上一篇：【社区商业】重庆天地——社区商业与4A景点的共生体，我们分析了重庆天地隶属瑞安“天地”系，与上海新天地同出一脉。重庆天地不单单是社区商业，更在商业性质上附能了旅游景区属性。2015年，重庆天地被评为国家级AAAA旅游景区。
在运营成效上，瑞安“天地”系项目成绩都非常亮眼，天地项目主要收入来源是租金收入，瑞安自持的商业项目出租率都普遍高于85%，上海的项目甚至都逼近满租的状态（只有重庆天地项目表现欠佳）。重庆天地项目由于拆迁、股权转让等因素，其企业天地部分开发滞后，仅看重庆天地商业部分，也已经运营成熟。下面我们来重点分析重庆天地项目的运营成效与经营策略。
重庆天地运营情况
运营模式上，重庆天地和大多数瑞安“天地”系模式一样，瑞安自持商业物业产权，整体运营，统一招租，实现管理者与经营者分离，使自己有足够的空间和话语权来调控业态和风格定位。
招商策略上瑞安重点往三个方向发力。一，初始阶段，瑞安为了吸引优质商户会给予一定的优惠，如免租期一般可达半年以上，个别品牌长达两年以上。二，分批入驻，瑞安对商家采取分三批入驻的策略，每一批入驻租金价格不同（第一批最低）。三，餐饮为主要业态，作为旅游景区，重庆天地以餐饮为主要业态，在招商上瑞安会搭配本地特色餐饮以及不同类型的地方餐饮，在档次上，也有多样化的消费之分。
推广方式上，开业初期，瑞安通过举办大型主题宣传活动，提升项目整体形象，整合推广“重庆天地”品牌。此外，还出版和发行自由刊物，提升“重庆天地”品牌以及入驻商家的知名度。目前，项目已处于其成熟期，知名度较高，重庆天地举办活动的频率较低，主要通过官方公众号、小程序以及客服号（真人微信客服）等线上宣传以及宣传手册等线下物料进行推广。
业态分布上，瑞安不断优化与调整，发展初期以历史人文景区的形态呈现给游客，其餐饮业态占到总体的八成（2015年）。随着知名度的提升以及商业的成熟，其定位也略有调整，为了顺应消费趋势的发展以及提升租金收益（餐饮租金较低），重庆天地经过调整增加了生活型的功能和服务，如新增了美容美发、养生、儿童教育等业态，餐饮的业态也随之下降到五成。
硬件改造上，瑞安也进行了调整。为了提升租金收入以及人流，瑞安在2016年将60多家大商户拆成了近80个小商户，引入了重庆当地有名的网红店。此外，瑞安还做了硬装改造——给重庆新天地靠马路一侧的店面外墙敲掉，换上了玻璃幕墙，将原本封闭的视野变得开放。
运营情况来看，目前重庆天地处于运营成熟期，出租率超过95%，租金也保持可观的增速。瑞安在运营过程中收取租户一定的保底租金外，同时还与租户谈好一定比例的利润分成。由于在招商初期租赁期限一般为5年，所以品牌较为稳定，初期租金优惠力度较大，后期增长幅度也较大。
人流量方面，商业街区作为核心吸引力的商业区，在经过升级后（2016年后），人流有明显上升，平均每天近 1 万人流，但是以游玩的游客居多。并不方便的交通条件阻隔了来自其它区块的人流，尽管周围 5 公里的范围内圈近了 168 万居民，但重庆天地附近仅两个公交车站，轨交尚未建成，主要的消费任务落到了重庆天地内部的居民和上班族身上。
此外，重庆天地还设立了游客服务中心，位于高低村落的LG层，向游客提供一系列的服务，如咨询服务、景区解说、物品租借等便民服务，这个功能在大多数社区商业中都缺失或不完整。可以看出瑞安在运营的过程中有考虑到客群的体验，结合高端商业体以及旅游景区的一般性需求提供了相对应的服务。
从运营周期来看，瑞安的“天地模式”需要长周期的运营，回笼资金周期较久。在项目打造和运营的前期，重庆天地资本运作主要依靠销售住宅（商业概念植入，为真正落地），获取资金回笼，为商业部分的开发和投资打下基础。
但也由于运营周期过长，即使取得了一定的成效，项目还是给瑞安带来了很大的负债、资金周转压力。2017年5月，瑞安将重庆天地项目（住宅、办公、商业整体）79.2%的股权以41.33亿元转手万科，实现了部分退出。保留重庆天地未来发展的权益及品牌，这笔买卖瑞安将从中获利 17 亿元，减少了 11% 的净负债。改善了集团资产周转率，并将其资金循环投入其他发展或投资机会。
总结与启示
在项目启动初期，面临着区域环境不成熟、常住人群较少、消费能级较低等不利局面。瑞安前期不强调租金收益，注重引入高品质、符合定位的商家，并给于极大的扶持（如长达2年的免租期）。并且承接和举办各类主题活动，吸引消费者关注，打造“重庆天地”品牌知名度和影响力，提升经营者信心。
瑞安在重庆天地项目定位上强调商业的综合性，将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化全部融合在一个地方，没有绝对的商业化（免费开放景区性质）。并植入历史、文化底蕴，表达商业深层次的内涵，综合性吸引多样性客群。
此外，瑞安天地模式风格的突出以及统一是其整体管理运营的结果。只有统一操盘才能真正打造出目标定位、规划、风格，也可以控制入驻商家的品质、档次、行为准则，统一筹划、举办活动、推广、宣传。然而，这样的模式需要强大的运营能力和成熟经验支撑，也需要雄厚的资金（商业地产是长周期投资），所以不是每个企业都可以效仿该种模式。
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