先前我们说过，广州、深圳、上海这些地方的富人都在争抢豪宅改善盘。
而如今，市场又有一个新的迹象：
预算不多的刚需，也开始进场捡漏了！
最先行动的是上海的刚需客。
根据上海链家数据，低总价的房子已经占了最近成交的大头：
总价低于200万元的刚需房源，成交占比高达35.4%，较去年增加6.8个百分点。
而千万级二手豪宅成交仅占4%，低于2021年同期水平。
这不是遍地黄金的“魔都”吗？不应该随随便便买一套房都是大几百万，甚至是上千万吗？
不好意思，真不是！
根据市场的成交来看，50㎡以下的房源占成交的比例在增多。
这么小的面积段，基本就不是置换的范畴了。
也就是说，眼下低预算、初次上车的人在撑起上海楼市的成交。
——尽管预算有限，但越来越多的人，还是在抓紧时间上车。
这么说宏观的数据或许不够直观，我们再来一波细节的成交数据：
前8个月中，临港新城以6531套，以绝对的优势位居新房成交榜首；套均总价322万，成交均价32950元/㎡。
然而，上海目前平均房价水平是6.83万/㎡。
也就是说，房价远低于平均水平的片区，成交反而更火热，不少低预算的买房者正在入场。
再来看看8月上海二手房成交最火热的板块如下：
南桥新城，月成交量552，套均总价196万，均价2.03万/㎡；
嘉定主城区，月成交量483，套均总价225万，均价2.66万/㎡；
周康，月成交量481，套均总价340万，均价3.55万/㎡；
金山新城，月成交430，套均总价130万，均价1.53万/㎡。
结果很明显，成交靠前的板块，除了属于浦东的周康，其他板块套均总价都在300万以下，均价都在3万/㎡以下。
上海的刚需，已经蠢蠢欲动。
虽说刚需买房是为了住，但低总价预算还能不能买到有价值的版块，买到能涨的版块，上海哪个版块适合刚需上车？
那么上海的刚需，为什么会挑选这个时间点上车？
原因无非两个字：机会。
拆开来看有两个维度，一个是政策机会，一个是价格机会。
所谓的政策机会，我们先前的文章中说了太多次，已经乏了：
全国的楼市松绑不断加码，单就今年以来，央行已经三次下调LPR利率，5年期LPR已经降了35个基点，达到30年来的最低点。
目前上海房贷利率为首套房4.65%；对比最高时的5%，降了35个BP，不算多，但毕竟上海房价高，这么一对比就是一大笔钱。
不仅如此，上海还出台了一些本土的纾困政策，比如放松临港片区的落户门槛，释放房票。
临港新区社保满1年就可买一套，所购住房合同网签备案满7年后可转让。
而在此之前，临港新区是3年社保才可购房，资格放松，成交也就回暖，这也和前面提到的临港片区成交量上升相吻合。
而关于价格机会，则体现如下：
一方面是房源在降价，另一方面是核验价在放松。
楼市趋冷的行情之下，不少房东都在割肉求成交。
而这当中有很大一部分是总价更低的“老破小”房源；由于降价更狠，已经戳到了不少刚需朋友的心坎里。
根据上海链家的数据，不少挂牌房源的成交周期已经从疫情刚结束时的60多天，缩短到了如今的40多天。
比如嘉定老城的这套老破小，价格足够优惠，仅2天就成交了。
可以说，每一套低总价成交的背后，都是二手房东在割肉求生。
不仅如此，饱受诟病的“核验价”也悄咪咪出现了松动。
核验价提高，意味着可从银行贷款到的金额也变多，这相当于直降降低了首付门槛。
这对于二手市场成交量，特别是对于刚需上车有着极强的刺激作用。
比如浦东周康的某小区的价格300万的“老公房”，当下的核验价比去年足足高了近1万元/㎡。
去年首套购房者只能按照220万元的涉税评估价来进行贷款，首付3.5成为77万元，再加上实际价格和评估价之间的80万元差价，总计157万元，首付比例约为实际房价的5.2成。
而现在，可以按约260万元计算贷款，首付为91万元，加上差价40万元，总计131万元，按此计算首付比例降至4.4成。
前后一对比，足足是26万的首付差额，对于预算本就不充分的买房人来说，这就是绝对的价格优惠。
数据的背后，是真实的市场。
而此时推动上海成交的刚需群体，就是一面反射市场的镜子：
说白了，越来越多人开始明白机会的重要性，以及在绝对的价格优势面前，先上车再置换或许是更明智的做法。
看完这些你是否也有上车的冲动？别着急，此刻时机虽然不错，但是也有不少“烂房子”在趁乱出清，瞎买很可能会踩坑。
除了上海之外,深圳的刚需也在趁机上车。
根据2022深圳秋季购房信心调查，1.2万名深圳网名参与投票，其中今年想要买房的人，88%是刚需为了自住。
而成交数据也明显反映了这个趋势：市场成交，正在向低总价下沉。
8月二手住宅套均总价为777万元，环比下降3.7%。
从成交总价段的分布来看：
350-500万价格段成交占比27.5%，位居首位；150-500万价格段占比55%。
从上图能够看出来，排名第一的350-500万的价格段，较上个月增长近一倍！
这个范畴，对于深圳而言，只是深圳西部楼盘的门槛价位，也是绝大多数东部刚需板块的总价范畴。
深圳市场的改变已经发生：
上半年是豪宅市场崛起，如今是刚需市场开始发力。
那么，深圳刚需市场的回暖，又是为啥呢？
如果说此刻上海刚需的入场，还有一部分本地政策的推动，那么深圳则完全是因为价格。
一边是二手房东贴近指导价卖，另一边是新房开发商花式给优惠。
这个时候，买房的或许不着急，但卖房的确实是更着急。
二手房方面，根据深圳中原研究中心的数据，8月份低于指导价成交的房源比例约为21.4%，对比7月的18%不降反升。
另外，超50%房源接近指导价水平，甚至是低于指导价水平成交。
这不，深圳过半二手房近指导价成交，还冲上了今早的热搜。
朋友圈的中介几乎每天都在发贴近或低于指导价的“笋盘”，着实看得人心痒痒。
抛开行情不谈，二手房价的下调，对于很多刚需客来说，确实是个上车最好的机会。
新房方面，龙岗区、光明区和坪山区的各个新盘促销的手段，已经卷出了花。
就拿最近开盘的保利明玥澜岸来说，均价3.32万/平米，做到片区乃至除了大鹏新区外深圳最低，还能在低首付的情况下，做到首付分期：
7天内0.5成首付，年底0.5成首付，第二年6月和12月各付1成。
如此力度，真的是够卷。
再比如龙岗中心城的万科金域学府，地段还可以，但也在价格上给出优惠，总价最低305万，首付最低91.5万。
在开发商让利求生的情况下，不少刚需此刻就抵不住进场淘笋了。
除了上海和深圳之外，其他城市也出现了刚需趁着低价上车的案例。
比如北京外溢的环京片区，比如苏州等。
区别在于，环京片区是限购解除后北京刚需购买力的涌入，而苏州外围则是由于十足的价格优势。
根据《华夏时报》的采访，中秋节期间廊坊市区及燕郊的多个项目，平均销售量都在3天20套左右，而以往则是2-3套最多。
环京片区的活跃一方面是由于整体的价格优势，目前廊坊的房价平均水平依然处于11000元/㎡，对于隔壁的北京有明显的价格优势。
另一方面则是由于限购条件的放松，8月廊坊出台限购松绑政策，大量本地改善需求和北京购买力涌入。
整个8月份，廊坊光阳区共成交新房146套，环比上涨22%，尽管燕郊整体的数据并没有披露，但是在刚刚取消限购的那个周末，直接成交了200套新房。
再比如苏州，部分位于外围板块采取打折优惠措施的楼盘去化表现也不错。
比如相城区的弘阳天境上辰，因为价格优惠，凭借441套的成交，位列区域内成交亚军。
再比如尹山湖板块，项目也放利促成交，这是驻场销售的朋友圈截图。
这说明，在绝对的价格优惠面前，无论是一线还是二线城市，刚需都会买账！
以上说了不少城市刚需趁机上车的案例，但是大家千万不要误解这是在忽悠你一定去买房。
我明白，眼下不少人都感受到了经济上的寒气。
所以，我们也常说，买房这件事一定是量力而为，上不了的车别硬上。
当然，如果说你手头的预算刚好充裕，那我必须提醒你，此刻确实是一个不错的时机。
在货币放水，经济发展放缓的情况下，一套优质房产依然是天冷御寒的“定心丸”。
当然，在进场捡漏前，切记以下这些：
1.先判断你所在的城市，是否有买入的价值，以上这些城市不是一线，就是强二线，部分三四线，此刻进场不是捡漏，大概率会是接盘；
2.对于刚需来说，先别指望着“抄底”，没人能抄在绝对的底部，买房自住，价格合适就好。
3.预算有限的朋友，不要太过勉强，面面俱到的房子价格必然不会便宜，或许先上车再置换才是更好的选择。
4.最重要的是，别被降价蒙蔽了双眼，一定要仔细判断房源是否有硬伤，开发商是否安全。
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