在过去的几年时间里，武汉曾出现过多个地王，其中有不少地王，当年都爆发过激烈的争抢，竞拍数百轮，溢价率达到100%以上才拿下。武汉单价地王、总价地王、光谷地王、东西湖地王……甚至一日内诞生三地王，楼面地价一次次再创新高。
其中不少地王，都成为了武汉楼市中为人津津乐道的话题。然而时间来到2022年，房地产市场行情大变，曾经的这些地王有的快速跑脱，有的还在苦苦挣扎、硬抗，还有的直接降价卖房。
今天，“武汉阿松”就来扒一扒，武汉各路地王的现状到底如何！
01
武汉单价地王——华润瑞府
楼面价约30558元/平
提到武汉地王，那就必须要讲到武汉单价地王记录的保持者——华润瑞府。
2020年11月13日，武汉润置房地产开发有限公司拿下（华润置地）以约30558元/平的楼面价，拿下江岸区头道街住宅P（2020）122号地块，溢价率约52.8%。之所以这么贵，主要原因是二七滨江纯住宅项目，无商业、商务配套承建。
该地块出价记录高达321轮，吸引了不少房企的争夺，曾一度导致页面瘫痪。
截止目前，该项目一共拿了4次预售证，推出了2、5、6、7号楼，备案价都保持在带装修50800元/平，没有涨过。
2021年首开时，有网友反馈的华润瑞府折扣力度还比较大，现在折扣有所收回。
目前，华润瑞府共备案了197套，开盘不到一年时间，卖出快200套，算是豪宅中相当不错的成绩了。想销售价格4.5-5万/平，相比拿地价有1.5-2万/平的溢价空间，虽然是武汉单价地王，但相比其他地王，日子更好过。
02
光谷地王——领峯、香港置地元庐
楼面价20798元/平、20330元/平
2021年6月，光谷的土地市场可谓是名声大噪，同一天拍出了两块楼面价超2万/平的地王！
P（2021）037号地块位于东湖新技术开发区高新二路以南、光谷三路以西。经过421轮竞价，该地块被武汉山恒建设发展有限公司（拿地时为南山控股）竞得，成交价721350万元，楼面价20798元/平，溢价率103.28%！总建面约34.7万方。
之后，该地块入市，案名为领峯，并于2022年6月首开推出1、2号楼，高层带装修备案价31000元/平，折后大约28000元/平。
目前，领峯共备案了9套。
就在同一天，光谷东另外一宗地也拍到了2万 /平的楼面价。
光谷东P（2021）033号地块经过212轮竞价，被武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司（香港置地）竞得，成交价431610万元，楼面价20330元/平，溢价率84.36%！
此后，该项目入市，案名为香港置地元庐，并于2022年5月首开，推出6、7、8号楼，带装修备案价31000元/平，折后29000元/平。
香港置地元庐，目前共备案了8套。
2021年6月集中土拍时，市场火爆，开发商也头脑发热，这个地价放在目前来看有点不可想象，毕竟周边光谷创新天地也就卖2.2万/平还没日光。
拿地之后市场一路下行，按目前的市场来看，这个地价起码已经跌了5000元/平，在目前的市场该地块1.5万/平楼面价都未必有人敢拿，开发商拿地和购房者买房一样，选择入场时机很重要，一不小心就站在高岗上，骑虎难下。
03
东西湖临空港地王—中铁阅湖郡
楼面价约11641.7元/平
东西湖临空港中铁阅湖郡，在今年7月突然刷屏了一波，很多中介都在疯狂推这个盘，原因是这个地王终于扛不住，降价了！
P（2021）044号地块位于东西湖区金山大道以南、吴中街以东。2021年6月21日，该地块被中铁置业集团中南有限公司拿下，成交总价2311670万元，楼面价约11641.7元/平，溢价率约40.3%。
拿地后的宣传海报：
随后该项目在2022年1月首开6号楼，4月又再度加推7、9号楼，毛坯备案价均为19000元/平，这个价格也刷新了临空港的备案价天花板。不过在开盘后，由于价格过高，这个盘基本没有卖出多少套房。
历史价格表：
而就在今年7月，该项目推出7号楼，折后13XXX元/平起，一度在中介朋友圈中疯转，好一点的户型和楼层也最多14XXX元/平，价格和之前相比，显得非常劲爆！
中介朋友圈截图：
2022年7月的销量排名中，中铁阅湖郡共备案139套，排名东西湖第三，销量猛增。
中铁阅湖郡如果按照原来的备案价卖，几乎就处于卖不动的状态，毕竟之前它对面的融创观澜府带装修18000基本都卖成了现房。现在中铁阅湖郡也在无奈之下打折到13XXX元/平起，还送车位，比之前性价比高了很多，这个价格也只能说是这个区域的正常价格，还算有一定性价比。且目前不限购，首付2成起，有一定优势。
不过项目拿地楼面价高达11641元/平，房价相比地价仅高了两三千一平，目前的价格绝对是卖一套亏一套。
截止目前，中铁阅湖郡共备案了373套，不过其中包含了100多套还建房，实际销量大概在200套左右。
04
光谷核心地王——南山樾府
楼面价15985元/平
光谷核心的地王——南山樾府，在最近也迎来了一大波刷屏，从最初3万/平的备案价，如今降到了2万/平，力度非常夸张！
P（2021）036号地块位于东湖新技术开发区周店路以东、周店四路以西、渔帆路以南、华师园路以北。最终该地块被长沙麓泽房地产有限公司（南山）以73050万元竞得，竞价129轮，楼面价15985元/平，溢价率100.4%。总建筑面积约4.57万方。
2022年1月，该项目1号楼首次拿证，当时带装修备案价达到30000元/平，当时折后大概是27000元/平。这个价格远超所在区域的价格，直逼关山大道的几个盘，虽然户型面积小，但总价仍然不低，因此去化一直不太行。
由于去化实在太难，在今年6月该项目由精装改为毛坯销售，并且户型由此前的两房改为三房，并启动分销。近期，该项目打出的是首付50万，单价2万/平上下，分销推荐的力度也比较大，现场人气也比之前有了较大提升。
目前项目房价相比地价仅有4000元/平的溢价空间，完全没得赚了。
售楼部现场：
分销踩盘：
近期特价房海报：
首付50万：
目前，南山樾府共备案了6套。
05
汉口单价次地王——越秀中交星汇园
楼面价约26530.6元/平
P（2021）005号地块位于江岸区铭新街与交易街交汇处，最终该地块被武汉楚祺房地产开发有限公司拿下，成交总价约130000万元，楼面价约26530.6元/平，溢价率约26.2%。
据查询，武汉楚祺房地产开发有限公司由武汉市东煌实业有限公司（越秀）和武汉锦绣雅郡置业有限公司（中交）联合控股，其中越秀占股51%，中交占股49%。目前项目为越秀主导操盘。
越秀中交星汇园已于5月9日拿取预售证，推出B栋，毛坯备案价43900元/平，仅少量折扣，前期折后3.6-4.7万/平。不过近期传出大幅打折，31XXX起，房价相比低价也仅有6000 的溢价空间。
历史价格表：
目前，该项目共备案11套，基本是一个月卖出2-3套的节奏。
越秀中交星汇园由于在售的户型面积不算大，虽然单价不低，但总价不算高，再加上周边都是一些老旧社区，有部分想改善的客群，因此去化还算是比较不错。
06
硚口前单价地王——华发公园首府
楼面价约21002元/平
P（2020）150号地块位于硚口区建设大道与航空路交汇处，最终该地块被武汉华发睿光房地产开发有限公司溢价拿下，成交总价943000万元，楼面价约21002元/平，溢价率约17.8%。
该地块吸引了中海、华润等房企的竞争，报价高达287轮，也是2020年非常重磅的一块地，是硚口单价地王。
华发公园首府在2022年3月首开，推出2、6、7号楼，毛坯备案价36947元/平，折后29XXX元/平起。7月拿证的5号楼为还建房，并不对外出售。
历史价格表：
截止目前，华发公园首府共备案165套，半年时间，这个去化成绩算是不错的了。卖得好的主要原因，还是因为这个项目的小户型比较多，总价相对更低。
07
武汉总价次地王——中海寰宇天下
总价144.2亿
2020年6月30日，中海地产溢价拿下P（2020）013号、014号地块等汉阳核心归元片二期地块！总价约144.2亿！当时就是武汉总价次地王！
上述两个地块的楼面价分别是14620.4元/平及14398.3元/平，这个楼面价在汉阳也是比较高的了。两宗地总价约144.2亿，已经是仅次于2017年远洋拿下的归元片地块约150亿的总价记录，成为武汉总价次地王。
中海地产官方海报：
此后，该项目入市案名为中海寰宇天下。2022年3月，该项目首开推出9号地仅有的一栋楼，带装修备案价30501元/平，折后251XX元/平起。
5月加推7号地2号楼，带装修备案价26849元/平，较前期9号地块备案价下调约3652元/平。此次备案价下调的原因，主要是地块位置的区别，9号地块更临江，有较好的景观视野，但7号地块紧邻医院且离江远，位置不如9号地块。
截止目前，该项目9号地共备案33套，还有259套未备案，7号地还没有房源备案。
项目位于内环旁滨江地块，环线不错，又近江滩，部分楼栋高楼层还有一定的江景资源，还是比较有优势的。因此，项目备案价破3万元/平也在情理之中。
不过项目有折扣，打的是251XX元/平起，比同环线楼盘低很多，但毕竟这是汉阳，价格接受度就显得一般了。
不过，目前开盘一个多月了，仅备案17套。一方面可能是备案有延迟，可能由于本身地块分散，首开地块仅1栋，再加上塔楼设计，主要还是价格偏高。
总之，该项目优缺点都非常明显，在当下的环境下，更多人可能在观望。
08
东西湖地王——恒基旭辉铂悦园著
楼面价约13671.5元/平
P（2021）045号地块位于东西湖区金南二路以东、园博园北路以北。最终该地块被武汉德康兴企业管理咨询有限公司拿下，竞价高达110轮，成交总价177730万元，楼面价约13671.5元/平，溢价率约47.2%。
恒基旭辉铂悦园著是德信地产在2021年6月竞得的P（2021）045号地块。但是在拿地后不久德信就把这块地卖给了武汉昌卓企业管理咨询有限责任公司，8月旭辉发布公告，参与此块地的开发，德信高价拿地，却退出项目开发。
目前，该地块的开发公司已经做了变更，由武汉德康兴企业管理咨询有限公司变更为武汉旭创置业有限公司。武汉德康兴企业管理咨询有限公司股权也做了变更，德信100%退出该公司股份，变更记录截图：
目前武汉旭创置业有限公司的股东100%为武汉德康兴企业管理咨询有限公司，武汉德康兴企业管理咨询有限公司中，武汉昌卓企业管理咨询有限责任公司（旭辉）占股50%，武汉旭发企业管理咨询有限公司（恒基中国）占股50%。
2022年3月，该项目首开1、3、5号楼，带装修备案价25686元/平，目前折后22000元/平起。
截止目前，该项目共备案24套。
恒基旭辉铂悦园著，由于当初拿地价较高，且在售户型面积偏大，首付和总价都比较高，在三环内的金银湖卖这个价，去化难度还是相当大的，得卖上好一段时间了！
09
经开地王——禹洲新希望雍禧兰台
楼面价约13005.5元/平
P（2020）059号地块位于武汉经济技术开发区23R2地块。最终被武汉禹洲舜鸿置业有限公司拿下，成交总价285043万元，成交楼面价约13005.5元/平，溢价率约86.8%。该地块真的是竞争激烈，吸引了20多家房企竞争，最终报价高达258轮。
此后，该项目宣布引进新希望作为股东方，禹洲占股51%，新希望占股49%。
2021年5月，该项目首开4号楼，当时备案价超过2万/平，2021年12月4号楼重新备案，带装修备案价19616元/平。
近期，该项目放出特价房，12XXX元/平，要知道它地价都达到13000元/平！首付26万起！非常夸张！中叠首付56万起！
置业顾问朋友圈截图：
总结：
前两年，武汉那些抢破头的地王，现在大部分命运都不尽相同，无非就是降价、打折、上分销，毕竟顶着比周边楼盘高出很多的价格卖，实在没有太多优势，就算再讲调性，没有销量，也就是空中楼阁罢了。
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