文/标准排名研究员 董馨
城市深耕效果显著，合理补充高质量资源
保利发展控股集团股份有限公司（简称：保利发展）位居中国投资协会创新委、标准排名联合发布的“2021中国绿色地产指数TOP30”榜单第13名。2021年，保利发展把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。
年内，公司38个核心城市销售贡献达78%。公司区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿，合计销售占比达53%。单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿，杭州首次突破300亿，南京、北京超200亿，东莞、上海、郑州、武汉等超100亿，城市深耕效果显著。
2021年，房地产销售及土地市场出现一定波动，保利发展保持投资定力，全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。同时，公司注重提升拓展质量及资源把控力，年内新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%。
与此同时，2021年，22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化，公司在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从，在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。全年公司拓展楼面地价为6821元每平方米，同比下降8%。
此外，公司坚持“核心城市 城市群”深耕战略，重点开发销售贡献高的优质区域，本年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较2020年提升7个百分点。
毛利净利双双下滑
2021年，公司营业总收入为2850.24亿元，同比增长17.19%；净利润为371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润为273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。年内，公司毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021年公司净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。
2021年，保利发展秉承稳健可持续的发展理念，在追求规模增长的同时，加强风险防范，保持健康的资产结构。从财务安全情况来看，2021年，保利发展剔除预收账款的资产负债率为68%，较2020年同期有所下降；净负债率为55.1%，较2020年同期有所下降；现金短债比为1.86，较2020年同期有所提升，“三道红线”指标处绿档。
2021年，公司实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位，公司已连续4年保持经营活动现金流为正。同时，公司提升资金管理精细度，释放存量资金，有效应对集中供地带来的资金峰值需求。在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，公司抢抓低成本资源，年内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。公司有息负债规模为3382亿元，综合融资成本约4.46%，较2020年末下降31个基点，继续保持业内领先优势。
2021年用电碳排放同比增长19.06%
从施工建设情况来看，2019-2021年，保利发展新开工面积分别为4983.49万平方米、4629.96万平方米、5155.36万平方米，2021年公司新开工面积与2020年同期相比有所提升。公司在建面积分别为13157.89万平方米、15202.24万平方米、16371.89万平方米，2021年公司在建面积与2020年同期相比有所提升。公司竣工面积分别为2980.76万平方米、3986.07万平方米、4192.63万平方米，2021年公司竣工面积与2020年同期相比有所提升。公司待开发面积分别为8112.18万平方米、7746.5万平方米、7327.11万平方米，2021年公司待开发面积与2020年同期相比有所下降。
从消耗建材、施工建设碳排放情况来看，2019-2021年，经标准排名测算，保利发展消耗建材、施工建设碳排放量分别为2150.92万吨、2876.35万吨、3025.4万吨，2021年公司消耗建材、施工建设碳排放与2020年同期相比有所提升。
绿色设计方面，保利发展在设计与建设过程中积极应用绿色节能、超低能耗技术，深入研究近零能耗建筑等方法，更好解决建筑物能耗高、碳排放量大等问题，并积极将其应用于各类新建住宅产品，推动绿建技术落地。不断打造绿色建筑、绿色社区，各类绿色建筑认证项目数与面积数逐年增加。2021年，公司完成认证的国际绿色建筑及健康建筑项目共2项，其中美国LEED金级预认证1项，美国WELL金星级预认证1项。
此外，2016至2021年，保利发展完成认证的绿色建筑项目共354个,认证面积共6455万平方米。2021年，公司建筑面积100%达到绿色建筑设计标准。其中，达到绿建一星及以上设计标准的项目113个，面积1646万平方米。其中，完成认证的国家绿色建筑项目41个，认证面积781万平方米。
从温室气体排放量情况来看，2020-2021年，保利发展范畴一温室气体排放量分别为1290吨二氧化碳当量、1203吨二氧化碳当量，范畴二温室气体排放量分别为8665吨二氧化碳当量、10791吨二氧化碳当量，温室气体排放总量分别为9955吨二氧化碳当量、11994吨二氧化碳当量。
从水资源消耗情况来看，2020-2021年，保利发展总用水量分别为240000立方米、220000立方米，经标准排名测算，公司耗水碳排放量分别为19.2万吨、17.6万吨。
从能源使用情况来看，2020-2021年，保利发展能源总耗量分别为1844吨标准煤、2093吨标准煤。公司直接能源消耗总量分别为670吨标准煤、631吨标准煤，其中，公司汽油消耗量分别为373吨、328吨；公司煤油消耗量分别为5.8吨、4.3吨；公司天然气消耗量分别为90000立方米、110000立方米，经标准排名测算，公司天然气消耗碳排放分别为为17.1吨、20.9吨。
2020-2021年，公司间接能源消耗量分别为1174吨标准煤、1462吨标准煤，其中，公司总耗电量分别为9550000千瓦时、11370000千瓦时，经标准排名测算，公司用电碳排放分别为7496.75吨、8925.45吨，2021年公司用电碳排放与2020年同期相比有所提升，同比增长19.06%；公司热力（蒸汽）分别为0吉焦、1897吉焦。
废弃物方面，从有害废弃物排放情况来看，2020-2021年，保利发展产生的废日光灯管分别为为2046个、2145个；公司产生的打印机硒鼓分别为为2702个、1889个；公司产生的废墨盒分别为为2109个、2316个。从无害废弃物排放情况来看，2020-2021年，保利发展的办公废纸产生量分别为为252吨、173吨。
在低碳经济的时代背景下，建筑行业作为绿色低碳技术创新和产业发展的重点领域，保利发展积极研发装配式建筑创新技术，推进施工现场建筑垃圾减量化，推动建筑废弃物的高效处理与再利用，积极倡导“四节一环保”绿色施工，编制并遵守《建设工程项目生态环保管理要点指南》，助力国家实现“双碳”目标。
装配式建造方面，公司将装配式建筑融入保利新建造体系，结合新工艺穿插建造，以“新建造工艺、新建造组织、新建造材料”应用为核心，围绕绿色建造、建筑工业化等政策要求实施工艺升级。同时，公司响应国家政策要求积极推动装配式建造，结合标准化产品、产品品牌服务标准化，形成标准化与地方装配式要求相互匹配的装配式应用内容清单，不断提升新型工艺、新型材料应用水平，提高装配式使用率，从生产方式上根本推动产品质量的全面提升。2021年，共计1615万平方米新开工项目应用了保利发展新型建造体系，其中1115万平方米新开工项目使用了装配式建筑。
节水与水资源利用方面，保利发展在编制施工方案过程中，充分考虑节水与水资源利用，因地制宜制定节水措施，统筹综合利用各种水资源；积极探索封闭降水及水收集综合利用技术，利用雨水进行降尘及车辆冲洗，实现施工用水循环利用，提升经济效益。
公司合理规划施工区、生活区、办公区的现场供水管网，采取有效措施减少管网和水器具的漏损，及时关闭异常的水路。施工现场节约搅拌用水及养护混凝土用水，优先选用节水机具和设备，杜绝工地长流水现象。
污水处理方面，公司在污水排放前，依法到当地城市主管部门办理《排污许可证》。施工过程中产生的污水，公司采用去泥沙、沉淀过滤、酸碱中和等处理方式，达到排放标准后进行排放。施工现场的食堂设置隔油池，厕所设置成品化粪池，生活污水经过处理之后排入市政污水井。
节能与能源利用方面，公司根据现场的施工生产需求，编制节能与能源利用的施工方案，合理选择和配置机械设备，避免出现大功率设备低负载或小功率设备超负载运作，提高机械的利用率。施工现场要求使用节能产品，办公室用LED灯代替日光灯，空调、复印机、冰箱等全部选用节约能耗产品。公司结合现场施工实际需要，在阳光充足的部位设置太阳能路灯，并配备太阳能集热板。
绿色运营方面，针对水资源管理部分，保利发展对产生的废水进行无害化处理，完善并细化内部制度中的水资源管理相关条例，满足运营阶段各环节用水需求，提高水资源使用效率。
在部分项目园区，给水系统中的供水水泵能耗占整个给排水系统能耗的80%以上，公司已对相关具备改造条件的项目逐步开展水泵改造计划，改造完成后显著降低排水系统的能耗。此外，公司将传统人工浇灌逐步升级为自动喷灌系统，采用滴灌等形式，以精准浇灌方式进行绿化浇灌，进一步降低水耗。
能源节约方面，公司对公共区域照明回路增加时间控制器、行程开关、雷达感应器、声光控制器，对车库、园区、设备机房中的照明设备启停、照明时间进行有效控制，实行并网节能改造，减少能源消耗及碳排放。保利物业与电梯公司沟通，加装电梯能量回馈装置，实现能量回收使用。公司通过升级商业项目及部分高端住宅项目的电梯控制系统，根据实际客流和使用频率，合理增减运行电梯数量，提高电梯使用效率，降低空载产生的额外能耗。
废弃物管理方面，保利发展积极在内部推动执行《项目推行垃圾分类工作指引》等相关规定，并严格遵守废弃物管理相关国家法律法规，认真落实相关工作通知，有序开展固体废弃物处理工作，合理处置项目运营过程中产生的废弃物，实现资源高效利用与回收。
有害废弃物处理方面，公司在运营过程中产生的主要有害废弃物为打印机墨盒、硒鼓、废弃灯管。公司严格遵守所在地有关有害废弃物的处理规定，委托供货商及具有处理资质的机构对有害垃圾进行回收处理。
无害废弃物处理方面，公司在运营过程中产生的主要无害废弃物为办公废纸及厨余垃圾。公司推行无纸化办公，以减少废纸的产生。同时，公司收集管理厨余垃圾，定期定点委托具备资质的第三方机构进行清运，监督各物业服务中心将绿化垃圾用作园林施肥，促进资源循环再利用。办公会议改用可重复使用玻璃杯，减少塑料瓶矿泉水和一次性纸杯使用。
此外，鉴于保利发展未披露氮氧化物排放量、二氧化硫排放量、悬浮粒子/颗粒物排放量、煤碳使用量、废水/污水排放量等环境信息数据，因此公司二氧化碳排放总量不详。未来，保利发展还需尽快完善绿色发展数据，加大绿色建筑开发力度，积极响应国家低碳战略发展规划，在项目设计、开发建设及运营维护的全过程降低对生态环境的影响，实现企业的可持续发展。
