2021年5月11日，第七次全国人口普查结果显示，中国60周岁及以上老年人口已达2.64亿，占人口总量的18.7%，其中65岁及以上人口达到1.91亿，占总人口的13.5%。按照联合国的标准，我国已经是中度老龄化社会（注：1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定：65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会确定：60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，意味着这个国家或地区进入老龄化）。而且未来几年，我国老龄化人口将会迅速增加。但与之相对应的，我国老龄群体社会财富积累明显滞后于老龄化进程，如何养老是当下全社会不得不面对的一个既现实、又紧迫的话题。
长期以来，我国养老方式主要依靠养老金体系和“养儿防老”。受制于老龄化群体占比高，我国养老金支付水平整体偏低，多数仅够维持日常生活需要。而对老年人来说，往往伴随有基础疾病，吃药、检查、就医、护工等，每一项都是不菲的开支，尤其对独居、孤寡老人，养老金显得格外捉襟见肘。而传统的“养儿防老”，在生育政策的影响下，其养老作用已经日渐削弱，勉强承担养老兜底作用。因此，探索新的养老方式，迫在眉睫。
“房子富翁、现金穷人”，是我国老年群体财富结构的普遍现状，如何发挥房子的养老价值，也成为了各界讨论的焦点。
一 住房反向抵押养老模式探析2018年8月10日，银保监会发布通知，将老年人住房反向抵押养老保险由试点城市推及全国。从此，住房反向抵押养老保险开始进入更广泛的公众视野，这也是当前唯一具备标准化、产品化、规模化特点的住房反向抵押养老模式。其实早在2013年，国务院就发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，在政策层面首次提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。原保监会为了贯彻落实该政策，在2014年6月发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，《意见》明确了开展住房反向抵押养老保险试点的基本原则、试点资格申请与审核、试点产品管理等方面要求。2014年起，部分保险公司陆续推出了“住房反向抵押养老保险”。作为一种创新型的以房养老模式，住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身年金保险相结合，60岁以上拥有房屋完全、合法产权的老年人将房产抵押给保险公司，保险公司为抵押权人，老年人则可以继续享有房屋的占有、使用和收益权能，保险公司按照协议约定定期支付养老金直至老人身故。老人身故后，保险公司获得房产的处置权，处置所得款项将优先用于偿付养老保险相关费用，或者赋予老人的继承人对房屋的优先赎回权。
不动产抵押登记制度，是“住房反向抵押养老保险”设置的法律依据。《民法典》第三百九十四条规定了债权人对抵押财产的优先受偿权且抵押权的设立无需转移占有。从而在法律层面肯定了抵押人对抵押财产继续享有占有、使用、收益的权利。《民法典》第四百零二条明确了不动产抵押权自办理抵押登记时设立。不动产统一登记制度为住房反向抵押的交易安全提供了法律保障。“住房反向抵押养老保险”从形式上来看，不失为一种理想的养老模式，但现实是保险公司参与积极性并不高，目前只有极个别保险公司推出了相关产品。究其原因，该种养老模式主要存在以下三大风险：客户长寿风险、房价波动风险、产权期限风险。除了上述常见风险之外，一些特定风险也不容忽视。比如，被抵押房屋未来被征收、征用或拆迁时如何处置？夫妻双方共同用一套房购置住房反向抵押养老保险，期间离婚或一方先身故如何处置？ 二 “以房养老”沦为诈骗新手段伴随着“以房养老”热潮，与之而来的养老骗局也是层出不穷。不法分子打着“以房养老”的名义，实则干着非法集资的勾当，以高收益为诱饵，诱骗老年人办理房产抵押，并诱导老年人用抵押贷款购买其推荐的理财产品。2019年爆发的“中安民生养老骗局”就是其中的一个典型案例。中安民生借用国家“以房养老”政策，以高养老金收益为诱惑，诱骗老年人与第三方小贷公司签下《房产抵押合同》，中安民生取得房屋抵押贷款后，以年化6%按月支付给老人养老金，同时中安民生按年化24%支付给小贷公司高息，很显然如此高息之下豢养的资本骗局难以长久维系。
在中安民生无力支付高息后，小贷公司开始采用各种软暴力逼迫老人偿还本金和利息，走投无路的老人们无奈向公安机关报案。 三 中国式“住房反向抵押养老模式”的完善建议1.发挥政府主导作用，设立专门服务机构养老问题是重大的民生问题，是需要动员全体力量才能做好的一项超级公共事务，必须要发挥政府作为领导者、组织者、担当者的主导作用。实践中，住房反向抵押需要经过房屋评估、尽职调查、签订合同、抵押登记等一系列环节，涉及房地产、金融、法律、财税等多个专业领域，具有专业强、流程多、周期长的特点，这在很大程度上限制了“以房养老”的发展。建议设立专门的“住房反向抵押养老”服务机构，具备一站式办理“住房反向抵押养老”业务的各项职能，简化工作流程、提供税费优惠，并为“住房反向抵押养老”的发展提供管理和咨询支持。以美国为例，联邦政府住房管理局是全美住房反向抵押养老业务的主要管理机构，提供贷款咨询、文件审核、抵押担保等综合职能。2.完善配套立法，打造监管合力除了银保监会发布的规范性文件，当前我国尚无具体的法律法规对住房反向抵押养老的相关业务进行约束、规范，政策和法律规定的不明确，在很大程度上也限制了该项业务的发展。住房反向抵押作为一种新型的养老模式，同时也是一种金融创新产品，目前缺乏具体的金融监管措施。笔者认为，有必要在现有的抵押制度中单独设置住房反向抵押，并对其概念、成立条件、主体资格、设立流程等予以明确，为推行住房反向抵押养老模式提供立法支撑。同时，健全住房反向抵押养老业务监管工作机制，加强各参与部门之间的沟通协调，建立跨部门合作机制，加强信息共享，形成监管合力，推动住房反向抵押养老业务健康发展。3.优化产品设计，强化风险管控风险管控难度大，是当前多数保险公司参与住房反向抵押养老保险积极性不足的关键因素。统筹老年人的养老保障与业务机构的利益，是住房反向抵押养老模式实现良性发展的一体两翼。在笔者看来，首先，要在合同中明确：定期按照市场行情，对抵押房屋价值进行重新估值，以此来解决抵押权人对市场利率及房屋价格等因素波动对房屋价值带来的担忧。其次，发挥政府的双向担保作用（比如设立专项基金），既保证抵押权人在房屋贬值或利率波动时仍能收回贷款，也保证在抵押权人破产或无法按时给付养老金时，抵押人仍能享受到养老保障。4.加大宣传推广力度住房反向抵押养老的理念虽然面世已久，但是对多数国人来说，仍然是一个新鲜事物，加之不法分子借以房养老的噱头大肆实施诈骗，使得国民对于反向抵押更是敬而远之。加之，受我国自古以来安土重迁、叶落归根的理念影响，房子已成为了传家的重要载体，“父母的房子理应留给子女”已成为大多数国人的共识。因此主管部门不应当仅仅停留在政策的顶层设计而忽略其落地实施，应当利用其公信力积极加大住房反向抵押养老理念的宣传推广力度。笔者建议，由银保监会等主管部门牵头，结合银行、保险、律协等专业机构、组织，通过多种途径进行住房反向抵押养老理念的宣传教育、服务咨询。同时定期对有潜在需求的老年人提供住房反向抵押辅导教育等服务。居住权入典虽为住房反向抵押养老模式提供了法律支撑，但是要从根本上改观住房反向抵押养老市场的现状，仍需要在各参与部门之间的有效联动上、在供需双方之间的利益平衡上多做文章。
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