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工作原因，速晨君要经常出入各大楼盘的售房部。
前日，去水土办事，刚出地铁站，一群中介小哥就围了上来：
“大哥，看房子不，我们这个小户型洋房，只要105万就买得到哟”。
其实我也不是真要买房，不想耽误人家时间，就说：算了，我自己先把门口这个盘看了来。
……
半个小时后，从售房部出来，中介小哥仍然不死心，又凑上来：
“大哥，你看嘛，我们这个户型，是不是要好嘿多嘛……”
“哎呀，其实我是想看个离西大附中近点的房子，听说那个撒子四季什么的盘不错勒嘛”
“大哥，你是不晓得哟，那个一层楼八家人哟，我们勒个是正儿八经的洋房勒嘛，过去看一下嘛，你绝对喜欢”。
……
然后，中介小哥就像唐僧一样，一直碎碎念陪我走到某科售楼部门口。
01
“水土这边的中介都如此敬业？”我问开发商的朋友。
其实也不完全是啦，那边那个楼盘，给中介分销公司4个点的佣金，卖一套房子他们就要提4万多走，我们只给得起1.5%，从多拿提成的角度考虑，中介肯定愿意把你带去佣金高的楼盘。
哦，原来是这样，恍然大悟：
“难怪前几天在礼嘉，碰到的中介，就是不给我推荐礼嘉第一神盘”。
朋友说：你说的那个礼嘉第一神盘，四百套房子开盘一周不到就能卖完，人家不用中介分销了，中介找不到钱，自然不会给你推荐那个盘咯。
02
不用分销了？市场转变得这么快？
回来过后，赶紧通过某壳查了一下，果然是：
礼嘉第一神盘，其高层，在春节前还有“1.5跳2.5”的佣金（意思是，中介卖套房子，开发商起步价给1.5%的佣金，卖到一定套数就拿2.5%的佣金）。春节过后，市场好了，第一神盘的高层组团，就把分销合作暂停了。光是圈内人士自然到访都能把房子卖完，为什么还要去花分销的冤枉钱呢？
（礼嘉滨江带实景图）
然后，我们又去查了一下其他大开发商。
龙湖已经不用分销了，香港置地只有两个合资项目还在用分销，一个是250万起步价的洋房，另一个是550万起步价的别墅，不过佣金也很低，1%。
03
还有没有其他开发商，看见市场好了，开始严控分销费用？
自然是有的。
比如礼嘉天街开业后，那个140万总价，就可以买礼嘉天街房子的湖山盘，目前就只给中介分销1.2%的佣金了，然后现场还不给折扣，让你砸个金蛋就是了。
江北嘴的网红盘财信阅时代，1月份中介分销还可以跳4，到了3月份，只有2.5%的佣金了。
万事皆可的宇宙开发商，除了某一个总价四五百万起的大平层项目，还给2个点的佣金，其余所有楼盘，分销佣金都降为1.5%了。卖得好，就是这么diao。
茶园某北京开发商来开发的山河项目，春节前中介分销卖到18套，就能拿到6个点的佣金，现在同样卖18套的话，只能拿3个点的佣金。
同样在茶园，去年火爆全国的某悦府，春节前高层分销佣金2.5起跳，洋房3.5起跳，目前已经降为高层2，洋房3起跳。
这家开发商在南山还有一个项目，年前3跳4，现在2.5起跳。
在北滨路修过一个太阳的某开发商，在巴滨路的项目，年前3.5起跳，卖到31套能拿到4.5的佣金，现在2.5起跳了，并且最多只能拿到3个点的佣金。
巴滨路上另外一个网红项目，售房部最漂亮那个，春节前洋房能给到分销4个点佣金，现在，没了。
04
同样的，还有一个港资开发商，在中央公园有两个项目，其中一个项目案名来自于诗经，这项目年前销售压力大，给中介2-2.5的佣金，年后一下子火了，就把分销给停了。
不愧是新宇宙中心，中央公园的世道好了，开发商也“硬走”了。
隐溪晓院这种网红盘，就只给中介分销1.5的佣金。而在公园南边，XX公园和XX云璟，因为价格相对整个板块都还算低，也都只给1.5的佣金。
不过在北边，因为地价房价要高一点，南京某开发商的项目，就给分销2个点，河北王的项目呢，就给分销3个点。
中央公园的两江国际商务中心就牛了，量能和势能都大，以至于开发商硬走得可以打破游戏规则了：一般来说，中介帮开发商卖一套公寓，要收开发商7-8个点的佣金；但是我们搞粮食的开发商，去年就只给分销4个点，爱卖不卖。今年这公寓卖得更好了，就2个点，你们做不做？
05
有硬走的，当然也有不那么硬走的。
同样是这个搞粮食的，在水土，别墅分销要给到6个点，洋房要给到4.5。
水土实在是太难了，除了某科，水土其他开发商的项目，平均都要给到3-4个点的分销佣金。水土某名字里面带香的项目，年前分销5个点起步价，目前市场好点了，也要给到分销4个点起步。
当然，水土分销压力大，蔡家也不小。号称1992年创立于香港的某成都开发商，年前卖一套房子就要给中介6个点，今年市场好点了，还是要给5.5%。
在住宅业态里面，能给到6个点分销佣金的，除了这家成都开发商，还有空港的那个摩，真是舍得呀，轨道3号线边的刚需盘，给中介6个点的费用，中介分销圈都激动疯了，只是，100万的刚需客买套房子，结果有6万块钱被中介分销拿走了，不知道刚需们知道真相后，心里会怎么想。
好在现在那个摩，那口气喘过来了，目前只给中介5个点的佣金了。
当然，刚需还可以这么想：俺买的可是空港的销冠楼盘。
话又说回来了，那个摩能长期蝉联空港销冠，可能也是区域内其他楼盘，都只能给出4个点的佣金，比如时光里这种大多数人都没听说过的楼盘，还有云南过来的一家开发商，也都只能给出4个点的佣金。
06
那最不硬走的是哪里的开发商呢？
龙兴。
对不起我们这么说可能有点得罪人，但事实如此。
2019年，龙兴组团的均价是11068元/㎡，2020年重庆整体均价涨了约8%，龙兴反而成了全重庆唯一均价下跌的板块，下跌到10878元/㎡的均价。
龙兴组团有一个，名叫天蓬樾府的项目（原谅我不厚道的想起了二师兄），中介分销都直接给到了4-5个点，中介带个人进售楼部，都要给带看奖。
而某小镇项目，也是直接给中介分销4个点。
重庆本土除了龙湖之外，最知名的两个开发商，他们在崇祯去过的河边边的项目，最高也要给到3.5%的佣金给中介。
07
当然，也比龙兴更恼火的。
就是那种地王项目，开始分销点子给低了，发现卖不动，又被迫继续加分销点子的。
（什么世道呀，其他开发商的其他项目，人家普遍都在降分销佣金了）
比如龙溪镇的某地王项目，还是那个成都过来的，高层175万一套，洋房350万一套，可能他们自己也是太高估自己地王项目的价值，分销只给2.5的佣金，然后，果然卖不动。3月10号一看，这不行呀，要是这一波行情起来都还卖不动的话，就要洗碗了，然后，加加加，分销佣金提高到4个点。
要说这加到4个点后，卖得好不好，速晨君也不知道你们知不知道，反正一个中介小哥说的：
蔡家都还给5.5呢，凭什么龙溪镇就只给4个点？
（图片来源：蔡家智慧新城官网）
还有一个喜欢搞地王的，滩子口那家开发商，他们在悦来还有一个项目。悦来的扛把子当然是那个做建面99神仙户型的楼盘了，人家总价140万左右的洋房，卖得火得很，所以去年分销佣金3.5跳4，今年就收了，2.5起跳了。
问题是地王哥的项目不行呀，总价280万起步了，单价总价都不便宜，虽然只有20来套房子了，但是最高也要给到4个点的佣金。
地王哥既然可以在北区给出4个点的佣金，那么滩子口一样可以给4个点佣金噻，卖得好不好先不管，首先动力要给足。
殊不知，在谢家湾附近，还有一个面积小总价低的竞品，人家楼面价比地王哥便宜差不多3千块，年前分销最高给到5个点，这一下就卖火了。
火了之后，谢家湾这小体量项目，分销佣金也顺势降到3个点起步了，不知道地王哥能不能用4个点翻身。
08
我们同事提醒我，你得说一下西区，西区现在是风口。
好吧，重庆去年销售排名前三的楼盘，有两个是在西区。其中一个通过大量上包销和分销，一年卖掉一百多亿；第二名呢，目前也不上分销了，十多年前的限价盘，买到基本就赚。（第三名就是前面提到的北区第一神盘了，目前高层分销停了）。
西永倒是稳定，除了三个字的深圳开发商要跳到5个点，其他基本上都稳定在2-3个点，市场比较稳定，西区门户也不是乱盖的。
那西区还有哪些盘值得说呢？
（图片来源于重庆高新区微讯）
科学筑家的那个深圳开发商，华岩百万方大盘，去年的时候2跳3，今年突然就卖好了，分销佣金降为2个点了；而同样在科学筑家哥的旁边，两家中字头的房企，一家佣金给到3.5，一家最高可以给到5.5，仍然搞不赢科学筑家哥。
而在大渡口，有品牌的某大型开发商世界500强，就2.5的佣金起跳，没品牌的钢城印象，就只能直接3个点的佣金；大渡口江边某网红楼盘，虽然中叠都有花园，为了虎口抢食，分销佣金也只能直接3跳4.5，你说中介愿意把客户带到哪儿去呢？
当然，网红楼盘也属无奈，因为建桥附近的楼盘，普遍都是4个点的分销佣金，厦门过来的那家开发商，不在建桥，也都逼得给4个点佣金了。
双山板块的某建壹号，年前统一高层洋房别墅全部是3个点，年后奇怪了，高层还可以跳5，洋房降到了1.5，别墅降到2.5，估计是洋房和别墅卖得不错吧。
09
说西区不说璧山的话，好像也欠缺一点。
璧山市场，卖得最好的是铁道兵的企业，一套小户型只给12000的佣金，大概分销点子1.5%左右，中介还是愿意给他们带看，因为卖得动。
而璧山其他正常楼盘，普遍在2-3的佣金；当然，也有个别项目，黛山大道最南边的项目，距城区远了一点嘛，打完95折之后，还能给4个点的佣金。
（璧山实拍）
璧南河最南边的项目，甚至可以给到5个点的佣金。
科学城其他还有几个地方，比如西彭陶家双福，没有品牌的小开发商，普遍佣金到了4-5个点，一家有点品牌的上海开发商，洋房60万还要给中介分5个点的佣金，真是万万想不到。
10
写在最后。
速晨君整理资料花了好几天，分销政策每周一个样，我们也不敢保证完全准确。
我们尽量不去点名每个楼盘，因为我们知道，存在即合理，任何行当，包括中介分销，都是凭本事吃饭的。本篇稿子，我们只是想总结两个观点：
1、市场确实是在回暖，卖得好的楼盘已经暂停中介分销合作了；而市面上大多数楼盘，中介分销的佣金点子，也普遍降了0.5-1个点，显示开发商卖房没有去年那么急迫了，没有那么迫切需要中介分销来卖房了，证明，主动出击的购房者多了呀，刚需不要等了。
2、部分区域，部分楼盘，中介分销佣金能到4-5个点的，我们建议还是要慎重，这些区域多半是热得慢，冷得快的区域；而这些楼盘，要么是总价过高，要么是性价比稍欠缺一点的，需要中介疯狂带客的楼盘，不管是刚需自住还是投资，又何必去买这样的楼盘呢？
速晨君在整理资料的时候，发现一个公寓楼盘，奥体附近，袁家岗轻轨站对面，公寓，31㎡，最低价34万，看起来好像还不错。不过，听说中介卖你一套这样的公寓，佣金能收到4万5一套，这佣金比例都超过13%了，你说这样的房子，中介会不会死命忽悠你：
老师，买得买得，重庆核心区楼面价都一万多了，这房子才一万多，又靠近轻轨和重医，小户型勒嘛，投资合资得很嘛……
要知道，重庆最难卖的商铺和公寓，开发商也就普遍给7-8个点的佣金，花13个点去卖房子的，可多长点心吧。
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