上海有几个板块，让人觉得很可惜
它们有的是被开发商耽误，有的被规划给拖累，有的是因为工业的历史遗留问题
甚至即便占据了一个好地段，发展仍旧不尽如人意
今天就来和大家说说，上海这几个一直以来的洼地板块
它们到底是被什么给耽误了？
01
当初规划宏大，现在烂尾尴尬
说的就是被人们称为落魄凤凰的惠南
惠南一度很辉煌过，它本是南汇县的政治文化中心，如果从地理位置来看，惠南也正好位于浦东新区的心脏腹地
惠南发展的转折是在2009年
2008年南汇区将区政府搬到了临港，2009年南汇区并入浦东，曾作为南汇核心的惠南
各种行政机关单位，不断从惠南搬迁到临港，地位被彻底弱化
不仅产业和人口被陆家嘴、张江、金桥吸附，行政地位下降后，当初规划的五角场商贸城无人气烂尾
惠南还曾经规划大学城，现在却成了纯纯的大专城
上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走后，惠南大学城由原来的六所大学
变成了上海民航职业技术学院、上海工商外国语职业学院、上海兴伟学院、上海思博职业技术学院、上海出版印刷高等专科等一些专科学校
（图源：百度地图）
如今浦东的产业规划都完美绕过惠南，地位还不远如临港
可见板块的发展无论当初是多么的宏大，行政地位下降后，瞬间失去政府导入的资源
有钱人从惠南离开，新人口基本导入临港
曾经的南汇中心，现在不如临港，也难怪被称为落魄凤凰了
（PS ：现在临港的二手房价格都快超过惠南了，新房价格也是齐头并进）
02
上海那些难以搬迁的“场”
两个比较典型的板块，月浦和桃浦
月浦的宝钢厂区，是这个板块永远的痛，宝山钢铁大院在上海宝山区的位置如图所示
宝山钢铁集团大院面积达到20平方公里，南北长约7.5公里，东西长约4公里
这个广大面积上面，就是宝山钢铁的总部，也是上海市宝山区月浦镇的主要组成部分
上海市月浦镇总体规划中的布局结构是下面的样子
棕色的部分工业用地，也就是宝山钢铁的用地，事实上宝山钢铁集体大院的面积，已经超过了月浦镇的二分之一
而在月浦板块，无法搬迁的宝钢工厂，决定了这个地方无法成为一个拥有良好居住氛围的居住区
周边工厂环绕着的中部主要是老公房，且配套不够完善，商业较少，板块距离江杨北路地铁站也较远，又远在上海外环外
（图源：百度地图）
说到月浦就能想到宝钢，是这个板块无法撕下的一个标签，上个世纪80年代，月浦进入高速发展时期，土地资源也日益稀缺
现在板块里面除了工厂和老公房，大型商业配套没有，能够拿得出手的就只有几个生活广场和休闲街
月浦，除了宝钢就是老公房，而宝钢不能搬，老公房不能拆，上海进入黄金发展的二十年，月浦的发展却相对放缓了
再来说说有着相似命运的桃浦
在桃浦这个板块里，也有一些历史遗留的无法搬迁的化工厂，上海英雄钢笔厂、上海橡胶厂、上海中药制药一厂，当年均坐落于此
现在的桃浦，还分布着成片的仓库厂房，产业形态偏低端，大多是一些制造厂和物流公司，这些夹杂在老小区中间，桃浦的城市界面感觉更混乱了
和月浦一样，桃浦作为化工基地，已经有几十年时间了，所以在七八十年代这里同步造了大量的老公房、安置房
同步配套了学校商业医院等基础设施，满足当年的职工所需，当然毕竟是三十年前建的
档次嘛自然就不会很高，也导致了现在桃浦城市界面的衰落凋零
虽然现在桃浦的化工厂都搬迁到了金山，但是这片土地曾经被化工严重污染
30年的工业建设，成就了桃浦当时的经济发展，却也让生态环境为此付出了沉痛的代价
月浦桃浦，因为那些无法搬迁的“场”
城市面貌也仿佛几十年如一日，房价自然也一直是洼地
03
天生的地理位置有缺陷
上海的影视城基地：车墩
说到车墩你会想到什么，先来看看我去车墩踩盘时候拍到的画面
车墩镇距上海市中心大约四十公里，车墩的地理位置比较特殊
不仅位置上，尴尬的是位于两大高速申嘉定湖高速和沈海高速的夹角处
说起车墩，最出名的大概就是上海车墩影视基地了，这个以民国剧拍摄地著称的影视基地，现在来拍戏的剧组已经寥寥可数
和影视城配套的，是大量的临时工劳务中介所
一条马路上过去，十家门面里有五六家劳务中介、两家家政中心和一家小旅馆
车墩镇周围有着大量的工厂以及工业园区，甚至松江出口加工区，大量的用工需要不仅催生了大量的劳务中介，更催生了大量的车墩大神
密集的低端制造业，和密集的廉价劳动市场，可能是上海板块里最内生发展的一个，周边板块都比它能级高，购买力无法外溢
位于杨浦东北死角的：中原，被称为上海的西伯利亚
我一个同事这么和我形容她认知里的中原
我舅舅前些年和我说，在上海杨浦买了一套房，当时我对上海还不是很熟悉，听着杨浦以为是市中心
但是到他家的路上，我以为快要开车去到崇明了
的确，从地图上可以看到中原地区东、北部都是黄浦江，西部二三十年前是江湾机场，三个方向只有一条军工路可以连通外界，被认为是东北死角
中原板块的公共交通主要依赖8号线，除此之外就没了
板块西侧还可以沾到一点10号线的光，其他地区都还得指望嫩江路和市光路两座车站
未来这里也没有其他交通方面的重大规划，8号线也基本没有延伸可能，轨交只靠8号线通勤的现状，未来还将继续维持下去
另一个问题是这里的人口老龄化也比较严重，没有人口增量，区域内的年轻人也在不断往外走，是一个人口流出的区域
（图源：链家）
中原地区是一个非常纯粹的居住社区，这里绝大部分都是建于上世纪八九十年代的老旧小区，有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村
最近几十年，在别的地方都在加快建设、城市面貌日新月异的时候，这里的马路，几乎都保持着旧时模样
相比上海其他区域，过去十多年，中原的变化是比较小的
05
被开发商拖累
城市里一个板块在发展之初，选择一家什么样的开发商很重要
真如想要发展，偏偏遇上了李嘉诚
2006年，上海真如作为城市副中心，推出了第一幅核心地块
普陀把最精华的四块地，以22亿交给了李嘉诚旗下的长江实业
虽然十几年来上海地价涨了十几倍，但是当时3000不到楼板价绝对算是白菜价
长江实业规划做了一个100多万㎡的综合体项目高尚领域，还曾计划打造浦西最高楼：西上海中心
（如今普陀已将浦西第一高楼拱手相让，目前是北外滩白玉兰广场）
当时的规划图是这样的
让普陀人民苦等13年之后
普陀没有等来像样的商业，等来的只是切割小面积散卖的低总价酒店式公寓，还有一栋盖到一半的写字楼
普陀核心地段的大体量商业项目，并没有产生商业集群效应，将产业带进来将人集中起来，进而带动整个区域经济的发展
空置不仅是一种极大的浪费，没有给区域带来发展，导致此处区域的发展远远落后于周边
如果不是李嘉诚，真如本可以成为普陀的商业中心和城市副中心
也不会变成现在在四个副中心里房价最低，城市界面最差，产业导入最慢的一个板块
这锅甩给开发商，不算过分吧
被高地价提前透支了房价的：小昆山
小昆山由于地处偏远，是松江相对落后的小镇，2017年3月中海以超过3万/平的楼板价拿下境内3幅住宅用地
地王把楼板价直接推高到了3万以上
不断刷新的土地价格，已经完全提前透支了这个板块的房价
后来小昆山没有大规模的开发，目前城市界面还保持一种三线城市的感觉
（图源：百度地图）
相比环境优美的松江新城、松江大学城，落差无疑是十分明显的
其次，小昆山的地理位置有多偏远
距离松江大学城地铁站都要10公里，距离上海市中心原点的人民广场差不多41公里
对于普通的刚需客来说这样的距离无疑是硬伤
而当初的地王，中海九峯里在2018年以超过4万/平的单价强势入市，要知道2019年松江泗泾、九亭、松江新城等区域新房单价也不过4万出头
与这些板块相比
小昆山在2017年就突破了地价的上限，面粉贵过面包价
开发商不理性拿地的高地价，完全透支了小昆山的价值
原本板块在未成熟的阶段，开发商的的土地开发，可以带动人口导入、配套和城市界面的发展
但如果地王销售速度太慢
不仅抬高了土地价格，还拖累了整个板块的建设速度
最后
毫无疑问，这些地方一定是上海二手房的洼地，对刚需来说最容易上车的地方
它们也代表着那个时代，政府为了城市发展，作出了多大的努力
不过这些正在老去、或短时间难以改变、或很难再有规划利好的板块
一旦落于下风，可能就难赶上了
同样的价格，上海依旧还有很多板块可以选择，很多人也会犹豫纠结
,
