纵观国内外的发达城市，在城市化发展历程中大多有着这样一个规律，那就是最昂贵的房产往往都是沿着穿城河流来分布的。
无论是上海的黄浦江、广州的珠江、杭州的钱塘江，还是伦敦泰晤士河、巴黎的塞纳河等等，临江楼盘往往都是当地的天花板作品，拥有最顶尖的设计和最昂贵的价格。
但我们将目光放回昆明后，却会发现这一规律在昆明似乎失效了。
昆明地处高原，穿城水系并不多且河道狭窄，唯有盘龙江河道较宽也最具代表性。但盘龙江沿岸的楼盘多是年代久远，建筑风貌老旧的老小区，要不就是普通的高层住宅。
盘龙江
因此如果如果想在昆明挑出一个类似汤臣一品、海德公园壹号这种城市名片级别的临江豪宅，在以往是基本找不到的。
那么这一现象就很奇怪了，为什么在昆明楼市近20年的蓬勃发展时期里，盘龙江沿线都没有诞生过能出彩的临江豪宅呢？
为什么昆明没有临江豪宅？
第一个原因当然是滇池过于耀眼。
在其他城市，城市河流沿岸的土地大多集齐了核心地段与稀缺景观资源这两种属性，理所当然就成为了最适合豪宅诞生的土壤。
而在昆明，由于有高原明珠滇池的存在，导致在昆明的楼盘价值体系中，“临滇”的景观价值就显得更耀眼，所以昆明的以往的豪宅基本是围绕滇池分布的。
这倒不是说盘龙江的沿岸景观不行，也不是昆明经济发展水平支撑不起豪宅出现，而是盘龙江等水系的存在感被滇池严重挤压。
第二个原因是盘龙江早年间水质不佳，沿岸景观打造不受重视。
如果是老昆明人，应该会对水质浑浊，曾经散发着腥臭的盘龙江多少有点印象。
80年代后盘龙江水质恶化，散发腥臭的水体中时不时还能看到黑色的不明漂浮物，这种糟糕的感官体验，让昆明人完全丧失了临江而居的兴趣。
所以在很长一段时间内，沿江地段根本得不到昆明高净值群体的青睐，沿江楼盘也就更谈不上搭配什么豪华的配置和融合江景的设计。
第三个原因是一线开发商入昆时间点与昆明楼市的发展节点不太“合拍”。
想要打造城市名片级别的豪宅，前提是得有一个实力雄厚、经验丰富的开发商操刀。
但国内一线开发商基本都是在2010年后才进入昆明市场，这一时期正是盘龙江水质糟糕的时候，同时沿江的许多优质土地也早已被本土房企瓜分，剩余土地大多又涉及城改。
而即便是一线房企，初来乍到时对于市场情况缺乏了解，也不敢贸然接手城改项目，更不会一上来就直接做豪宅。
比如万科2010年入昆首作金域缇香，首作试水的成分就比较明显，虽然也处在盘龙江沿岸，但金域缇香的产品规划也受限于当时规划条件，与盘龙江也基本没有什么联动。
万科金域缇香
总而言之，有以上这三大因素在阻碍，导致盘龙江景就这样一直被耽误了。
不过时间来到2022年，事情发生了变化。
一方面滇池沿岸的开发已经严重受限，且趋于饱和，另一方面随着牛栏江引水工程实施，盘龙江水质得到明显改善，再加上昆明市对于沿江景致的打造也有明显成效。
盘龙江今日景观不同往昔
近年来盘龙江不仅颜值大幅提升，昆明市还在沿江建设了临江跑道，同时对江边公园进行改造升级，沿江地带也投入更多绿化。
现在的盘龙江沿岸生活舒适度已经不比往日，每天晚上都有不少健身爱好者沿江夜跑，游船也日渐繁忙。
所以这个时候，当深耕昆明13年的万科邂逅一块稀缺的临江土地，也就顺势将自己旗下的TOP锦绣系产品带到了昆明，为昆明填补上临江豪宅的空白。
同样是万科出品，为何京江隐翠才能算“顶豪”？
从金域缇香、金域水岸到银海泊岸、翡翠滨江，万科入昆12年来已经围绕盘龙江打造了不少楼盘，可见其对于盘龙江是比较看重的。但过去万科打造的这几个临江项目，都还算不上不上“顶豪”。
原因前文已经说过，曾经盘龙江的水质，昆明的发展节奏，尚不足以催生出一个临江豪宅。
但京江隐翠与金域水岸、银海泊岸等项目相比就完全不是一个概念了，京江隐翠的高度远远凌驾于其他临江楼盘之上。
为什么这么说？
首先看户型面积段。
万科以往的这几个临江项目，户型主力面积段在80到140㎡之间，明显是偏向刚需、刚改客群的面积段。
虽然银海泊岸后期也推出了167㎡的大平层，但房源总量是比较少的，只能算是万科在昆明对临江大平层产品的初步尝试。
反观京江隐翠的面积段就“豪”得比较纯粹，项目只有158㎡、199㎡和260㎡三个户型，整个社区都只由大平层组成。
京江隐翠A2效果图
再加上京江隐翠位于北市核心区，项目西靠盘龙江，东临北京路，处在同德、欣都龙城两大商圈中间，与地铁2号线的距离也很近，周边各类配套更是不可胜数。
这也注定京江隐翠的地段价值要远高于盘龙江下游的银海泊岸和上游的金域水岸，所以京江隐翠的门槛价都得350万起步。这个价位也意味着项目未来的业主都是昆明相对收入较高的群体，社区圈层也“豪”得足够纯粹。
京江隐翠位置示意
值得一提的是，占地16万㎡的月牙潭公园也与京江隐翠相隔不远。月牙潭公园有“昆明绿肺”之称，公园绿化率达70%，水体面积约5万㎡，历来是北市居民散步健身的圣地。
月牙潭公园
月牙潭与盘龙江交相辉映，让京江隐翠具备出众的外部生态资源，光是这一点就足以让昆明绝大部分主城区楼盘无比艳羡。
其次看京江隐翠的内部配置。
我们常说城市豪宅的本质就是对稀缺资源的占有，但对于京江隐翠来说，盘龙江和北京路只是帮助其锚定地段价值的外部资源，而真正帮助它奠定“顶豪”地位的，还得加上项目内部的高规格配置。
在京江隐翠的概念宣传阶段就听说，项目会配置一个高规格的社区会所——隐翠会馆，会馆将设置室内恒温泳池、健身房、私宴厅等功能设施。
隐翠会馆效果图
但从以前的一些效果图里只能大致想象隐翠会馆的轮廓，而直到9月11日，随着京江隐翠实景示范区正式对外开放，我们才得以一睹隐翠会馆庐山真面。
沿着小区大门进入内部之后，绕过门前的泗水回廊，首先映入眼帘的一株巨大的樱花树，而沿着樱花树顺阶而下，一个庞大的地下空间在眼前徐徐展开。
隐翠会馆入口实拍
在隐翠会馆内部，大尺度的圆桌私宴厅、星光恒温泳池、瑜伽室、儿童活动室、书吧、麻将室等功能区都已全部呈现。
隐翠会馆实拍
隐翠会馆实拍
整个隐翠会馆的装修规格、灯光色调都给人一种扑面而来的高级感。昆明拥有会所、活动中心的高档小区不少，但是档次能和隐翠会馆比肩的真不多。
如果仅从外部的视角看，很难想象小区入口的地下空间里还藏着如此庞大的“地下宫殿”，隐翠会馆不愧是著名设计师李玮珉的作品，对“隐”字和“翠”字的都有着大师级的诠释。
京江隐翠A2地块入口实拍
最后来看京江隐翠的户型设计。
目前项目在售的户型是158㎡和199㎡，王炸户型260㎡作为大招尚未亮相。
当然，158㎡和199㎡已经是各有千秋，都浓缩着当代豪宅大平层的顶尖设计理念。
其中158㎡的亮点在于对“X空间”的完美诠释。
京江隐翠158㎡户型
所谓的“X空间”指的是灵活可变的空间，即户型图里棕色框体的位置。
这个空间的特点是可以充当多种功能，既可以用作影音室，也可以拆掉墙体作为一个开放空间，甚至可以改造成一个小卧室。
京江隐翠158㎡户型的“X空间”
“X空间”的存在让158㎡户型有了很多种可能性，业主完全可以根据个人喜好，或者根据家庭成员的增减随时对房屋布局进行调整。
而199㎡户型的亮点在于L型的边厅设计和270°的采光面，这一点在走进实体样板间后就会有非常直观的感受。
京江隐翠199㎡户型实体样板间实拍
199㎡客厅采用承重柱的设计，让房屋的承重结构对客厅视野的影响降到最低，搭配LDK餐客厨一体化设计，消除了空间隔阂。
这种设计房间不仅让客厅的视觉空间变大，厨房 岛台的组合在增加生活交流浓度的同时也为房间提供了更多的收纳空间。
京江隐翠199㎡户型
除餐客厨之外，199㎡户型其他空间格局也十分奢阔，主卧面积将近36㎡，可容纳下超大的衣帽间和双面盆洗手间。
同时次卧也是套房设计，带独立卫生间。而另外几个房间依旧沿用“X空间”设计，功能灵活多变的同时动静分区明确，动线合理。
总的来说，出色的户型设计加上外部出众的地段和配套以及高规格的会所、高标准的精装等元素，共同构成了京江隐翠这个20多年来昆明楼市罕见的临江豪宅。
而在交房前就提前兑现的会所、实体样板间，让京江隐翠的高品质看得见摸得着，这也是万科诚意与出色兑现能力的体现。
京江隐翠商业街已实景呈现
作为万科入昆13年开发的第22个项目，京江隐翠堪称万科的集大成之作，也是昆明第一个有实力化身城市名片的临江豪宅。
还需要强调的是，京江隐翠全部的公区景观设施和样板间仍在持续完善中，后续更值得期待的，还有京江隐翠与盘龙江呼应的“曲水步道”景观，以及神秘的王炸260㎡户型。相信接下来京江隐翠还会不断给市场带来新的惊喜。
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