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01
一朋友最近想在一线城市买房，首套，真刚需。
但是，因为他刚毕业的时候人在一线工作，却一冲动在老家县城买了套房，便失去了首贷资格，首付一下子翻了倍，从30%提到了60%。
这还不是最要命的。最要命的是，他当下需要卖掉老家的房子凑首付，却发现根本卖不掉！
当地新房近2年好像还在涨，但是二手房交易极不活跃，他挂牌好几个月了，据他说已经降价了3次，还是没成功脱手。
其实，这些年，类似这样“房子砸手里”的情况不少。
比如，城市里有很多针对中老年人的免费旅游团。
旅游确实是免费，但是你的时间不能只用来旅游，还得听他们卖楼盘的讲座。一来二去的，不少老年人就买了。
什么山景房啦、海景房啦……很多老年人都持有。买了7、8年，发现总共住了不超过10天。放着也租不掉，要用钱也卖不掉。
又比如，县城的、远郊的商铺。
我们2019年在诸暨买的二手房，上一任房主手里据说好几套当地县级市的商铺，面积都不小，一套值200万那种。
但是都是有价无市。租也不好租，是卖也没人接盘。
要知道，诸暨地处江浙沪经济圈，是全国百强县排前20的，人均GDP非常高，产业也发达。
内陆城市大量没产业的县城，情况可想而知。
02
为啥房子会卖不掉？
摸着良心说，大部分人买的时候，是不是也没考虑卖这一步？
卖不卖得掉，背后是房子的流动性问题。
房子是非常特殊的商品，买入的时候，一定要考虑其金融属性。而对于具备金融属性的产品，我们也必然是应该去考察它流动性的。
最简单的，你银行存钱存定期5年，为啥比存活期利率高那么多？因为前者流动性弱啊，限制了5年内不能交易。后者随时随便交易，自然利率低。
但是，因为房子还有居住的属性，很容易混淆视听，让人忽视了它的流动性，非理性买入。
比如海景、山景房的销售，一定是给你描绘住在秀美风景中的身心愉悦，你一沉浸式体验，就下单了。
想要理性，要在心里面，默默把居住功能和金融属性分离。
作为金融属性，一定要有“接盘侠”思维。
买入后，我这房能不能升值，能不能卖出去？有多少可能的潜在交易者，愿意从我手中“接盘”？
带着这样的疑问，那自然就要考察销售主打的卖点，是不是具备稀缺性。
随便一个山景、北方9个月吹飕飕冷风的海景，哪里来的稀缺性？
城市也没产业支撑，因此不会有年轻人来就业，配套就是村镇级别的，这房能有流动性？
金融属性不成立。
纯考虑居住属性，我一年来不了一次，为啥要买房？我度假住个四星五星酒店的，它不香么？
没产业支撑的县城，大量的老破小房子，一样的逻辑，金融属性不成立么。
那你买入的时候，就应该拷问下自己：可能没人来接盘了，自己是最后一棒了。那你还要不要买？
以前我们城镇化率30%的时候你不用考虑这个问题，闭眼买就赢麻了，那么多人要进城啊！供远远小于求么。
而现在，我们城镇化率已经超过60%了，叠加生育率的大幅下跌，只有配套、地段等，真正稀缺的房子，才会不缺“接盘侠”。
甚至一线都是同样的逻辑，绝对不能闭眼入。
这个从近5年，一线不同区域、不同楼盘价格波动的分化就可以看出来。普涨时代，真的已离我们远去了，一去不回头了。
03
还有个非常流行的说法，我觉得很坑人：是刚需，就闭眼入。
刚需的钱不是钱？在我看来，这个话刚好是说反了。
越是刚需，越要考虑房子的金融属性。
刚需意味着啥？意味着他就这么点钱，还要几乎all in在房子里，甚至是6个钱包的 all in。倘若买到了无法再交易的房子，那不是这点钱就被困住一辈子了？
很多年轻人在一线工作、老家买房的，就是这样的情况。
老家的房一年回去不了一次，一直空置。在一线只能租房住，因为失去了首贷资格，付不起60%的首付。
工作做到极出色、升职加薪、碾压同龄人，好不容易想一线上车了，发现困在老家房子里的钱，还1分动不了。因为房根本卖不掉。
而他们中很多当年买老家的时候，就是被“真刚需，闭眼入”洗脑。
就算一线上车，也要认真考虑其流动性。有几个人真一辈子住在一个地方不变的？
我和率哥2015年在北京上车第一套迷你户型的时候，我们也以为肯定会住很多年呢。但是我们2016年底就卖掉了它。关注@啡小沫专注职场人赚钱干货，和你一起飞速成长！
我们不是刚需么？不是刚需我们当时会集齐所有人力量买了个不到30平的房？
因此，越是刚需，越要想清楚你买的房，未来有没有人“接盘”。
只有流动性充足，有人接盘，你仅有的那点钱投进房子里才是安全的，不会被困住。要不真不如存银行，自己租房住。
反而倒是非刚需，可以更随意。
比如商住，是刚需的深坑。因为极高的税费，流动性极差。且享受不了教育资源，也不能落户，无比鸡肋。
但是非刚需其实是完全不一样的视角。
率哥一个老乡，手里10来套一线城市小面积商住，每月坐收5万块租金。
人家配置这些商住，就压根没打算卖，就是为了这份稳健的现金流。只要地段好不愁租，人家作为资产配置一部分，没毛病！
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