买房时最激动人心的莫过于买到价格洼地，过几年迅速填平，从而获得高额收益。
经过这轮大涨，上海依旧有不少价格洼地，环二这里简单盘点一下。
哪些板块能够崛起，欢迎大家讨论。
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第一部分 内环内
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原先上海就内环那么大，内部自然分化严重——一个城市自然高中低档地段都有。
反映到当下楼市就是，同样是顶级地段，内环内房价差距依旧很大。
我们选取了三个代表性区域分析，以便于大家找到规律。
价格采用了2002-2007年电梯板楼的成交价，仅供参考。
中山公园成为房价洼地，是大量房产人没想到的。
这里是上海最先火起来的板块之一，2002年时是名副其实的房价高地。
由于地处“上只角“边缘，又是新房，刚开发便广受关注。
什么斜土路、南市区的大片区域，价格统统都不如中山公园。
2003年圣约翰名邸开盘，售价高达9000元以上，当时莘庄才3000左右。
现在中山公园也涨了不少，反而觉得没那么难入手了。
2004年的商品房11万单价就能买到，真的没比莘庄贵太多。
与徐家汇相比，已经便宜不少；与南京西路等顶级地段相比，已经不是一个价格梯队。
由价格高地到价格洼地，中山公园是上海楼市变迁最好的案例。
中山公园的问题是，出道即巅峰，此后几个核心优势都在下滑。
2、3、4号线交汇原本是核心优势，现在地铁站太多了，被严重稀释；
市级商圈优势，随着大众化商场的铺开也损失殆尽。
时至今日，中山公园不宜居的劣势却越来越痛。
路网复杂，自驾相当不友好；3号线地面运行，噪音极大；商品房不够集中，也没有形成良好的居住氛围。
随着资源的外扩，中山公园只能成为芸芸众生。
02 不夜城与中山公园同命运的是不夜城，起点极高，现在却极其落寞。
不夜城是港资进入上海打造的标杆区域，当时也是正面案例广泛宣传。
2008年后我们对居住有了新的要求，不夜城就不够用了。
港资打造的卓悦居，并不符合现在主流用户的审美；其他项目也多少出现了定位错误。
这里的资源虽然富集，但是定位的却是商业中心，常用的生活配套却并不发达。
比如学区、比如医疗，这里都是短板。
即使是闻名上海的商业配套，也并不适合居家过日子。
随着大宁的崛起，北上海的中产客户都被收割，不夜城只能抓住部分个性化用户。
比如市区通勤的年轻人、新注入的豪宅用户，中产客户很难抓住了。
不过不夜城也称不上没落，现在产业集聚非常理想，成为新静安产业中心。
只是中产住宅市场可惜了。
03 塘桥与上述两个区域不同，塘桥几乎没有辉煌过。
浦东内环一直是花木、联洋、陆家嘴唱主角，塘桥是典型的配角。
好的资源都给了上述区域，塘桥只给了医院。
有段时间靠医院近并不是好事情，所以塘桥地位一直不高。
后来中产崛起，没有学区的地方进一步下滑，塘桥就在其中。
在这个纬度讲，塘桥虽然是洼地，居民却并未因此受损，反正涨幅不输就好。
以现在的眼光看，塘桥反而比中山公园、不夜城后劲足。这里虽然不是什么优质地段，基本的生活资源比较丰富、怡东花园片区也较为宜居。
成长为高地目前希望不大，不过中产客户不会放弃这里。
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第二部分 内中环间
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20多年前内中环基本都是郊区，大家起点相差不大。不过后来发展却参差不齐。
有些地方已经成为上海地标，有些地方依旧是价格洼地。
万里又是一个起点很高的地方。
万里当初定位是四大居住示范区，自然一切都是高配。
1995年规划了长1300米，宽100米气势恢宏的中央景观带；
社区总体绿化率高达47%，跟现在擦35%下限设计的小区一比真的是良心之作；
晋元高级中学附属学校、上海万里城实验学校、童的梦艺术幼儿园现在看算不上一梯队学区，保底是够用了；
引进了全上海最大的家乐福，规划了4条地铁线（后来调整为3条），获得了无数奖项。
在当年能住进万里，也是西北部居民的骄傲。
2020年万里标杆小区均价7.5万，现在普遍成交价9.5万，涨幅大约25%。
这个涨幅也不算低，比许多郊区好得多。在中环内却不够看了。
万里的问题是，整个西北部提供优质客群的地方实在太少了。这里没有多少产业集群，没有新生力量注入，楼市变动就慢得多。
现在桃浦大开发、真如大开发，产业是否可以崛起我们拭目以待。
02 凉城除了北外滩、瑞虹新城，虹口大部分地方都是价格洼地，典型的就是凉城。
凉城与大宁一街之隔，房价却差2万以上。同样是金茂府，凉城这边价格就卖不过大宁。
原因也很露骨，大宁现在是静安的宠儿，凉城却像虹口的弃子。
这里本来也是宝山划过来的，底子比较薄；虹口专注打造瑞虹新城、北外滩，其他地方关注的很少。
所以这里资源一直匮乏，学区、商业都不太让人满意。
主体建筑又都是30多年前的老公房，现在看起来破破旧旧。
再加上一些部队的土地不好改造，城市环境整体并不宜居。
好在凉城还有19号线等利好，至少19号线去北外滩，跟亲儿子多互动一下也是好的。
03 世博世博地段极佳，甚至还有大片CAZ。
地铁密度极高，几乎达到了浦西市区的密度。
产业又极其发达，世博总部基地有大量央企入驻，提供了大量高收入群体。
然而这样的地段房价却不高，有些老破小只卖5万多。
隔一条江到黄浦，基本都10万以上。
世博能成为洼地，是因为这里遍地都是老破小，然而又没什么人买老破小。
因为历史原因，世博、南码头、塘桥、潍坊、杨思等等，都是“老破小”聚集地。
然而这里又是浦东，浦东客户没啥地域情结，老破小客户并不多。
大量世博上班的年轻人宁愿跑到周浦，也要买一套电梯板楼。
浦西的黄浦、静安就不太一样，大量当地居民不想离开，还有些动迁户回流。
所以老破小不要买浦东啊，浦东老上海人太少。
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第三部分 中外环间
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中外环已经到了当下主城边界，起点相差不大，却有些地方还没完全开发，所以房价也差距很大。
静安区2014年次新房，却只能卖到9万单价，这里才是真正的洼地。
同样是中外环间，闵行都不止这个价格。
没有无缘无故的爱，没有无缘无故的恨，也没有无缘无故的洼。
永和虽然是静安区，却与宝山无缝衔接，也呈现出浓厚的宝山气质。
这里有铁路南何线、有部队基地，自然不便开发。
坐拥1号线、7号线，却一个都靠不上，最近的地铁都1.5公里左右。
静安区的科教文卫优势又与永和无关，这里的学校一般、又没好的医院。
大宁商业发达，永和却只能蹭宝山的大场日月光。
永和自身连社区底商都不发达，真的是不像静安区的土地。
希望静安有朝一日掉头过来，管管永和这个遗忘的角落。
02 上大永和次新房单价9万，说它低是与优质地段相比，看总价已经很高。
真正的刚需客户，还得看上大。
600万左右外环内电梯两房，还要品质小区、房龄新，除了上大真的不好选。
有段时间上大与外环外的顾村房价差不多，当地客户一般南翔、顾村、上大三选一。
沦落到与外环外相比，是因为宝山把资源给了顾村。
三甲医院华山北院，给顾村；具备全市影响力的顾村公园，给顾村；撑起宝山门面的龙湖天街商场，给顾村。
上大之前的代表性商业是经纬汇，上大居民自己都不怎么去。
上大大部分小区都无法步行到经纬汇，既然需要打车、需要坐地铁，为什么不直接去市区？
当然上大起不来，也少不了大场机场、沪太路的影响，两个硬伤导致这里也谈不上宜居。
现在南大开始开发，希望能为上大注入新的力量。
如果大场机场搬走，上大会迎来更大的开发。
03 梅陇20年前西南部就是房价高地，至今七宝、莘庄也是外环毫无疑问的霸主。
不过西南部也有自己的价格洼地。
同属中外环，古美品质商品房几乎都要10万单价，梅陇只要8万多。
江湖人津津乐道的梅陇四大名园，同房龄小区中品质卓越，现在房价输古美一头。
其实莲花路商圈属于梅陇、儿科医院也属于梅陇，古美都是在蹭梅陇热度。
不过梅陇四大名园到儿科医院并不方便，甚至到莲花路商圈都要过高架，反而是古美居民无缝衔接。
这些资源拉平了，古美可要发大招了。
既然定位中产客群，学区就很重要，梅陇没有；
既然定位中产客群，小三房就很重要，梅陇没有。
按照现在流行的话语说，梅陇就是产品错配。
领导已经注意到这个问题，给了梅陇复旦附属实验学校，遗憾的是只对口个别小区。
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第四部分 外环外
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外环外不少地方还没开发，或者正在开发，价格洼地自然少不了。
而且上海各个方向发展不均衡，到外环这里影响极大。
01 杨行上海外环外有四个副中心，也有四个新的主城片区，杨行就是其中之一。
然而杨行房价却是外环洼地，真的对得起宝山。
同属外环外，同属1号线末站，莘庄次新房可以到11万，杨行只能卖6万多。
杨行定位很高，要打造副中心，要打造高铁北站，然而这一切还没动工。
在孩子成年之前，他的所有问题都来自父亲，所以杨行的差是因为宝山。
宝山近些年产业转型不顺利，整体全面落后于闵行。
产业不如、配套也不如。
杨行虽然备考顾村工业园，却并未提供太多高薪岗位，大家只能去市区上班。
副中心尚未建设，杨行的整体配套水平也没起来，大家只能去市区逛街。
都要去市区，杨行就与其他郊区没区别了。
好在还有1号线，能保证杨行跟得上市区节奏，不至于房价不涨。
现在五大新城都来抢生意，杨行是否可以崛起，真的得看副中心落地情况。
02 江桥600万左右外环内选电梯两房，选上大。
500万左右外环边选电梯两房，只有杨行、江桥、九亭。
江桥凭借龙湖天璞曾经火遍上海，现在除了天璞其他小区依旧是洼地。
江桥其实比杨行地段更好，这里去市区更方便，还有两条地铁线。
无奈起点太低，大量动迁房拉低了居住水平，也影响了产业导入。
居住环境差、没好房子，你地铁线再多，市区高预算客户也不愿意过来。
一条铁路之隔的南翔，环境就要好得多，那是因为南翔产业争气。
产业发达，地方政府收入高，环境治理自然更有效果。
南江桥、北江桥各自挖一个人工湖，各自打造一个大型公园，江桥气质立马不一样。
可惜现在没地，也没钱。
曹安公路以南大片厂房、村房其实具备动迁条件，无奈没有太多资金，一直拆不动。
2015年规划了一个北虹之星项目，到现在也没落地。
现在江桥抱住了大虹桥大腿，可大虹桥现在忙着打造前湾，还没时间关注江桥。
希望将来这里成为大虹桥主战场吧。
03 九亭九亭是真便宜。
七宝如果有品质小区，至少要10-11万单价。皇都花园便宜一些，是因为户型的确太大。
到九亭这里，只能卖6-7万。
隔一条马路，单价差4万，真是楼市奇观。
与七宝差距这么大，是因为七宝的优势九亭都没有，七宝的缺点九亭却拿全了。
七宝的优势是极强的基础教育、繁华的商业氛围、两大公园坐镇、便捷的市区通勤。
九亭一直没有好学校、商业也一直是底商为主、居住环境一塌糊涂、沪松公路堵车9号线上不去。
七宝的飞机航道、城市环境混乱，九亭共享。
现在北九亭升级为九里亭街道，环境好了不少。
九亭地铁口金地广场已经开业，另一个综合体也在计划之中，商业不断升级。
九亭中学成绩不断进步，已经达到松江前五水平，教育问题有了改善。
将来九亭有望分流七宝客群，房价差距可能渐渐缩窄。
如果九亭的硬伤部分解决，这里还真是一个优质地段。
受限于篇幅点到即止，大家觉得还有哪些板块是洼地，可以留言讨论。
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编辑∣环线咨询
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