作者 | 陈剑誉 编辑 | 苏建红 刘睿智
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
在业内流传这样一句话：“华润所至，万象更新”。
从1994年到2019年，经过15年的探索，华润的商业板块已经夯实在国内商业地产领域的领导地位。轻重资产结合、体验感，资管逻辑和多元化，可以说，华润商业15年，也是中国商业地产快速发展的缩影。
目前华润置地在购物中心领域已具有一定的规模，形成了万象城（高端）和万象汇（中端亲民）为代表的主要产品线。
2014年至今公司购物中心投资建设速度明显加快，年均新开业购物中心达到5家。特别是在2017年，华润置地将旗下的商业地产事业部调整为一级组织架构，商业地产模块不再依赖住宅的开发和投资，形成独立的发展逻辑。购物中心投资建设速度进一步加速，2018年公司新开业万象城6家，万象汇2家，新开业数量创出历史新高。
资料来源：华润置地2018年年报、睿和智库
一 项目数量：22家 Vs. 12家截至2018年底，华润置地已开业购物中心34家，其中，万象城/万象天地22家，万象汇/五彩城12家。
同时，根据公司的发展规划，2019年公司新开业购物中心8家，其中万象城3家、万象汇5家。预计到2021年，华润置地将有53个在营购物中心。
资料来源：华润置地2018年年报、睿和智库
在营购物中心的持续增长，也为华润置地贡献了可观的收益。2018年华润置地投资物业实现收入95.2亿人民币，同比增长24.5%，其中购物中心实现收入68.6亿，增长29.9%，购物中心收入占比72%，且购物中心收入的增速高于全部投资性物业收入的增速。
具体来看，2018年公司22家万象城共实现租金收入57.19亿，12家万象汇实现租金收入11.33亿。
二 平均年租金收入：3.64亿 Vs. 1.02亿为比较公司各购物中心的实际租金收入水平，我们选择在2018年有完整经营年度的14家万象城和10家万象汇进行统计分析。
万象城方面，14家万象城2018年共实现租金收入50.94亿，平均年租金收入为3.64亿，中位数为3.14亿，其中，获取租金能力最强的是深圳万象城，2018年租金收入高达10.17亿，成为华润置地最赚钱的购物中心。而租金收入最低的是西安西咸万象城，仅0.73亿，不足深圳万象城的1/10。显然，同样作为公司高端商业地产产品，不同购物中心项目的租金收益水平差异较大。
睿和智库制图
万象汇方面，10家万象汇2018年共实现租金收入10.23亿，平均年租金收入1.02亿，中位数为0.71亿，其中，年租金收入最高的是北京清河五彩城，2018年租金收入2.72亿，最小的是合肥蜀山五彩城，租金收入仅0.37亿，且大部分五彩城年租金收入不足1亿。显然，定位为区域商业中心的万象汇/五彩城在年租金收入上与万象城不是一个量级的，三家万象汇仍抵不上一家万象城的租金收入。
睿和智库制图
购物中心年租金收入的差异，受两方面的影响：购物中心的商业面积和单位面积的租金水平。
三 平均商业面积：16.53万平米 Vs. 8.53万平米对于购物中心的商业面积，万象城和万象汇表现并不相同。
万象城方面，21家已开业万象城（因仅一期开业，面积较小，扣除泰州万象城），平均商业面积为16.53万平米，商业面积最大的为青岛万象城，面积26.42万平，最小的是深圳湾万象城，商业面积仅7.6万平米，处于中位数是石家庄万象城，商业面积16.13万平米。扣除个别商业面积较大和较小的数据，可以发现绝大部分万象城购物中心商业面积比较集中，在12万平米-18万平米之间，标准化程度相对较高。
睿和智库制图
万象汇方面，12家已开业万象汇中，平均商业面积为8.53万平米，最大的万象汇为山东淄博万象汇，商业面积15.48万平米，最小的为上海南翔五彩城，商业面积仅2.61万平米，中位数为宁波余姚五彩城，商业面积8.32万平米。显然，就体量而言，万象汇的面积远小于万象城，大约为万象城的一半，也部分解释了万象汇年租金收入较低的原因。
睿和智库制图
四 平均单位面积租金水平：0.21万元/平米/年 Vs. 0.125万元/平米/年对于购物中心单位面积的租金水平，受较多因素影响，如：购物中心所处位置、购物中心定位、购物中心运营等。随着城市购物中心供给数量的增加，不同购物中心单位面积的租金水平差异也越来越明显。
万象城方面，14家在营万象城平均单位面积租金水平为0.21万元/平米/年，其中，年租金水平最高的是深圳万象城，高达0.64万元每平米，最小的是西安西咸万象城仅0.07万元每平米，中位数是合肥万象城，单位面积年租金为0.12万元每平米。
睿和智库制图
万象汇方面，10家在营万象汇平均单位面积租金水平为0.125万元/平米/年，其中，年租金水平最高的是北京凤凰汇，每平米年租金收入0.24万元，最低的是北京密云万象汇，每平米租金收入不到0.07万元。显然，万象汇的单位面积租金水平远低于万象城。
睿和智库制图
同时，对于上述购物中心单位面积年租金水平的数据，还可以发现开业时间较早的购物中心，单位面积租金能力越强。原因在于，一方面购物中心开业的时间越长，购物中心越成熟，客流量越大，租金收入较高；另一方面，早期开业的购物中心一般都位于较好的商圈位置，天生具有较好的客流量。
五 2018年租金增速：21.37% Vs. 12%此外，在租金增速上，近六年来，万象城的租金增速可以分为两个阶段，一是2014年-2016年，万象城购物中心租金增速大幅下滑，甚至亏损；二是2017年至今，各万象城购物中心租金收入增速明显回升，年增速达到20%左右。
对于前一阶段租金增速的下滑，主要原因在于电子商务的冲击，以及城市购物中心供应大规模增加，分流了市场各购物中心的客流量。而从2017年开始，购物中心在城市商业上的位置又发生了新的改变，线上电子商务逐步饱和后，线下零售和线下体验的重要性得到体现，购物中心的租金能力提高。
睿和智库制图
在购物中心的租金增速趋势上，万象汇和万象城比较一致，2015-2016年出现下滑，2017年至今租金增速逐步回升，但在回升的速度上，万象汇的增速低于万象城的增速，以2018年为例，9家万象汇平均年租金增速为12%，而12家万象城平均年租金增速为21.37%。
睿和智库制图
万象城，平均年租金收入为3.64亿，平均商业面积为16.53万平米，平均单位面积租金水平为0.21万元/平米/年，2018年平均年租金增速为21.37%；
万象汇，平均年租金收入1.02亿，平均商业面积为8.53万平米，平均单位面积租金水平为0.125万元/平米/年，2018年平均年租金增速为12%。
