本文来源：时代财经 作者：童洁
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2022年房企的中期业绩会，“穿越周期”成为关键词之一。尽管面对行业、市场的震荡，房企面临着各式各样的挑战，但无论环境如何，许多房企仍在坚持前行。
作为房地产行业中的的一员，中南建设也是穿越周期大部队的一员，过去的一段日子里，其不可避免地受到了整体市场的影响。8月29日，中南建设发布了2022年半年度报告，今年上半年，其实现营业收入241.3亿元，归属上市公司股东的净亏损16.2亿元。
不过，中南建设并未就此“躺平”，而是凭借多年的稳健经营及严格的财务纪律，审慎的平衡安全与风险的天平，做好降杠杆、保现金流。
中报显示，截至6月末，中南建设有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降17.6%，年内到期公开债务仅2亿元；经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值。
在中南建设董事长陈锦石看来，预计还需要半年到一年的时间行业才会触底，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产，眼下，中南建设唯一的宗旨就是“稳字当头活下来”。
年内到期公开债务仅2亿元
当野蛮生长成为过去式，曾被视为衡量房企实力强弱与否的“规模”指标也变得不再重要，想要平稳度过这个寒冬，现金流就是血液般的存在，也是反映房企真实经营状况的重要指标。
8月30日中南建设中期业绩会上，中南建设董事总经理陈昱含就明确表示，中南建设要继续舍弃一些利益，包括规模、利润等，把一切不必要的支出和业务砍掉，只专注于地产和建筑主业，在现金流危机缓解之前，不会兼顾其他。
然而，眼下房企所面对的是销售低迷、融资渠道不畅的行业环境，想要精准把控销售回款、现金流、保持财务稳健性并不容易。
在此背景下，中南建设通过清晰的现金流管理思路，平衡资金压力及运营风险，上半年仍然保持了良好的经营性现金流状况。中报显示，公司经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值，显现出难得的韧性。
以“三道红线”标准为参照，中南建设各项指标亦在持续改善。截至2022年6月底，中南建设净负债率为85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。尽管三道红线仍处“黄档”，但放在时下的行业环境里，不难看出其背后付出的巨大决心与努力。
与此同时，上半年中南建设在降杠杆方面也取得不错的成绩。陈昱含介绍，上半年，中南建设的有息负债总额从年初的621亿元大幅下降至6月末的约512亿元，比2021年末减少109.4亿元，下降幅度17.6%，与经营规模比值继续保持行业最低水平，真实负债占总负债的比重仍位于行业最低之列。
其中，短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，与2021年末相比，同样大幅度减少45.8亿元。从财务安全的角度来看，到6月末，中南建设账面资金为163.2亿元，能够保障短债偿付安全。
陈昱含指出，上半年，对于境内债，中南建设无一违约，美元债方面，中南建设也在持续推进交换要约，认真兑现承诺。
事实上，近期中南建设正在努力拓宽融资渠道。有消息称，银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资，中南建设位列试点房企名单之中。业绩会上，陈昱含对此事作出回应，她表示，协会正在探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，中南也在试点之列，相信公司会有所受益。
此前，中南建设控股股东还与华融和江苏资产两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的资金支持。陈昱晗在此次业绩会上透露，与华融和江苏资产的合作现在处于项目审批和条件磨合阶段，现在有10多个应收项目在提交和审批过程中，融资落地没想象中那么快，但其对最终落地由信心。
陈昱含称，随着政策环境相对放松，当前中南建设各渠道融资都在进行。“除了与华融资产和江苏资产的合作，中南建设房地产项目的开发贷和建筑业务流动性贷款也都会正常进行。年初股东大会上海通过了100亿元的融资工具授权额度，如果市场有机会，中南建设一定会尽力把握住。”
稳兑付保交付
如果说良好的现金流管控是为了守住企业安全经营底线，那么，在债券违约频发、多地出现停贷风波的情况下，保交付、保兑付就是房企提升综合实力和竞争力所需要修炼的“内功”。
Wind数据显示，2022年-2025年是房企债务兑付高峰期，其中2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。过去的半年，中南建设一直将保交付、保兑付视为重中之重，每次都如期如约兑付。
具体来看，3月，中南建设如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兑付回售的“20中南01”，合计9.21亿元；支付21中南01利息7300万元；4月，兑付建银6优A本息2.48亿元；5月，兑付17中南01、19中南02、20中南01本息512万元；6月，支付“20中南建设MTN001”年度利息和回售本金3.55亿元；7月，兑付建银7优A本息3.96亿元，支付21中南建设MTN001年度利息6800万元。
就在中报发布前三天，中南建设还支付了1.83亿元“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金，始终坚守公开市场承诺。
更值得一提的是，上半年疫情影响加之个别楼盘出现延迟交付等问题，房地产市场信心脆弱，为了恢复市场信心，房企打响“保交付”之战，中南建设亦未缺席。今年上半年，中南尽全力完成对客户的承诺，紧抓疫情缓解、市场复苏等契机，加快推动工程项目建设，以实际行动落实“保交楼、稳民生”。
据悉，为完成每一次的交付任务，中南建设建立了全开发周期管控制度，从前期开发到后期服务，中南建设通过对产品定位、施工建造，到产品销售、交付等8大阶段59个管控点的全开发周期梳理，确保施工质量和交付效果。
此外，加强对项目工程全流程管理行为的管控，通过标准化管理输出，实现对项目管理水平的提高。还对项目工程全流程管理行为设置了共计110个管理动作，其中集团级18个，战区级42个，项目级50个。
持续推进全开发周期管控之下，上半年，中南建设房地产板块累计交付57个项目，共计32849套品质住宅，其中多个项目交付满意度达100分；建筑板块多个重大工程也在稳步推进，如北京丰台站周边配套路网工程顺利完成建设，杭州西站枢站站东疏解通道全面贯通，南京地铁11号线商务东街站开始主体结构施工等。
对于未来，陈昱含用“煎熬”来形容中南建设眼前的处境，但若将眼光放得更加长远，黎明终究会来临。
陈昱含称，相信政府一定会采取积极行动来应对风险，此时此刻，中南建设必须卧薪尝胆，向黎明铮行。她指出，所谓卧薪尝胆，即是挖掘存量盘，面向存量做动作、要业绩，把现金拿回来，把房子交好；向黎明铮行则是打赢防御战，只专注地产和建筑主业，瘦身出清。
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