个楼盘不是一类的，价格梯度很大，一般不会拿来对比。 玉润金沙就是什么都刚刚好，优点是有地铁，学区中等，楼盘本身也偏改善的产品，然后距离三环也近，是一个好好先生。缺点则是楼盘体量比较小，周边大多次新刚需，缺乏一股冲劲，然后价格设置，稍微高了点，不便宜，投资属性或许不是那么强。 源滩有点就是便宜，主城，然后也好买得到，作为投资是没问题的，缺点就是刚需，对预算高的人来说，有点浪费和占用资金、资格，预算高的话，是花不完的，剩余的钱又能做什么呢？ 青羊下半年，看建发央著。
提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。 请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？
回答： 西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。 西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。 但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。 就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。
提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？
回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。 但这些并不代表成都就已经不能投资了。 买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。 成都买房几点建议： 1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核 多核，三四圈城以下原则上只抛不买； 2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面； 3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好； 4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期； 5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税； 6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍； 7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；
提问：雕叔你好，新人报道。请问总预算控制在300万内，在主城区有没有合适的新盘或者二手房楼盘推荐。主要考虑娃娃2023年上小学，希望学校中等水平。目前看了武侯新城区域和金牛茶店子房子不是太老，就是学校普通。
回答：你好，我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况，这样有助于判断你当下的资格，然后推荐的也大有不同。 从新房的角度来看，比如你提及的金牛，在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房，总价300以内是有的，可以关注一波。 其实新房的话，对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。 如果看二手房的话，学校可以稍好一些，但是楼盘本身品质就稍微差一点，推荐可以看看青羊新城，比如外光华、万家湾等区域，这里是青羊教育不错的地方，而且在走上坡路。 已经招生的公立学校：成都市实验小学（西区分校），同辉（国际）小学，草堂小学（子美校区），泡桐树小学（桐欣校区），泡桐树小学（绿舟校区），青羊实验中学（光华校区），成都市37中学，树德中学（光华校区）。在建的有：成都市实验小学（光华校区），泡桐树小学（红碾校区），石室联中（红碾校区）。 5年内次新房，主要以2016和2017交房的东原时光道和恒大翡翠华庭为主； 5-10年的次新房则以：凯德风尚，中铁西城，万科金色领域，保利香槟光华，光华逸家，长虹和悦府，荣盛花语城，时光俊园，西城尚锦等楼盘为主。 5-10年内的次新房，除凯德风尚和中铁西城，及光华逸家品质稍微偏改善，其他项目均属于刚需。
提问：请问雕叔，我现在想主打投资，目前看重温江的光华新城，还有新都三河场这边的观澜鹭岛，价格很低，是洼地吧？值得投资吗？
回答： 现在一般来说都不要动辄谈投资了，在成都一方面是投资很难，另一方面你看重的这些地方，房价之所以便宜，真不该找找自身的原因吗？ 目前可以说，他们基本没有潜力了，光华大道这一带，自住的属性比较高，也比较宜居，可以说是有一定的性价比，但是投资的话，一方面发展方向不在这里，另一方面楼市的表现也很不尽如人意，此前指导价覆盖这个板块，很快房东都扛不住，纷纷降价到指导价，可以看得出这一带房价承压能力是多差，因此遑论投资潜力，是没意义的。 至于观澜鹭岛，投资不合适，整体虽然价格便宜，但是二手房也差不多，这个地段相对偏僻，配套不足，只能说适合本地置业者吧，然后能基础保值就不错了，增值动力是不足的，需要整体楼市的行情抬升，而目前看不到行情。
提问：雕叔你好，我是成华区顺一，24个月社保无房，之前150w的预算特别不好买，现在请问沙河澜庭和源滩以及主城满五二手房（二八板块大面板块）怎么选呢？再有就是，如果成都还是不好买，我也看了重庆，比成都便宜一些，我有必要去重庆买吗？家人在重庆， 还有我的流水可能有点问题，我想先去沙河试一下，又怕同时源滩开出来了，另外源滩现在三批次要4成首付，压力会比沙河的三成大一点的，买房以投资增值为主。
回答：成华刚一，但是预算150万的话确实不太宽裕，目前新房就只有苦等源滩，或者直接上沙河澜庭。当然，源滩更好，沙河次之，但是源滩到时候不一定能上车（摇号），沙河上车确定性更高，这个需要你取舍，我个人建议选择确定性更高的。 主城满五二手房，你看的 二八和大面，说实话哈150万也已经很难选择了，只能看一些大套二，如果有个别看上的地段、楼盘以及产品和价格都不错的可以我们后续一起分析比对，但是整体来看，性价比也不算高。 综合觉得沙河比较适合你，这个驷马桥现在地铁、商业、人气可以说是应有尽有的了。 重庆的话，楼市整体也不太行，比成都低一个层级，目前属于横盘期，建议也一并找个了解重庆市场的比对下地段楼盘产品和价格，如果确实有很满意的，也临近你家人，倒也不失为一种替补方案。
提问：雕叔你好。我是刚需首套首贷，两人分别为武侯户口和高新社保资格，准备买入套三，手头资金65,夫妻税后年入32。现在看过航空港次新，如大成郡，及对面棠湖春天，以及成都新天地二期春天里。 这些次新交通便利配套比较成熟，但由于增值税和评估差价，现有资金无法覆盖。新盘看过城投梧桐馨园和新力东园125平户型。梧桐馨园环境好，但无地铁覆盖，紧挨芯谷，但后续发展未知。 新力东园紧邻地铁17,19号线交汇的九江北，绕城以及成新蒲快速，交通较为便利，但周围无配套，无产业，板块也有点孤悬，是否会因九江北地铁的带动发展也不确定。爱人是老师，除增值考虑外，学区需求稍弱。因为有老人，五年左右可能有置换需求，所以要考虑一定的增值和房子的流动性。请雕叔分析一下，我是该筹资入手次新，或者新盘二选一，或是有更优选择推荐？
回答：您好，手头资金65，如果买新房，贷满7成的话，理论上可以够到220万左右。买二手房的话，现在就很不好评估，一方面有税费中介费，另一方面评估价格又偏低（包括指导价这类），所以二手房最后办下来，可能至多能买到170万的房子，因为你65万要先扣除很多税费中介费。 那么回到航空港的话，大成郡、棠湖春天以及成都新天地二期春天里，整体来看都还算是符合你们预算的，可以上到套三，但是这个板块的城市基本面比较一般，地铁是最大优势，但地铁不是万能的，嘈杂混乱拥挤和教育的匮乏，使得它在以往多次城市浪潮里，航空港可以说都是跑输了大盘的，到目前为止也是小有涨幅，而接下来双流的指导价到了这一区域还将继续恶化后期的涨幅和楼市的流通性，当下买入，属于接盘操作。 整个二手房市场都是如此，尤其是在170万以内的预算情况下来看。 如果买二手房，一是产品更好，二是杠杆更大，三则是市场认可度高，流通性好。 梧桐馨园产品好，价格低，但是没地铁是硬伤，居住和增值都很差，直接放弃。 新力东园倒是个挺不错的顺销楼盘，17号线就已经稳了，到主城区、南门都比较方便，周边还有两个万科，华润的楼盘支持人气和商业等，至于教育的确是荒芜，但是你们不太看重这一点。 就产品的话，新力东园单价1.6万，你们可以看到一些洋房小高层产品，性价比和产品都是很不错的了，应该着重看这个楼盘，具体问销售是否还有房源。
提问：雕叔，高新集体户，没有成都社保，基本不指望摇号买房，顺销的楼盘一般地段差点，有人推荐更名房，融创玖棠府，蓝润春风屿湖，这个稳当不，哪个更值得买，求指点！
回答：这两个楼盘早就卖完了吧，蓝润春风屿湖在天府新区南湖板块，地段热闹，但谈不上是一个很改善的楼盘，整体来说就是刚需，自住和配套方便一些。 然后融创玖棠府的话主打的是低价别墅，地段来说加载麓湖和天府公元西板块，会有一定的板块辐射，而且未来的综合预期也不差，如果你预算高的话，建议可以上融创玖棠府。
提问：雕叔你好！成都经过前几年的暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的双学区房价坚挺些，很多都在降价出售，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？
回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前很多城市的二手房市场现状： 1：新房普遍限价。比二手房诱人，成都二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大； 2：有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实地图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。 没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。 但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。 其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。 中高端板块的改善房，其实去年在高新等热点板块涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。 另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。 不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。 因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了至于价格倒不怎么跌。
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