文丨楼叔
房地产市场下行，又一个TOP10房企作出了重大调整。
11月13日，绿地控股集团发布公告称，鉴于公司基建产业收入占比已超过50%，公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。
地产巨头去房产化，绿地控股转换行业赛道，被不少人解读为规避“三道红线”。
正所谓船大难掉头。从整个行业发展的走势看，绿地作出了一个艰难的决定，但以低毛利率著称的基建业务，能否帮助它打开新局面，却要打上一个问号。
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在房企业务多元化的背景下，绿地发力基建业务其实由来已久。
2015年，绿地便提出了“一主三大” 战略，“三大”之一即为大基建。
按照当时的规划，绿地基建板块的营业收入，要从当时的400亿元左右增长到2020年4000亿元。
近几年来，绿地通过参与央企和地方国企混改，在全国范围内开展了一系列的大型收并购动作。
来源：网络
比如去年8月，35.76亿元拿下广西建工集团66%国资股权，引发市场广泛关注。今年3月，绿地大基建集团入股上海市水利工程集团有限公司，成为第一大股东。
通过持续的收并购动作，绿地的基建板块迅速膨胀。年报显示，2020年，绿地营业总收入为4561亿元，其中基建产业营业收入为2334亿元，占比51.19%。
随着地产市场下行，绿地加码基建业务的趋势，还在继续加强。
营收层面，今年上半年基建产业营业收入为1574亿元，占比提升到55.65%。前三季度，基建营收达到2114亿元，而房地产业结转收入为1496亿元。
只从营收来看，现在的绿地集团，就是一家基建、房产双轮驱动的公司，基建业务权重要排到房产前面。所以，调整企业属性，也谈不上有多意外。
来源：绿地官网
今年9月，三道红线当时踩线两条的绿地，遭遇国际机构下调评级，从“稳定”调整至“负面”，此次转换赛道后，企业也将得到资本市场和评级机构的重估。
对绿地而言，这是一次难得的转型机会。
02
2020年，绿地全口径销售额达到3567亿元，对这样一家曾经超越万科的十强房企而言，调整核心业务，并不是一件容易的事。
绿地调转航向，一方面是基于基建业务的巨大空间，另一方面，无疑和房地产市场面临的困难局面息息相关。
对此，绿地三季度就提到：
房地产全方位调控持续从严从紧，市场快速下行，产业链上下游信心受到冲击，市场流动性面临考验。
去年，三道红线出炉。绿地资产负债率84.1%，净负债率为139.2%，现金短债比为0.97，全部彩线。
在持续的去杠杆努力下，今年2月，绿地的现金短债比达标转绿；到10月底，净负债率也降低到100%以内，成功达标。
根据三季报，前三季度绿地已累计压降有息负债645亿元，但目前仍然踩线一条。而且，受行业转冷的影响，尽管有重大促销活动，绿地的销售增长还是较为缓慢。
来源：绿地三季报
前三季度，绿地共完成合同销售金额2302亿元，同比增长6%；合同销售面积1817万平方米，同比增长3%。
盈利能力方面，同样面临着巨大的下滑压力——前三季度，绿地归母净利润111.65亿元，同比下降7.28%；扣非净利润107.4亿元，同比下降10.56%。
就在今年上半年，绿地被传大量裁员，绿地方面回应称，“为了应对目前行业大环境采取了积极手段，做出优化人员的动作”，坐实了裁员的猜测。
另外，据21世纪经济报道，位于湖北武汉的华中第一高楼-绿地中心，正尝试以“工抵房”的名义出售一层写字楼，均价1.6万元/平方米，价格远低于此前宣传的售价。
不难看出，在市场寒冬里，绿地虽然有规模优势，且基建业务在爆炸式增长，但总体的业绩增长压力依然较大。裁员瘦身、打折卖房，同时果断地选择削弱房产业务的占比，也就不难理解了。
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今年年初的业绩会上，绿地董事长、总裁张玉良曾透露，“目前我们都不知道该把自己定位成房地产企业还是基建企业”。
在地产下行的背景之外，基建业务的飞速增长，无疑给了张玉良坚定去房产化的决心。
今年前三季度，绿地基建业务的营收同比大幅增长达到44%。
截至今年上半年，绿地大基建板块在建项目总金额突破万亿大关，达到10479亿元，其中房屋建设业务7605亿元，占比73%；基建工程2366亿元，占比23%
按照张玉良的规划，到2025年，绿地大基建集团要实现营业收入8000亿元，跻身行业前列。
以绿地此前五年左右产业规模增长十倍的速度来看，绿地的基建营收，要从2020年的2000亿出头，增长到8000亿元规模，未必是天方夜谭。
但需要注意的是，在绿地的基建业务中，房屋建设业务占比七成以上，所以很显然，未来的基建业务增长，也会受到房地产市场增量转存量变化的影响。
另一方面，绿地基建板块的快速膨胀，靠的主要还是并购。但并购说到底要烧钱，在债务承压的背景下，绿地还能像此前那样豪气地出手几次，是存在很大疑问的。
更重要的是，绿地发力基建业务，是为了弥补房产板块收缩造成的利润影响，但基建恰恰不是来钱快的行业，它的毛利率和房地产行业不可相提并论。
来源：绿地半年报
如上图所示，今年上半年，绿地建筑及相关产业的毛利率，低到只有5.06%，而房地产为23.19%。
2018、2019、2020年，绿地房地产业务的毛利率分别为27.01%、27.58%、26.39%，同期的基建业务毛利率则分别只有3.72%、4.31%、4.56%。
在低毛利率的前提下，绿地可以靠着基建业务规模的快速做大，维持整体的利润增长，但如果基建业务的规模增长，也存在着不确定性，绿地又如何保证盈利能力？
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