目前在整个珠三角地区，城市更新铺天盖地，深圳是城市更新最早的实验场，有着成熟的的政策体系、管理体系和实操体系。
东莞紧邻深圳，是继深圳之后又一个城市更新的热点城市，自2016年起开始进入了深度实践期，在深圳的经验之上，结合自身的特点，做了一些优化和提升，条件要求会更多一些。
惠州也是紧邻深圳的城市，但城市更新还处于起步阶段。这个当然与惠州的城市特点、发展思路以及市场热度有着必然的联系，有了深圳、东莞的前车之鉴，惠州的城市更新体系的建立也显得容易许多，在吸取了深莞的优点之外，惠州也结合自身的特色进行了改进，要求更为严格。
今天，我们主要是针对深圳、东莞、惠州三个城市在城市更新项目的前期工作内容、城市更新基本门槛和相关条件要求，进行系统梳理和对比分析，以立项前的前期工作为核心，需要分析哪些条件，以及有什么具体的要求，这篇文将会做详细描述。
1．前期工作内容
首先，在前期工作的开展上，步骤略有差异。
深圳，前期工作（到立项前）的开展主要包括项目拓展、申报主体确认、意愿征集、其它立项申报材料准备。
项目拓展是开发主体自行研判要不要拿这个项目，如果确定要拿的话，就先要成为申报主体，按照相关流程规定进行确认。然后申报主体按照政策相关要求，进行项目立项材料准备。
个别区在立项前有一些主管部门审查事项，如龙岗区要先进行范围划定，再如坪山区会进行可行性研究报告审查，均是更新主管部门对项目是否符合更新条件进行初步把关，避免申报主体无效和反复工作，对政府和市场主体来说是双保障。
东莞，前期工作主要包括项目拓展、标图入库、前期服务商入选和前期工作开展（单一主体挂牌招商项目）。
项目拓展主要是开发主体自行研判，确定要不要拿项目？如果确定拿的话，那就要先从前期服务商做起，按照相关流程确认为前期服务商，之后以前期服务商的身份进行标图入库、单元划定方案编制、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人的意愿、拟定拆迁补偿方案、确认政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案等前期工作。
惠州，目前市层面的“三旧”改造实施办法尚未正式出台，惠阳区层面出台了城市更新实施办法，我们主要借鉴的是惠阳区相关办法进行对比研究。
前期工作主要包括更新单元计划可行性分析报告编制、更新单元实施方案编制，由镇人民政府公开招标选取前期服务商进行前期工作。当然前期也是需要开发主体进行项目拓展研判的，确定拿这个项目，那就需要竞选为前期服务商之后，开展上述的前期工作。
更新单元计划可行性分析报告主要包括标图入库、单元划定、规划评估、现状调查、更新意愿、拆迁补偿、利益共享、实施方案等内容的必要性结论和建议。
这个分析报告是计划审查的核心。
2．更新门槛要求
项目拓展阶段是城市更新的第一步，至关重要。只有对项目所在城市的城市更新政策非常熟悉，才能找到优质的项目，避免入坑。
那么一般在做项目选择时，需要看哪些条件呢？
1、东莞和惠州先看能不能入库？深圳有一些硬性指标要求。
东莞和惠州要先做标图入库，判断项目是否符合标图入库条件，是衡量一个项目能否进入改造门槛的基本要求，而深圳无标图建库环节，但有一些类似的硬性要求。
标图入库的条件，基本上沿用省的标准，由三个条件，一是土地利用规划为建设用地，二是土地利用现状（二调 最新）为建设用地，三是2009年12月31年建成（核对2009年影像图），上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上。同时符合以上三个条件即可入库。还有一些特殊情形，就不在赘述，可自行查看相关政策。
惠州除了符合标图建库的条件外，还有建筑年限的要求，这一条跟深圳的要求差不多。深圳不强调标图建库，但有建筑年限的要求和合法用地指标要求。
建筑年限方面，惠州和深圳的要求一致，旧住宅区20年，旧工业区、旧商业区15年，同时旧工业区可以适度放宽要求。东莞除了标图建库里的要求外，没有特殊要求。具体要求可见下表：
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深圳 |
东莞 |
惠州 |
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旧住宅区20年； 旧商业区、旧工业区15年(未满15年，但是因规划统筹或者社会公共利益需要的，可以纳入拆除重建类城市更新单元计划) |
2009年12月31日之前已建成 |
旧住宅区20年； 旧工业区、旧商业区15年（因产业发展、规划统筹和公共利益需要等原因，存在特殊项目可放松建成时限。） |
深圳的合法用地指标要求一般为60%，坪山中心区特定区域要求为50%，重点更新单元最低为30%。合法用地这块需要解释一下，合法用地主要包括：合法国有土地、城中村用地（包含非农）、旧屋村用地、纳入房地产权登记历史遗留问题用地、经处理的历史遗留违法用地，这些土地当中，除了旧屋村外，都是有证的土地，旧屋村是要经过一定的程序进行认定的，所以也可以认为是合法的。其余基本为违法建筑。
东莞和惠州在权属这块只是强调产权清晰，但并未有指标量化要求。
2、改造范围有规模大小的最低要求
深圳和惠州在改造范围规模上，门槛相对较低，分别为1公顷、3公顷。
东莞在工改项目上没有最低门槛要求，但在居商类、产城类改造上，要求较高，最小150亩（10公顷），同时鼓励做大，像大型改造片区或者头雁计划，都是比较大规模的改造项目。
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深圳 |
东莞 |
惠州 |
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（1）拆除范围的用地面积应当大于1公顷； （2）重点更新单元，特区外30公顷，特区内15公顷 |
（1）更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩。 市区（莞城、东城、南城、万江街道）、石龙镇范围内的更新单元面积可适当降低。政府主导改造、传统产业类改造（即“工改工”）、公益性改造及其他市政府特别批准的更新单元不受面积限制。 （2）大型改造片区，面积不宜超过1500亩。（3）头雁计划项目，产业类单元、产城融合类单元一般应为1000亩以上， 镇街改造核心区范围的要在500亩以上。 |
单项改造用地范围原则上不宜小于3公项 |
3、都有需位于专项规划的改造区域内的空间要求
在这点上，三个城市基本一致，体现了城市更新从专项规划到单元规划的传导和统筹作用。更新专项规划层面，会确定哪些区域需要改造，改造总量、时序等内容，单元规划在专项规划的引导下有序进行。
深圳和惠州所有项目均要求在改造范围内，东莞居商类项目必须在，而工改项目放得比较宽，可以不受区域限制。
除此之外，深圳还有不在城中村综合整治分区这个特殊要求，如果项目在拆除重建区，但在城中村综合整治分区内，也是不能进行改造的。
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深圳 |
东莞 |
惠州 |
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（1）应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围内，允许误差浮动10%。 （2）城中村应位于城中村总体规划划定的综合整治分区外。 |
更新单元原则上应位于专规确定的更新改造区域内。 可结合实际情况进行适当修正，但超出更新改造区域部分占单元总面积比例不得大于10%。 更新为工业（不含新型产业用地和产业转型升级基地）或仓储用途的不受该比例限制。 |
应位于“三旧改造”专项规划改造范围内 |
4、不要核心规划、管控要素有较大冲突
主要是指不要在城市总体规划的禁止建设区域、不要与城市四线管控有冲突，这些属于底线管控，如果项目与其冲突太大，则基本无可行性，这一点，三个城市是一致的。
5、都要满足权利人同意改造的意愿比例要求
三个城市在更新意愿比例上都有一定的要求，惠州和深圳的要求基本一致，东莞的要求相对较高。
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深圳 |
东莞 |
惠州 |
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（1）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额3/4以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比3/4以上的物业权利人且占总人数3/4以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意； （2）用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定，且物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的80%。 |
权益土地面积合计占比和人数合计占比均达90%以上的不动产权益人书面同意 |
（1）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或产权份额3/4以上的按份共有人同意；建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比3/4以上的物业权利人且占总人数3/4以上的物业权利人同意； 旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比95%以上且总人数95%以上的物业权利人同意。 （2）用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定。 （3）用地为旧村庄的，应当经村集体大会表决同意进行城市更新，且同意人数占村集体人数95%以上。（惠阳区城市更新实施办法） |
结语：上面的一些条件基本上是门槛要求，但是在实际的项目拓展中，对于标图入库、规模、空间要求、核心规划条件这些内容是很好判断的，但是更新意愿情况，需要做了深度的调查摸底工作才可以得出的，如果要初步判断项目的可行性，这一个条件可以先不考虑。
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