最近，在微信推文里收到一波又一波西丽片区待入市的新房盘点，西丽是要大爆发了。
一共7个楼盘，是南山下半年推盘量最多的片区。
其中，最吸人眼球的还是吹风价12万的远洋天著华府。
西丽！新盘！卖12万！你敢信吗？
要知道，西丽新房的备案价还没有一个是破10万的。而回顾远洋集团（2016年远洋地产正式更名为远洋集团）在深圳开发过的楼盘，几乎可以说是外地房企在深圳水土不服的典型代表。
吹风价12万
不是打新好选择
远洋天著华府所处的区域在大学城片区与留仙洞总部基地之间的交汇处，承接西丽利好。
来西丽买房的人，一大半是看中西丽的后续发展。毕竟西丽科教城 西丽高铁站 留仙洞总部基地三驾马车齐驱并进，西丽未来的发展充满了想象空间。
回归到远洋天著华府本身。值得肯定的是，学区、教育、商业配套对于刚需自住置业，都基本满足需求。
配套nice，价格却很吓人。现场置业顾问告知，吹风价最高飙到12万，大概是知道这个价格不大靠谱，也有传出要卖10万的说法。光是吹风价，就已经飘忽不定。
哪怕它是吹风价，哪怕它可能是开发商为了抬高预期的营销手段。坦白讲，这个价格略虚。
要知道，西丽片区还没有出现备案均价破10万的新盘。同类型的改善产品中，将于8月入市的深铁阅山境的吹风价还是中规中矩的的8.5/㎡。
远洋天著华府想突破政府限价，做西丽首个10万 新盘，可能吗？
事实上，不仅是限价难以突破，项目本身也存在一定硬伤，难以支撑10万。
先说远洋天著华府的定位，这次推售的户型为 98-162㎡3-4房，其中105-119㎡为主力户型，精装修交付。目标客户很明确，为改善型购房者。
远洋天著华府示意图
远洋天著华府分为东、西区。由于项目前身是众冠红花岭工业区，东区主要用于回迁。其中房源共1542套，可售房源只有700多套，整个小区回迁房的比例多过商品房。
在回迁房居多的情况下，车位数着实鸡肋。只有1340个，连一户一车位都做不到，下班后上演抢车位大战是必然的。如果遇上一个家庭是2辆车或以上，1:0.86这个车位比更是雪上加霜。
再看配套，虽然远洋天著华府集齐了刚需三板斧。只是除了商业配套外，地铁和教育都算不上绝对的优势。
一看地铁硬伤，噪音不能忍。在西丽买房的人多多少少有看中其安静宜居的价值。但由于项目距离地铁过近，部分户型难免会存在噪音污染。
二看学校生源，好的生源可遇不可求。尽管平山小学创办年限距今已有70多年，但成绩一直属于中等偏下。鉴于生源是周边的城中村等小区，质量一般且体量大，南外的加入对学校的助力有限。
最后看价格。以12万一平估算， 远洋天著华府总价要1176万起，这个价格放在西丽，就有种刚需够不着，刚改看不上的尴尬。
对比新房，隔壁金众麒麟公馆开盘均价约8.2万/㎡，单价区间约7.8万-12.6万，总价约771万起。
对比二手房，周边二手挂牌价约7.5-10.6万/㎡，不属于打新范畴。
图源：贝壳
由于西丽是南山均价最低的片区，购房者都在寻找上车“南山区房价洼地”的机会。12万的吹风价，不是抬高预期，而是劝退了部分购房者。
识多D
远洋集团在深圳引发维权不断
远洋天著华府作为世界500强远洋集团开发的楼盘，本是可以信任的名房企，然而这个外来房企在深圳一点也不经扒。
2011年，远洋地产成功获取龙岗城市更新项目，进入深圳市场。首个在深圳的项目——远洋新干线就“翻车”了。
2014年，远洋新干线一期交付，本来是一件大喜事。但却有业主投诉称，开发商交付的房子存在众多质量问题，如大面积漏水问题，地板不能找平。
远洋新干线交付时出现大面积漏水
据当时的购房者在网上申述，发现楼盘存在问题后多次和开发商协商都没有得到处理。故上百业主到楼盘维权，却遭到一群不明身份人士的阻挠。一直到事情闹大了，远洋集团才表示，将对业主反映的问题进行整改。
不仅如此，远洋新干线的二、三期还因无证施工，日夜扰民引来周边业主对远洋集团的维权。
据中国经营报报道，2015-2016年，远洋新干线的二期、三期工程曾因涉嫌无证施工被多次叫停。但施工方仍无视监管持续复工。除了超时施工、噪音扰民外，居民还指出远洋新干线二期、三期项目，疑因地基施工动摇了附近居民楼的地基，继而导致附近居民楼出现十几处墙体裂缝及屋内漏水。附近居民指出，由于施工操作不当导致化粪池坍塌，恶臭不堪。
最终， 经由龙岗住建局核实，确定是远洋新干线的施工不当导致的周边楼盘房屋出现的裂缝等质量问题。
事情以远洋新干线项目的建设单位同意提出维修方案，免费进行维修终结。
而远洋在深圳的第二个项目，远洋新天地同样也是争议不断。
2018年，远洋新天地开盘，开启全城中介联动。有传闻称，佣金点数是9%加1万现金，创造了深圳的最高纪录，至今还无楼盘打破。
根据相关规定，房屋买卖佣金最高收费为3%(包含买卖双方的佣金),如擅自提高收费标是属于价格违法行为，需要由物价检查机构按有关法规予以处罚。
远洋新天地高达9％的佣金，事实上已经扰乱了市场秩序。
由于佣金高，当时深圳全中介都在推远洋新天地
今年是远洋集团入深的第10年，仅有的两个入市项目远洋新干线和远洋新天地（远洋新天地还是深圳首个拿下WELL金级预认证的住区）都因质量问题引发购房者不同程度的维权。
雄心壮志杀入深圳，却在大湾区核心内屡遭滑铁卢，成了这家外地房企在深水土不服的最好实证。
在深圳错失拿地时机
落后同期房企
远洋集团虽然是名列世界500强的房企，但其账面盈利却不如以前风光。
数据显示，远洋归母净利润已经连续3年下滑。从2017年的51.15亿元下滑至2019年的26.56亿元。
在2020年上半年，远洋的销售排名更是从去年同期的23名滑落至第35名。
据风财讯报道，近年来失利的远洋集团主业将回归开发投资。今年的人事变动更是印证了这一点。
6月，任职远洋集团11年的温海成辞任公司执行董事，崔洪杰获委任为公司执行董事。
根据目前两人的经历来看，崔洪杰擅长的是成本工程及房地产开发，而温海成更侧重于非开发类业务运营及风险管控。远洋集团今年的战略为从多元化转为聚焦主业，更加凸显房地产开发的重要性。
对于整个远洋来说，无疑是往好的方向走。但对于远洋在深圳市场来说，从目前的土地储备看，可能不如预期。
2007年上市后，远洋多次拿“地王”而备受业界诟病。2014年起又进行战略调整，抛售三四线城市土地，回归一二线城市战，这也让其失去了进一步进击的机会，落后于当时已经奋起前进的同类房企。
远洋集团只能不断以合作开发城市更新项目的方式留在深圳。
据悉，目前远洋公司于深圳拥有土储约107万㎡；11个均为城市更新项目，扣去两个正在销售的项目，其在深圳还有约430万㎡的城市更新项目土储。总货值超千亿。
城市更新对于远洋来说是一场翻身战，同时也是一道难以跨越的坎。
众所周知，在深圳做城市更新投资成本之高超乎想象，因为一旦及到拆迁部分，其业绩兑现也必将经过漫长的时光。甚至，还必须做好接受项目随时停摆的准备。
好的话如远洋天著华府，从确定主体到待上市，只用了两年时间。更多的例子，可能会类似于远洋广场般，自2016年起筹划到2018年远洋子公司金枫房地产被拟确认为该旧改项目的实施主体，再到今年预计上市，就用了4年时间。
这笔账算下去，比直接拿地的成本多得多，最终肯定还是由购房者买单。
有媒体统计，远洋进入深圳已经整整10年了。为了攻克深圳这块楼市“大蛋糕”，应该说远洋已经交了不少学费，攒了不少血泪经验。
但难题永远不会结束。毕竟，这个成熟的市场，专治各种不服。
文章转自公众号：圳在买房
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