□ 法治日报全媒体记者 张雪泓，接下来我们就来聊聊关于房东随时查房合法吗?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!
房东随时查房合法吗
□ 法治日报全媒体记者 张雪泓
□ 通讯员 秦鹏博
近日,有关房东随意进出租户房间的话题频频登上新闻热搜。有的房东以检查房屋状况为由,未经租客同意就进入已出租的房屋内;有的房东在租赁房屋内安装监控探头;更有甚者,将已经出租的房屋设置成灵堂,在里面为自家人操办后事……
房东的这些行为侵害了租户的哪些权利?房东对于租赁房屋享有权利的界线在哪?北京市海淀区人民法院的法官对大家关心的问题进行了解答。
问:房东对于租赁房屋享有哪些权利?
答:房东与房客之间是房屋租赁合同关系。民法典规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。也就是说,房客在与房东签订房屋租赁合同,将房子承租后,就相应取得了房屋的使用权。这时,房东对该房产拥有所有权,房屋的使用权已经在合同约定的期限内转移给了房客。
此外,民法典还规定,承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。由此可见,房东享有定期查看房屋状况的权利,但应以不影响租户正常生活为前提。
问:租户对于房屋享有哪些权利?
答:租户除对房屋享有占有、使用、同等条件优先承租以及附条件的收益等财产性权利之外,房屋也成了租户人格利益的有形延伸,例如隐私权。
自然人享有空间隐私权,空间隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间,任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。民法典规定,除法律另有规定或者权利人明确同意外,任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间;不得拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动;不得拍摄、窥视他人身体的私密部位。用于居住的租赁房屋也是住宅的一种,房屋所有权人将房屋出租,即是将房屋的使用权转让给他人,因此不应侵犯租户对于房屋的使用权,更不能侵害租户的隐私权。
问:房东随意出入已经出租的房屋,要承担哪些法律责任?
答:房东随意出入已经出租的房屋,窥人隐私的,侵害了承租人的人格权,受害人有权依照民法典和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。受害人享有的停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉请求权,不适用诉讼时效的规定。
2020年,住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。其中第十一条规定,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的,出租人应当与承租人约定时间,承租人应当予以配合。
我国刑法还规定了非法侵入住宅罪,此处的住宅包括了租住的形式。按照刑法规定,非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。依据上述规定,只要闯入者违背了他人意愿,进入了他人住宅,或者在进入后拒不退出,原则上就已经构成了非法侵入住宅罪。因此,出租人应当尊重租户对于房屋的使用权,严禁实施窥人隐私的行为,以免承担相应的民事法律责任,严重的或担刑责。
问:如何劝退“不把自己当外人”的房东?
答:首先,房东与租户在签订房屋租赁合同时,应当明确双方权利与义务。合同条款既要保障房东定期查看房屋状况的权利,又要保障租户享有舒适、私密居住使用的权利,明确租赁房屋哪些区域、哪些时间段内禁止房东进入。在合同中明确规定房东侵犯隐私权的违约责任和租户的单方解除权,以此规范双方行为。
其次,提高自我保护意识。租户可以在房屋区域内设立监控装置,及时发现他人进入房屋并发出警告。一旦发现房东未经允许进入房屋,应当及时制止,危险时果断报警。
最后,培养证据意识。在侵犯隐私权案件中,常常存在举证难的现象,当发生房东随意进入房屋产生纠纷时,应当注意留存证据,为司法机关厘清责任提供依据。例如租户发现房东私装摄像头,应当报警后在警察记录下拆除后保存,而非自行拆除销毁。
来源： 法治日报——法制网
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