2022年4月26日，杭州首轮土拍火爆开场。
推出60宗地，成交达59宗，仅1宗流拍。
收金827亿，问鼎全国第一轮供地出让金最高的城市。
而最大的亮点，莫过于本土民营房企，成为绝对主角。
滨江集团及其联合体共拿地11宗，总金额超184亿元，占到本轮杭州供地总金额的22%。
对比之下，早于2022年3月31日，完成首轮土拍的武汉，
交出的成交10宗，总金额约89.35亿元的答卷，的确逊色不少。
而对标杭州滨江，武汉已经很久没有本土民营房企，在土地市场崭露头角了。
01
首先，滨江为什么这么牛？
谈及杭州滨江集团，很多人还停留在去年5月，其董事长戚金兴表示，努力做到1%-2%净利润水平的无奈预期。
时隔一年不到，却又如此大规模的逆势扩张，态度简直判若两人，
为什么？
其一，有钱。
据克而瑞数据，2021年全年杭州楼市，滨江集团以销售额1691亿、销售面积216.2万方的绝对优势夺冠，成为销售金额榜上唯一的“千亿规模”房企。
简单点说，滨江，有钱。
其二，抄底。
今年杭州首场土拍，0溢价成交的有25宗，占比为69%。
伴随着狂热、冷清、回暖，
经历过杭州去年土拍轮回的外资、央企、国企、相对冷静，
房企终于能够以便宜的价格买到面粉了。
滨江去年拿地有点贵。
2021年，滨江杭州拿地金额为298.86 亿元。
其中，萧山区五块土地，平均拿地成本3.5万/平；与融信联合拿的江干区地块，地价已达5.37万/平，而销售限价为6万元/平。
而今年，看似猛砸184亿，却已吃进11宗地。
且不乏上城区、拱墅区、萧山区以及未来科技城等优质地块。
其三，宏观环境。
滨江的融资利率，由2020年的5.2%降至2021年的4.9%，今年有望进一步下探。
无论是央行的货币政策，还是房地产调控导向，都以放松、刺激为主。
放水养鱼的态度下，房企的生存环境，持续向好。
02
其次，谁成就了滨江？
作为千亿阵营中的一员，滨江走了一条与众不同的路。
别人是走出去，滨江是收回来。
复盘滨江集团的发展史，有这么几个节点：
1992年，创立于杭州；
2008年，深交所上市；
2016年，进军深圳与上海，双双失利；
同年，确立重仓杭州，辐射浙江的战略。
某种意义上说，专注杭州，收缩战线，
让滨江集团在近几年的调整周期中，反而愈发壮大起来。
于是乎，杭州成就了滨江。
谈及杭州楼市，有如下特点：
第一，极具活力。
2021年，杭州新房总成交量为18.7万套，为近五年新高。
同时，成交金额达6200亿元，创下历史天量，力压北上广深，又是全国第一。
第二，门槛很高。
“宁可为价格解释一阵子，也不愿意为质量道歉一辈子”。
这是绿城创始人宋卫平先生的经营座右铭。
有宋老把关，杭州楼市的起点很高。
老秦去杭州媒体行，最大的感受是——
武汉豪宅大肆宣传的铝板，在杭州是标准配置。
第三，产业优势。
2021年，杭州GDP达1.8万亿，排全国第八。
既有阿里巴巴、网易这样的互联网总部聚能，又有江浙强大的民营经济底子，
网红、私营业主、创业先锋……可以说是藏富于民。
第四，会讲故事。
论面积，西湖没有东湖大；
论名气，西湖却比东湖大很多。
杭州，天生会讲“许仙与白娘子”的故事。
2014年，阿里巴巴上市，
马云的创业神话，带火了湖畔花园及杭州楼市。
2016年，G20峰会，
二十位顶级大BOSS，集团为杭州站台。
2022年，亚运会，
乘着楼市政策暖风，无疑又为楼市添一把火。
老秦来捋一捋，
杭州会讲故事，听了故事的杭州人特喜欢买房，把杭州楼市买成了全国第一。
关键是，杭州房地产的技术壁垒很高，竞争者不敢轻易进来。
所以，杭州成了滋养本土房企最为肥沃的土壤。
除滨江外，德信、保亿、众安、宋都……
个个活得，歌舞升平。
03
再次，武汉本土民营房企，为什么不拿地了？
杭州，有钱塘江、西湖、未来科技城……
武汉，有长江、东湖、光谷……不分伯仲。
为什么杭州民营房企抬头挺胸，武汉民营房企缩手缩脚？
作为武汉地产媒体人，难免不这样拷问？
以2021年武汉土拍为例，
累计成交325宗地，成交总金额为1945.24亿元。
拿地房企基本是大型民营房企集团、央企、国企，武汉民营房企，属于躺平状态。
仅有恺德、美联等极少数武汉民营房企出手，刷着存在感。
土地储备，是房企的重要生命线，不可或缺。
武汉民营房企，过去也不乏拿地的高光时刻。
2020年，天纵拿下硚口宜家旁地块；
2019年，奥山集团连续拿下光谷、经开、东西湖大宗地块，规划冰雪小镇；
2018年，新港拿地小军山；
再往前一点，
2014年，美好53.4亿拿地硚口长丰村；
2013年，福星惠誉40亿拿下江岸区红桥村3宗城中村地块；
2012年，美联16亿底价吃进江岸区石桥村地块；
……
哪怕追溯到20年前，福星惠誉8亿天价，鲸吞沙湖地块，开创了武汉第一个地王。
无需怀疑，武汉民营房企拿地的决心与魄力。
只是，民企游刃有余的城中村改造领域，渐入尾声。
发力并不擅长的新区拓荒项目，换来的是骑虎难下的现状。
停工、逾期、亏损、被并购……
目前，还能在武汉发声的民营房企，
要么是选对了区域，要么是早年囤积了土地、要么就是专注于小众的远郊市场。
为什么不拿地，心有余而力不足。
04
然后，谁把武汉民营房企推向困境？
房企，看似霸道总裁，实则带着镣铐跳舞。
特别是没有背景与资本的民营房企，市场风险、政策风险、管理风险、财务风险，
长期的经营过程中，随便碰上哪一项，都是重伤。
更重要的是，民营房企不得不面对二代接班的事。
含着金钥匙长大的二代，有没有坚韧不拔的创业精神、有没有居者有其屋的行业情怀，都是绕不过的命题。
敲黑板，武汉民营房企碰到的难题，杭州民营房企一样不会少，
但是，为什么杭州民营房企都挺了过来，还迎来了二次发展呢，
症结在哪里？
武汉楼市。
一来，武汉有钱，武汉人没钱。
论GDP，武汉仅比杭州少3000亿，紧随其后。
但是，武汉的产业集中在大型央企、国企、合资企业身上。
武钢、武重、武烟、城建集团、东风汽车……
民营经济较弱，老百姓购买力有限。
二来，房子没少卖，房企不赚钱。
2021年全年，武汉新建商品住房成交超20万套，销售面积约为2334万方，同比增长6.30%，再次登顶全国成交面积第一。
可是，老百姓手上没钱，导致房价涨不动。
去年全年，武汉新建商品住宅成交均价约为16945元/平，同比小幅上涨5%左右。
尴尬的是，地价涨幅，实为大步流星。
以光谷中心城为例，从2019年到2021年，地价从12362元/平涨到了20799元/平。
结果就是，房企跟土地打了工。
三来，武汉高度依赖土地财政，又缺乏本土房企保护意识。
武汉GDP中，土地出让金，功不可没。
为了招商引资，武汉对于外来房企的资金、技术等软硬实力，要求相对宽松，
可以说是，有钱就能玩。
举个例子，房地产野蛮生长那几年，搞教育的、做电器的、卖保险的，齐聚武汉，集体玩耍。
类似郑州，有意识保护本土房企的做法，武汉并不适用。
四来，武汉是华中地区头部城市。
作为九省通衢，又是中部地区特大城市，大房企自然把区域总部设立于此。
所以，武汉顺理成章的成为行业TOP100，聚集最多的城市之一。
老秦来顺一顺，
武汉购买力，导致房价较低。
虽然卖得还行，但是房企太多，推高了地价，生存空间狭窄。
严重内卷的武汉楼市，已经不太适合本土民营房企了。
05
最后，武汉民营房企的出路在哪里？
是不是说，在不久的将来，武汉民营房企会退出历史舞台，那也未必。
讲真的，民企与其冒险、激进拿地，倒不如不拿地。
房地产行业天花板效应显现，洗牌加剧，竞争惨烈。
这时，容错成本，会非常高。
拿错一块地，公司就会陷入万劫不复之地。
相对于规模房企的停不下来，民企船小好调头的特点，反倒成为优势。
苦练内功、整合资源、锤炼产品、等待机会，
才是武汉民营房企唯一的出路。
此外，老秦也弱弱的呼吁一声，
希望有关部门，能够从资源、资金、技术等方面帮扶武汉本土民营房企，渡过难关。
这才是，武汉造。
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