江小亭/发自东莞
过去的2022年，地产行业历经一轮大洗牌，行业整体规模收缩；与此同时，房企也在不断的暴雷声中加速分化，其中以保利等为首的实力央企国企凭借品牌号召力，依旧走出了一条极具存在感道路。
不同于此前报道的万科（最快3月入市，东莞万科抢跑2023豪宅年）、华润置地（高端玩家面对面博弈，华润置地三张王牌能否以质取胜？）所聚焦的东莞核心板块，2023年多豪宅项目蓄势待发，对于保利而言，其在莞关键词或更倾向于“高歌猛进”与“遍地开花”。
2023年再迎2大新盘
保利的高歌猛进直观体现于土地市场上的大手笔。
尤其近年来，因于招拍挂市场积极现身与频频抱地而归，集团不乏被冠之“土拍劳模”称号。
据统计，2021年保利便豪掷百亿元拿下东莞7宗宅地；过去的2022年，在大部分房企收缩规模，重心转移至现有货量的去化之上，保利依旧不负众望频现招拍挂市场，最终花费34.4亿元拿下3宗地块，均为溢价成交。
其中横沥地块已开发为保利和悦滨江项目，是一个融合了传统高层、板式小高层、江景大平层等多种产品类型，户型面积段涵盖95㎡到220㎡，整体定位偏改善，主力户型以128㎡-143㎡为主。项目已于2022年10月正式开盘，备案均价约1.98万元/㎡。凭借“1字头”的相对价格优势，入市后取得不错去化成绩。
保利和悦滨江沙盘 中房君摄
另外万江、厚街2宗宅地目前也在赶工建设中，分别为万江的保利天际•鹭湾与厚街的保利和悦春风，将作为2023年保利在莞的主要新盘供应。
值得注意的是，虽地块站位或不及南城、松山湖高新区能级高，但两新盘所处区位同样较为优质。早于去年地块出让，两宗宅地便均被竞拍至封顶价，地块价值受到众多开发商认可。要知道，2022年成功出让的20宗商住地中，也仅有4宗实现了多房企竞拍至封顶成交。
保利天际•鹭湾位于万江龙湾板块，处三江六岸示范岸线的核心段，同时紧挨龙湾湿地乐跑公园，滨江生态景观资源丰富。
近年来，万江房地产市场发展较快，尤其以近南城的龙湾板块为先。
龙湾公园 中房君摄
依靠宜居生态资源与区位优势，保利天际•鹭湾同样选择加入2023年东莞激烈的豪宅市场阵营。据了解，项目主力户型为建筑面积约143㎡、185㎡以及249㎡的大面积产品，待项目入市，将填补保利在莞高端项目相对不足局面，以及以滨江豪宅形态丰富主城区豪宅可选类型。
不过面对主城区扎堆的大户型新盘预备入市，留给保利天际•鹭湾的压力并不小。“到时候看价格，如果价格没有太大优势，估计会有一定营销难度。”一开发商人士对此表示道。
另外位于厚街寮厦的在建新盘保利和悦春风，则是保利布局厚街的首个项目，拿地楼面价去到约1.6万元/㎡。
项目距离寮厦地铁站仅约800米，距厚街万达约300米，属于厚街中心板块，去年万科的热销改善盘瑧山悦与项目也仅1公里距离。
随着厚街新盘供应提量，在镇街购买实力、经济基础等支撑下，过去一年，厚街新房市场热度尚可。未来保利和悦春风入市，大概率将接捧瑧山悦热度。
根据规划，保利和悦春风将规划4栋住宅，1栋商业，其中住宅户型面积为105㎡-143㎡4房。
保利和悦春风 中房君摄
在售项目数量全市第一，遍布6大片区
不同于万科、华润置地聚焦待入市项目的大力营销蓄客，除了两大新盘外，保利在莞营销主力仍集中于数量客观的在售项目。
据中房君不完全统计，目前保利在莞在售新盘至少12个（操盘项目），覆盖全市六大片区，为东莞目前在售项目数量最多房企。
从价格来看，不少新盘在售均价低至“1字头”，加持央企保利品牌力，不乏成为所处片区吸引刚需上车相对有力选择。
从产品类型来看，既有紧随轨道交通发展的TOD项目，如虎门站上的保利时区、黄江北站上的科学城时区，也有占据一线江景资源的生态大盘，如横沥的和悦滨江、望牛墩的阅江台;另外位于南城的商办项目保利欢乐大都会则以超800套的网签量，拿下2022年东莞公寓销冠......
不过，受市场低迷情绪影响，虽项目众多，且呈现丰富，其中不少亦面临去化不乐观，导致价格让利幅度较大。如位于寮步的松湖云禧，目前释放的在售均价为2.8万元/㎡，由于项目的地价较高，过去首期备案均价一度去到3.6万元/㎡。
央企实力，营销手段多样
除在售项目遍地开花，保利于莞存在感强的另一关键，还离不开集团大手笔的优惠政策。
受市场行情下行，购房者入市信心不足影响，促销打折无疑是2022年东莞楼市的关键词，一直以来，低首付、首付分期、特价房等优惠折扣便层出不穷。
据中房君统计，仅春节期间，保利操盘在售的十余个项目仍均有着相关首付方面优惠，其中虎门TOD项目保利时区首付最长可支持24个月分期，其他项目普遍也有最长1年的免息分期。春节不打烊期间，各盘也有诸如送装修补贴、加一定金额送车位、最高立减xx万元的各类促销活动。
值得注意的是，除了这些市场相对普遍的营销动作外，2022年保利多盘还同步推出了“交楼再供楼”政策，即购房者下订后不用马上支付月供，通过首付长分期，等到真正交付收楼时再办理按揭网签开始月供。该操作对资金暂时紧缺的购房者存在一定吸引力。
而对于房企本身而言，“收楼再供楼”虽只是延期按揭网签，但却十分考验房企的资金流动性，尤其对于保利这类仍在逆势扩张的房企。可以说，该操作直观印证了央企的硬核实力。
多项目齐发，以及系列优惠举措下，据中原大数据，2022年保利以28.66万㎡的成交面积位列全市第三（成交口径为已网签），考虑到延签数据，实际成交面积更高。
从2012年开始，保利发展就从前三的位置退了下来，且被拉开的距离越来越远。
2017年年底保利发展股东大会上，宋广菊曾提到，希望保利发展将会在未来两到三年回到行业前三。
虽预期内未完成，但在“重回前三”的野心与逆势扩张的战略下，以及行业加速分化背景，据克而瑞数据显示，2022年保利发展以4573亿元销售额实现跃升至“行业第二”。
数据来源：中国房地产报记者根据克而瑞数据整理计算，销售数据为全口径统计数据
未来，品牌实力将越来越成为影响购房决策的关键，保利在莞2023年多子齐发下，能否挑战万科“东莞一哥”位置呢？
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